Hypotheek uit 1962 alsnog waardeloos verklaard: belang voor vastgoedbeheerders

De casus: hypotheek van fl. 10.000 uit 1962

De Stichting Wooncompagnie, eigenaar van twee onroerende zaken in Edam, ontdekte dat op deze percelen nog een hypotheekrecht rustte ten behoeve van een inmiddels opgeheven begrafenisvereniging: Wederkerige Verzekeringsmaatschappij “Begrafenis Sociëteit” W.A..

De hypotheek, oorspronkelijk gevestigd in 1962 voor een bedrag van fl. 10.000 (€ 4.538), zou volgens de stichting al in 2004 zijn afgelost. In de kadastrale registratie was het hypotheekrecht echter nooit doorgehaald. Toen Wooncompagnie in 2025 actie ondernam, bleek dat de begrafenisvereniging al sinds 2008 was opgeheven wegens gebrek aan baten.

Juridisch kader: artikel 3:29 BW

Omdat de oorspronkelijke hypotheekhouder niet meer bestond, kon geen formele verklaring van doorhaling (ex artikel 3:274 lid 1 BW) worden verkregen. Artikel 3:29 BW biedt dan uitkomst: wanneer een schuldeiser geen verklaring van verval van het hypotheekrecht kan afgeven, kan de rechtbank de hypothecaire inschrijving op verzoek van een "onmiddellijk belanghebbende" waardeloos verklaren.

In dit geval erkende de rechtbank Wooncompagnie als zodanig belanghebbende.

Onderbouwing: archiefonderzoek en jaarrekening 2004

Wooncompagnie, via haar advocaat mr. Lasonder, ondernam uitgebreid archiefonderzoek. In het Waterlands Archief trof men de jaarrekening over 2004 van de Begrafenis Sociëteit aan, waarin geen vordering meer op Wooncompagnie was vermeld. Ook de stakingsbalans in het handelsregister van de Kamer van Koophandel toonde aan dat de maatschappij per 1 juli 2008 was opgeheven bij gebrek aan baten – een belangrijk signaal dat geen schulden meer bestonden.

De rechtbank achtte daarmee voldoende aannemelijk dat de hypothecaire lening in 2004 volledig was afgelost.

Overwegingen van de rechtbank

Hoewel Wooncompagnie formeel een niet-bestaande entiteit had gedagvaard en daarmee niet-ontvankelijk werd verklaard in die vordering, zag de rechtbank wel grond om op basis van artikel 3:29 BW de hypothecaire inschrijving waardeloos te verklaren. Belangrijk is dat de rechtbank ook de subsidiaire stelling van Wooncompagnie onderschreef: dat het hypotheekrecht bovendien door verjaring teniet was gegaan. Het vonnis werd echter niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat artikel 3:29 lid 4 BW vereist dat de verklaring pas kan worden ingeschreven nádat het vonnis onherroepelijk is geworden. De gebruikelijke beroepstermijn van vier weken moet dus worden afgewacht.

Praktische les voor praktijk

Deze uitspraak is relevant voor:

• Vastgoedbeheerders en woningcorporaties: Oude hypotheekrechten kunnen – ook als de lening feitelijk is afgelost – jarenlang blijven rusten op het onroerend goed en belemmeringen vormen bij verkoop of herfinanciering.
• Notarissen en adviseurs: Bij eigendomsoverdracht of herontwikkeling is controle op vervallen of onvolledige hypotheken essentieel.
• Erfgenamen of rechtsopvolgers van opgeheven rechtspersonen: Wanneer een hypotheekhouder niet meer bestaat, biedt artikel 3:29 BW een praktische route tot doorhaling.

Bron: de Rechtspraak