Nieuwe NHG-Voorwaarden & Normen per 1 januari 2026

Belangrijke wijzigingen op een rij

De NHG benoemt de volgende wijzigingen in de V&N 2026.

1. Verduidelijking terminologie rondom AOW-leeftijd en pensioenstart
   De term „pensioengerechtigde leeftijd” is aangepast: voortaan wordt verwezen naar “de datum waarop het pensioen ingaat” in plaats van alleen AOW-gerechtigdheid, en expliciet wat onder de AOW-leeftijd wordt verstaan.
   Impact: Voor toetsing van inkomen met ingang van pensioen/ AOW is de definitie nu helderder. Adviseurs moeten alert zijn op overgangssituaties.
2. Meer ruimte om inkomen mee te toetsen in overgangsperiode tussen AOW-leeftijd en start pensioen
   Tot op heden mochten geldverstrekkers vanaf de AOW-leeftijd alleen inkomsten uit AOW, pensioen of lijfrente meenemen. In de nieuwe regels mag – in de periode tussen AOW-leeftijd en wettelijke pensioenrichtleeftijd (68 jaar) – ook naar ander aantoonbaar inkomen gekeken worden (zoals loon of ondernemingsinkomen) indien het pensioen later ingaat dan de AOW-datum.
   Impact: Dit versoepelt de betaalbaarheidstoets voor klanten die (deels) doorwerken na AOW of waarvan het pensioen op latere datum ingaat. Voor adviseurs betekent dit dat de scenario-analyse van inkomenssituaties in deze overgang kritisch moet zijn.
3. Online veilingen als standaard – zaalveiling verdwijnt
   Waar voorheen nog zaalveilingen of hybride veilingen toegestaan waren, vervalt per 2026 de klassieke zaalveiling zonder online biedmogelijkheid. Alleen hybride of volledig online veilingen zijn nog toegestaan.
   Impact: Taxatie- en aankoopprocessen kunnen iets wijzigen, veilingsvormen veranderen. Voor de adviseur is het relevant om te weten of het woningobject via zo’n veiling verkregen is (en hoe dat valt onder NHG).
4. Waardebepaling en LTV bij hoofdelijk ontslag (OHA)
   Bij ontslag uit hoofdelijk aansprakelijkheid (OHA) geldt vanaf 2026: er is geen verplichte check op loan-to-value (LTV) of actuele waardebepaling, zolang er geen verhoging of vergroot aflossingsvrij deel plaatsvindt.
   Impact: Dit kan processen versimpelen bij OHA-situaties – minder extra eisen bij overdracht, zolang geen ingrijpende wijziging in leningdeel. Voor adviseurs is dit belangrijk bij relatiebeëindiging of gezamenlijke hypotheken.
5. Tijdelijke verhuur bij werk op andere locatie – vaste termijn van drie jaar vervalt
   Voorheen gold een maximum verhuurtermijn van drie jaar met beperkte verlenging. Vanaf 2026 vervalt de vaste termijn: tijdelijke verhuur blijft toegestaan zolang de woningeigenaar aantoonbaar voor werk tijdelijk op andere locatie verblijft. Het contract begint met een ‘diplomatenclausule’ max drie jaar, daarna meerdere jaarlijkse verlengingen mogelijk.
   Impact: Dit geeft meer flexibiliteit voor klanten die tijdelijk elders werken. Voor de adviseur ­– controle op de juiste clausule en intentie tot tijdelijke verhuur blijft essentieel.
6. Duidelijkheid bij financieringslasten bij kortere looptijden
   De NHG-toetssoftware en de V&N worden per 2026 volledig in lijn gebracht met de Tijdelijke regeling hypothecair krediet (TrHK). De financieringslast wordt voortaan in drie stappen berekend:
   op basis van hoofdsom + werkelijke resterende looptijd,
   op basis van hoofdsom minus opgebouwde waarde + werkelijke resterende looptijd,
   op basis van hoofdsom + fictieve looptijd van 30 jaar.
   Impact: Voorleningen met opbouwproduct of aflossingsvrij deel en minder dan 30 jaar resterende looptijd wordt de toets dus strikter/meer gestandaardiseerd. Adviseurs moeten hierop inlezen en de softwarecorrecties volgen.
7. Vrijgave van opgebouwde waarde in een opbouwproduct
   De regels worden verduidelijkt en versoepeld: bij regulier beheer, hoofdelijk ontslag of oversluiten mag opgebouwde waarde in opbouwproduct vrijgegeven worden, mits verantwoord en in belang van de consument. Het uitgangspunt blijft: waarde is bedoeld voor aflossing, maar vrijgave is toegestaan onder voorwaarden.
   Impact: Dit geeft extra mogelijkheden voor klanten met opbouwhypotheeksegmenten. Adviseurs dienen wel te toetsen of vrijgave verantwoord is en voldoet aan NHG-regels.
8. Vernieuwde woningdefinitie en eenduidige NHG-grens voor alle woningtypen
   De woningmarkt kent nieuwe typen: tiny houses, drijvende woningen, flexwoningen. Vanaf 2026 wordt een vernieuwde woningdefinitie gehanteerd en geldt één NHG-grens voor alle woningtypen. Drijvende woningen komen expliciet in aanmerking, met aanvullende eisen (bijv. verzekering bij zinkschade) voor specifieke risico’s. De aparte NHG-grens voor woonwagens vervalt.
   Impact: Dit zorgt voor gelijke kansen en betere aansluiting op actuele woonvormen. Voor adviseurs: check of de woning valt onder NHG en of eventuele aanvullende voorwaarden zijn vervuld.
9. Aflossingsvrij mogelijk bij verhuizing en verkoop
   Vóór 2026 moest een bestaande NHG-lening bij verkoop van de oude woning blijven voldoen aan aflossingsverplichting. Vanaf 2026 mag de oude lening tijdelijk volledig aflossingsvrij worden gemaakt zolang de consument twee woningen heeft en beide fiscaal eigen woning zijn – maximaal het lopende kalenderjaar + drie daaropvolgende jaren.
   Impact: Biedt meer flexibiliteit bij (tijdelijke) dubbele eigenwoning-situaties. Adviseurs moeten de fiscale status (eigen woning) en termijn goed vastleggen.
10. Erfpachtcanon en huursommen bij stijging binnen 12 maanden
    Vanaf 2026 hoeft de geldverstrekker geen rekening meer te houden met stijging van de erfpachtcanon door indexatie binnen 12 maanden. Wel moet rekening worden gehouden met een nieuw ingaande erfpacht of herziening binnen 12 maanden — wordt de hoogte nog niet bekend dan is een redelijke inschatting vereist.
    Impact: Vermindert administratieve lasten en onzekerheden bij erfpachtindexaties. Adviseurs dienen de situatie rond erfpacht goed te analyseren en documenteren.
11. Verzameling kleine wijzigingen: helderheid en correctheid
    Diverse kleinere aanpassingen in de V&N verbeteren de leesbaarheid en corrigeren fouten zonder wezenlijk nieuw beleid.
    Impact: Nochthans belangrijk voor volledigheid en juridische duidelijkheid; adviseur dient op de hoogte te zijn van detailwijzigingen.

