Verlenging huur via Airbnb leidt tot huurbescherming

Feiten van de zaak

• Verhuurder is eigenaar van een eengezinswoning en verblijft jaarlijks langere perioden in het buitenland; hij verhuurt kamers via Airbnb.
• Huurder (met drie kinderen) huurt aanvankelijk via Airbnb (gesteld: 2 april 2025 t/m 4 mei 2025). Daarna worden nieuwe afspraken gemaakt: vanaf 4 mei 2025 huurt huurder rechtstreeks twee kamers voor € 1.800 per maand en gebruikt ook gemeenschappelijke ruimten (keuken/woonkamer/badkamer).
• De huur loopt vervolgens maanden door. De verhuurder vraagt pas medio september/oktober 2025 om vertrek; per brief van 26 oktober 2025 wordt ontruiming verzocht, maar huurder vertrekt niet.
• In kort geding vordert verhuurder: (i) ontruiming, (ii) betaling huurachterstand (o.a. € 900 over oktober 2025).

Juridische vraag
De centrale vragen in het kort geding zijn:

1. Is sprake van huur van woonruimte “naar zijn aard slechts van korte duur” (art. 7:232 lid 2 BW), zodat geen huurbescherming geldt?
2. Zo nee: is ontruiming in kort geding dan toch mogelijk, gelet op de terughoudende toets (zeer waarschijnlijk succes in bodemprocedure + belangenafweging), en mede gezien de aanwezigheid van minderjarige kinderen (art. 3 IVRK)?

Uitspraak van het hof (rechtbank/kantonrechter)

Toetsingskader kort geding: terughoudend

De kantonrechter benadrukt dat ontruiming van woonruimte in kort geding diep ingrijpt; toewijzing kan alleen als het zeer waarschijnlijk is dat ontruiming in een bodemprocedure ook wordt toegewezen én als de belangen van verhuurder zwaarder wegen dan die van huurder.

“Korte duur”-uitzondering wordt strikt toegepast

De wettelijke uitzondering (geen huurbescherming) geldt alleen bij gebruik dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Omdat het een uitzondering is op bescherming, mag dit niet snel worden aangenomen; het gaat om situaties waarin voor iedereen duidelijk is dat geen huurbescherming bedoeld kan zijn (klassiek voorbeeld: vakantiewoningen).

Waarom dit géén “korte duur” (meer) was

De kantonrechter oordeelt dat:

• de aanvankelijke Airbnb-periode misschien nog als “korte duur” kón worden gezien, maar daarna zijn andere afspraken gemaakt (rechtstreekse huur, langere voortzetting);
• de huur is maandenlang voortgezet; de woning fungeert als hoofdverblijf van huurder en kinderen; dat wijst niet op “naar zijn aard korte duur”;
• er waren geen duidelijke (schriftelijke) afspraken over een harde einddatum; een verlenging “telkens een maand” en “tot terugkeer uit het buitenland” maakt juist onzeker hoe lang het duurt en is geen concrete einddatum;
• bovendien geldt: een contract van één maand dat telkens wordt verlengd, wordt wettelijk aangemerkt als huur voor onbepaalde tijd; en een “diplomatenclausule” vereist een schriftelijk ontruimingsbeding, dat er niet was.

Gevolg: huurbescherming geldt, dus de opzegging/beëindiging door verhuurder is niet rechtsgeldig en er is geen grond om in kort geding te ontruimen.

Extra barrière: minderjarige kinderen en art. 3 IVRK

Omdat er minderjarige kinderen in de woning verblijven, moet hun belang “een eerste overweging” zijn (art. 3 IVRK). Dat betekent: belangen in kaart brengen, incl. of alternatieve huisvesting beschikbaar is en of dakloosheid dreigt. De kantonrechter ziet geen reële vervangende woonruimte op korte termijn en acht dakloosheid van kinderen een reëel risico; ook daarom wordt ontruiming afgewezen.

Uitkomst

• Ontruiming afgewezen.
• Huurachterstand € 900 (oktober 2025) toegewezen; toekomstige termijnen niet, omdat lopende huur wordt betaald.
• Proceskosten: verhuurder betaalt (beperkt) € 50 aan huurder (geen gemachtigde).

Bron: Rechtspraak