ABF Woningmarktverkenning 2025-2040

Woningtekort: structureel én hardnekkig

Nederland telt in 2025 ruim 8,4 miljoen huishoudens. De woningvoorraad bedraagt dan 8,3 miljoen woningen, wat neerkomt op een tekort van circa 2,2%. Tussen 2025 en 2040 is een uitbreiding van de woningvoorraad met ruim 1 miljoen woningen voorzien (netto, na sloop). Toch zal het woningtekort volgens alle scenario’s blijven bestaan, vooral door de groei van het aantal eenpersoonshuishoudens en ouderen.

Tussen 2025 en 2040 groeit het aantal huishoudens met 10%, waarvan een forse toename van 75-plussers (+50%).

Grote druk vanuit starters en huurders

Het WoON 2024 laat zien dat er bijna 1,8 miljoen huishoudens actief op zoek zijn naar een woning. Circa 72% daarvan bestaat uit starters of huurders, waarvan 37% op zoek is naar een koopwoning. Toch wordt de koopwens steeds vaker ingehaald door de realiteit van hoge huizenprijzen en rentestanden.

'De koopwens is gedaald tot het niveau van na de bankencrisis (WoON2012), niet vanwege gewijzigde voorkeuren, maar vanwege financiële onhaalbaarheid,' aldus de Kamerbrief.

Behoefte aan betaalbare woningen: hard cijfermatig onderbouwd

Uit het scenario Midden (de referentievariant van ABF) blijkt dat 60% van het bouwprogramma zou moeten bestaan uit betaalbare woningen: 29% sociale huur, 7% middenhuur en 24% betaalbare koop (prijs tot €390.000, prijspeil 2024). Dat aandeel blijft echter achter bij de rijksdoelstelling van 66% betaalbaar.

Ten opzichte van de vorige verkenning (2024) is het aandeel betaalbare koop in het Midden-scenario met 4%-punt gedaald.

Tabel: Bouwprogramma naar prijssegment (2025-2039)
(bron: ABF, scenario Midden)

Risico op duur en goedkoop scheefwonen neemt toe

In 2025 woont 13% van de doelgroep “passend toewijzen” (lage inkomens) in een te dure huurwoning (boven aftoppingsgrens). Dat aandeel loopt op naar 16% in 2040. Tegelijkertijd daalt het aandeel huishoudens met een hoog inkomen dat in een sociale huurwoning woont, van 54% naar 41-44% (afhankelijk van het scenario). Daarmee komt er meer dynamiek in de scheefheid, met implicaties voor het huurbeleid en de inzet op doorstroming.

Beleidsmatige implicaties: stabiliteit en betaalbaarheid

De Minister van Volkshuisvesting benadrukt in de aanbiedingsbrief aan de Tweede Kamer het belang van voorspelbaar beleid: “Er is op dit moment geen reden om het beleid bij te stellen. De verschuiving van woonvoorkeuren lijkt tijdelijk en ingegeven door prijsdruk, niet door structurele voorkeuren.”

In beleidsstrategisch opzicht blijft de inzet:

• 66% van de nieuwbouw moet betaalbaar zijn (sociale huur, middenhuur of koop ≤ €390.000);
• Specifieke aandacht voor starters en senioren (75-plussers);
• Gebruik van prefab- en conceptbouw om betaalbare bouw financieel haalbaar te houden;
• Transformaties (kantoren → woningen) als aanvullende bron van woningtoevoegingen.

Bron: Rijksoverheid