Waarom deze aanpassingen?

De NHG geeft aan dat zij samen met de markt werkt aan “verantwoord woonfinanciering”. De vernieuwde voorwaarden sluit beter aan bij actuele praktijkontwikkelingen (zoals nieuwe woningtypen, langere doorwerking na AOW, digitale veilingen), en zorgen voor meer eenvoud, duidelijkheid en gelijkere behandeling.
Voor adviseurs is dit hét moment om de wijzigingen in de toetsingssoftware, interne processen, klantgesprekken en productinformatie te integreren.

Wat betekent dit voor uw adviespraktijk?

• Toetsing inkomen en pensioen: controleer of de klant zich bevindt in overgangsperiode AOW–pensioen. Leg scenario’s vast voor resterend inkomen, eventuele doorwerkperiode of andere inkomsten.
• Woningtype en NHG-toegang: check of de woning (bijv. drijvend huis, tiny house) valt binnen de vernieuwde definitie en of alle aanvullende voorwaarden (verzekering, risico) zijn vervuld.
• Verhuur & tijdelijke dubbelwoning: klanten met tijdelijke verhuur of dubbele eigenwoning moeten goed begeleid worden in contractopzet (diplomatenclausule) en fiscale status.
• Hoofdelijk ontslag of overname van hypotheekdeel: bij OHA geldt nu versoepeling op LTV-check — belangrijk om intern toetsingsbeleid hierop aan te passen.
• Opbouwproduct of aflossingsvrij deel: helder communiceren over vrijgave van opgebouwde waarde en toetsing in drie stappen maakt scenario’s realistischer.
• Erfpacht en financieringslasten: adviseurs moeten erfpachtsituatie vroegtijdig in kaart brengen en documenteren; indexatie binnen 12 mnd hoeft niet meer standaard te worden doorgetoetst.
• Software, processen en scholing: zorg dat de NHG-toetssoftware is geüpdatet voor V&N 2026, dat medewerkers op de hoogte zijn en dat cliënten goed geïnformeerd worden over de veranderende voorwaarden.

Webinar: Schrijf je hier in voor het webinar op 6 november 2025.

Bron: NHG