Koopoptie en wanbetaling

“KOOPRECHT

Ten aanzien van voormeld onderpand zijn partijen voorts het volgende overeengekomen:

a. zodra de schuldenaar langer dan zes maanden niet aan haar betalingsverplichtingen welke voortvloeien uit de onderhavige geldlening heeft voldaan, ontstaat voor de schuldeiser een recht tot koop ten aanzien van voormeld onderpand.

Wanneer de schuldeiser van zijn gemeld recht tot koop gebruik wenst te maken, dient hij aan de schuldenaar schriftelijk mede te delen dat hij voornemens is het registergoed te kopen, alles behoudens het hierna bepaalde;

b. de (vaste) koopprijs van voormeld onderpand bedraagt zeventig procent (70%) van de vrije waarde in het economisch verkeer.

(…)

i. indien de schuldenaar op enigerlei wijze aan het onderhavige recht tot koop geen medewerking verleent, ongeacht de reden daarvan, verbeurt de schuldenaar een, zonder tussenkomst van de rechter, terstond opeisbare boete van een honderd duizend euro (€100.000,00), onverminderd het recht voor de schuldeiser om nakoming te vorderen.

(…)

Geschil

[Gedaagde = geldverstrekker], [eiser = eigenaar percelen]
… [gedaagde] voert aan dat hij een bedrag van € 980.023,20 van [eiser] heeft te vorderen, gelet op de inwinningskosten ter hoogte van € 82.280,00 en € 450.000,00 betreffende de koopoptie. [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij recht heeft op € 450.000,00 (30% van € 1.500.000 (de potentiële waarde van de onroerende zaken)) en hij verwijst daarbij naar de in de geldleningsovereenkomst opgenomen koopoptie. 

[gedaagde] voert aan dat hij de koopoptie niet heeft kunnen inroepen, doordat [eiser] tegenwerkt, en hij daarmee een voordeel misloopt van 30%. 

[gedaagde] voert aan dat de koopoptie niet nietig is, omdat deze niet is opgenomen in de hypotheekakte, maar in de geldleningsovereenkomst. Daarnaast geldt volgens [gedaagde] dat zelfs als de koopoptie nietig zou zijn, dat niet automatisch betekent dat het boetebeding ook nietig is.

Rechter, 3:235 BW

Wat betreft het bedrag van 30% van de potentiële waarde in verband met de inkoopoptie geldt het volgende. De voorzieningenrechter is van oordeel dat de koopoptie nietig is op grond van artikel 3:235 BW. 
Het toe-eigeningsverbod van artikel 3:235 BW houdt in dat een beding, bij de verpanding of de vestiging van de hypotheek overeengekomen, volgens hetwelk de pand- en hypotheekhouder het recht zullen hebben eigenaar te worden van het onderpand ingeval de debiteur niet aan zijn verplichtingen voldoet, nietig is. 
De door partijen overeengekomen koopoptie is zo’n beding. 

De stelling van [gedaagde] dat de koopoptie niet is opgenomen in de hypotheekakte maakt dat niet anders, nu de koopoptie is overeengekomen ten behoeve van de vestiging van de hypotheek. De geldleningsovereenkomst en de hypotheekakte zijn ook onlosmakelijk met elkaar verbonden. Dit blijkt ook uit het feit dat in de geldleningsovereenkomst wordt gerefereerd naar de hypotheekakte en andersom, beide overeenkomsten op dezelfde dag zijn gesloten en door dezelfde notaris zijn vastgelegd. 

De nietigheid van de koopoptie betekent ook dat het boetebeding nietig is. Dat boetebeding is immers onderdeel van de koopoptie. Daarnaast geldt dat [gedaagde] de koopoptie wegens nietigheid niet kan inroepen, kan deze zodat logischerwijze [eiser] ook niet kan tegenwerken zoals bedoeld in het boetebeding. Verder overweegt de voorzieningenrechter dat [gedaagde] , mede gelet op de stellige betwisting van [eiser] , niet aannemelijk heeft gemaakt dat er aanspraak is gemaakt op de inkoopoptie en dat daardoor de boete verbeurd zou zijn. Het bedrag van € 450.000,00 en/of het boetebedrag van € 100.000,00 vallen dus niet onder het bedrag waartoe het hypotheekrecht tot zekerheid strekt.

Bron: Rechtspraak.nl