EIB: Feiten over hypotheekrenteaftrek – wat echt telt voor de woningmarkt

De belangrijkste bevindingen in één oogopslag

• Prijsopdrijving door HRA? Daar is volgens EIB geen basis voor: prijzen stegen in NL niet harder dan in landen zónder renteaftrek, terwijl de HRA juist is beperkt.
• Mechanisme bij afbouw: eerst valt de vraag terug (wonen wordt duurder, krediet wordt lastiger), prijzen dalen kort, maar aanbod reageert traag → minder projectstarts → lagere bouwproductie → krapper aanbod → prijzen veren deels terug.
• Effect op starters: jongere huishoudens worden het hardst geraakt; zelfs met terugsluis via lagere IB- tarieven blijft hun koopkrachtverlies groot. 40- en 50-jarigen hebben minder nadeel; 60+ kunnen gemiddeld zelfs profiteren.
• Omvang voordelen & subsidies: netto HRA circa €8 mrd; huurtoeslag €6 mrd en impliciete huursubsidies ~€17 mrd. Huurmarkt-subsidies zijn ~3x zo groot als die in de koopmarkt.
• Regulering huurmarkt: de vrije huursector is grotendeels weggedrukt; nog ~5% vrij na uitbreiding regulering (o.a. Wet betaalbare huur).
• HRA fors teruggebracht: o.a. verplicht aflossen, tariefsverlaging naar ~37%, max. 30 jaar aftrek, en strengere leennormen; de HRA als % BBP daalde ~60% in een decennium.
• 'Eigendomsneutraliteit': structurele verstoringen zitten veel meer in de huurmarkt dan in de koopmarkt; het koopaandeel in NL is niet hoger dan het EU-gemiddelde.

Wat staat er in het document?

• Vraag, aanbod & prijsvorming: data en grafieken laten zien dat huizenprijzen de afgelopen jaren harder stegen dan de maximale leenruimte, en dat de feitelijke kredietverlening verschilt van de theoretische leencapaciteit.
• Marktverstoring koop vs huur: vergelijking van maandlasten en subsidie-stromen; huurregulering remt mobiliteit en aanbod sterker dan de HRA.
• Inkomen & koopkracht: verdeling van HRA over inkomensgroepen en doorrekening van scenario’s (ook bij gefaseerde afbouw en terugsluis via IB-verlaging). Starters zijn de grootste verliezers.

Waarom dit ertoe doet

Afbouw van HRA levert geen snelle prijsoplossing op, maar schaadt de bouwstroom en raakt starters. Wie de woningmarkt wil vlot trekken, moet volgens EIB vooral kijken naar huurregulering en aanbodbelemmeringen, niet naar verdere beperking van de HRA.

Bron: EIB