Box 3: kabinet wil tóch naar vermogenswinstbelasting – en vastgoed-uitzondering blijkt miljardenkwestie

Tegelijkertijd loopt het wetgevingstraject richting 2028 juist via het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3, met als hoofdregel VAB en uitzonderingen voor onder meer onroerende zaken (vastgoed) en start-/scale-ups (hybride stelsel). Volgens de staatssecretaris is “bij de ingang” volledig switchen naar VWB niet haalbaar, omdat dit de invoering per 1 januari 2028 in gevaar brengt.

Nieuwe input: Kamervragen over de “budgettaire derving” van de vastgoed-uitzondering
Op 3 februari 2026 publiceerde Rijksoverheid de beantwoording van schriftelijke vragen over de budgettaire derving van de voorgestelde regeling om vastgoed uit te zonderen van de VAB (dus: voor vastgoed VWB). Die antwoorden maken één ding glashelder: de keuze voor VWB bij vastgoed is niet alleen een liquiditeits- en uitvoerbaarheidskeuze, maar ook een fors budgettair schuifeffect.

VAB vs VWB: waarom het bij vastgoed extra schuurt

• VAB (aanwas): jaarlijks belasting over huur/rente/dividend én waardeveranderingen – ook als die waardestijging niet is “verzilverd”.
• VWB (winst): belasting over de waardestijging pas bij vervreemding (verkoop/overdracht).

Bij vastgoed is “aanwas belasten” lastig omdat waardestijgingen vaak niet direct in cash beschikbaar zijn (en vastgoed niet altijd snel/zonder frictie verkoopbaar is). In de Kamervragen wordt dit ook expliciet als argument genoemd: VAB op vastgoed kan bij (ongerealiseerde) waardestijgingen liquiditeitsproblemen veroorzaken; er is weliswaar soms een betalingsregeling mogelijk, maar dat is niet altijd voldoende.

Wat kost die vastgoed-uitzondering dan?
In het Kamerstuk staat een gedetailleerde raming die laat zien wat een VAB voor vastgoed (ten opzichte van het voorgestelde hybride stelsel met VWB voor vastgoed) in de eerste jaren extra zou kunnen opleveren.

Jaarlijkse “verschillen” (miljoen euro, prijspeil 2026)
De tabel vermeldt voor 2028 t/m 2036 bedragen als €3.538 (2028), €3.225 (2029), dalend naar €1.925 (2036) en structureel (2060) €533.
Lees dit als: bij VAB voor vastgoed komt de opbrengst eerder naar voren; bij VWB schuift die opbrengst later.

Cumulatieve duiding in de antwoorden

• In de eerste 10 jaar komt het cumulatieve budgettaire belang van de VWB-uitzondering (onroerende zaken + startende ondernemingen) uit op circa € 23 miljard (bij gelijkblijvende parameters).
• In de eerste 30 jaar loopt dit op tot circa € 42 miljard.
• Belangrijk detail: de staatssecretaris bevestigt dat de derving in latere jaren niet “wordt ingelopen”. Reden: bij VWB wordt per jaar slechts over een deel van de vermogensbestanddelen geheven (alleen wat dat jaar wordt vervreemd). Pas als alles minimaal één keer van eigenaar is gewisseld is VWB “volledig ingegroeid”, maar de eerdere derving is dan niet alsnog goedgemaakt.
• Hoe lang die volledige ingroei duurt, is niet hard door te rekenen: verder dan 2060 kan men nu niet betrouwbaar ramen.
• In een eerdere inschatting (Kamerbrief 8 september 2023) werd genoemd dat de derving van een volledige VWB “ruim boven” € 5 mld in de eerste 5 jaar kan uitkomen (afhankelijk van parameters).

Bottom line: VWB bij vastgoed is politiek/maatschappelijk aantrekkelijk vanwege liquiditeit en “doenlijkheid”, maar budgettair betekent het vooral: opbrengst later (en structureel gelijk bij gelijke parameters), maar met een blijvend schuifeffect in de tussenliggende decennia.

En dan het coalitieakkoord: “doorontwikkelen naar VWB”
Ondanks het hybride startmodel in 2028, wil het nieuwe kabinet box 3 doorontwikkelen naar VWB (ook om lange-termijnbeleggen te stimuleren). Tegelijkertijd waarschuwt de uitvoering: om in 2028 te kunnen starten moet de Tweede Kamer het wetsvoorstel uiterlijk 15 maart 2026 aannemen, anders komt de ICT-implementatie bij Belastingdienst en ketenpartners in gevaar.

Praktijkimpact voor adviseurs: 6 aandachtspunten (met vastgoed in box 3)

1. Vastgoeddossier wordt key: als vastgoed onder VWB blijft, wordt de winstberekening (aankoop, verbeteringen, verkoopkosten) belangrijker. Begin nu al met dossiervorming.

2. Liquiditeitsadvies verschuift: VAB op vastgoed zou jaarlijks “papieren winst” belasten; VWB dempt dat, maar kan leiden tot lock-in (uitstel verkoop).

3. Timing rond transacties wordt nóg belangrijker: bij VWB is het realisatiemoment fiscaal bepalend.

4. Verwachtingsmanagement: 2028 lijkt het technische startpunt (hybride), maar politiek ligt “VWB-breder” op tafel.

5. Budgetneutraliteit blijft de ankerformule: de staatssecretaris herhaalt dat de hervorming budgettair neutraal beoogt te zijn; dus: schuiven in stelsel = schuiven aan parameters.

6. Communiceer eerlijk over onzekerheid: wetgeving, parameters en uitzonderingen zijn nog volop onderwerp van debat.

Bron: TaxLive Rijksoverheid