Hypotheek op eigen woning vervalt: rechter verklaart oude inschrijving waardeloos

De situatie: oude hypotheek blokkeert nieuwe lening

Een echtpaar wilde hun woning verbouwen vanwege lekkageschade. Om de verbouwing te financieren, probeerden zij een nieuwe hypotheek af te sluiten. Bij de aanvraag bleek echter dat er nog altijd een hypotheekrecht op het pand rustte. Dat recht dateerde uit 2001 en was gevestigd ten gunste van een vennootschap (Actionpact N.V.) die de man destijds zelf had opgericht én waar hij destijds bestuurder en aandeelhouder van was.

Deze vennootschap was in 2005 al ontbonden en vereffend, en de man verklaarde dat de destijds verstrekte lening (ter hoogte van €226.890) volledig was afgelost en verrekend met zijn aandeel in de vennootschap. De administratie was inmiddels vernietigd en het hypotheekrecht was nooit doorgehaald in het Kadaster.

Juridisch kader: wat als doorhaling is vergeten?

Volgens artikel 3:274 lid 1 BW moet een schuldeiser, als de hypotheek is afgelost, een verklaring afgeven dat de hypotheek is vervallen. Doet hij dat niet, dan kan op grond van artikel 3:274 lid 3 jo. 3:29 BW bij de rechtbank worden verzocht om het hypotheekrecht waardeloos te verklaren. Dit is met name van belang wanneer de schuldeiser (bijvoorbeeld een oude BV) niet meer bestaat.

In deze zaak was Actionpact al sinds 2005 ontbonden en uitgeschreven. Daardoor kon er geen verklaring van verval meer worden afgegeven door de hypotheekhouder. Het echtpaar verzocht daarom de voorzieningenrechter om een waardeloosverklaring van de hypothecaire inschrijving, zodat er ruimte kwam voor het vestigen van een nieuwe hypotheek.

Oordeel van de rechter: hypothecaire inschrijving is waardeloos

De rechter stelde vast dat:

• het oorspronkelijke hypotheekrecht in 2001 werd gevestigd voor een lening die afkomstig was van de vennootschap van de man zelf;
• er geen aanwijzingen waren dat er nog andere kredieten of schulden openstonden;
• de vennootschap in 2005 was opgeheven en de lening is verrekend met het aandeel van de man als enige aandeelhouder;
• de administratie van de vennootschap inmiddels was vernietigd;
• de eisers een spoedeisend belang hadden wegens de lopende verbouwing.

De voorzieningenrechter verklaarde de hypothecaire inschrijving op grond van artikel 3:29 BW waardeloos. Hierdoor kunnen de eigenaars van de woning nu wél een nieuwe hypotheek vestigen en de noodzakelijke verbouwing voortzetten.

Belang voor de praktijk

Deze uitspraak is relevant voor financieel adviseurs, notarissen en fiscalisten die cliënten bijstaan bij (her)financiering van de eigen woning. Er zijn drie belangrijke lessen:

1. Vergeten hypotheken zijn geen uitzonderingen – Zeker bij oude leningen tussen privépersonen en hun eigen BV komt het geregeld voor dat hypotheekrechten juridisch blijven bestaan, ook al is de schuld feitelijk afgelost.
2. Artikel 3:29 BW biedt een uitweg – Als de hypotheekhouder niet meer bestaat (bijvoorbeeld door ontbinding van een BV), kan bij de rechter een waardeloosverklaring worden aangevraagd. Voorwaarde is dat voldoende aannemelijk wordt gemaakt dat de schuld daadwerkelijk is afgelost.
3. Spoedeisend belang helpt bij een kort geding – In dit geval speelde de noodzaak van een verbouwing een rol bij de beoordeling. Zonder spoedeisend belang is een bodemprocedure vaak noodzakelijker.

Bron: de Rechtspraak