Prijselasticiteit van het woningaanbod

Download: "Publicatie" (pdf, 40 pagina's)

Aanbodelasticiteit

De mate waarin het woningaanbod reageert op trends in huizenprijzen – de aanbodelasticiteit – speelt een belangrijke rol op de woningmarkt. Deze elasticiteit geeft weer wat er met het aanbod gebeurt als de vraag naar woonruimte verandert, bijvoorbeeld door een lagere hypotheekrente, subsidies op eigenwoningbezit of huren, of bevolkingsgroei. Bij een hoge aanbodelasticiteit leidt een grotere vraag naar woonruimte maar weinig tot prijswijzigingen en neemt vooral het woningaanbod toe. Daarentegen leidt een stijging van de vraag bij een lage elasticiteit juist vooral tot stijgende huizenprijzen.

Relatie met woonsubsidies

Het effect van subsidies op wonen, zoals de huurtoeslag en hypotheekrenteaftrek, hangt af van de aanbodelasticiteit. Door dergelijke subsidies stijgt de vraag naar woonruimte. De aanbodelasticiteit bepaalt of dergelijke subsidies leiden tot een grotere woningvoorraad of alleen tot hogere prijzen.

Nieuwbouw

De belangrijkste conclusie van deze studie is dat de aanbodelasticiteit geen statisch gegeven is, maar sterk afhangt van de tijdsperiode. In de jaren 1995-2007 was er sprake van een substantiële toename van reële huizenprijzen, terwijl de hoeveelheid nieuwbouw juist afnam. De aanbodelasticiteit in deze periode is dan ook laag: in onze voorkeursspecificatie is zij ongeveer gelijk aan nul. Dat suggereert dat de hoeveelheid nieuwbouw geen relatie had tot veranderingen in de woningprijzen (en daarmee de vraag) gedurende deze periode. De elasticiteit in Nederland is in deze tijd fors lager dan in andere landen, zoals Engeland of Duitsland.

Crisis

In de daarop volgende crisisperiode (2008-2016) daalden zowel de woningprijzen als de nieuwbouw en woningmarktinvesteringen en is er juist sprake van een sterk verband tussen huizenprijzen en woningbouw. De aanbodelasticiteit in die periode was dan ook relatief hoog (1,4 in onze voorkeursspecificatie).

Beleid

De hoogte van de aanbodelasticiteit niet alleen een uitkomst van is beleid, maar dat de aanbodelasticiteit ook belangrijke implicaties heeft voor woningmarktbeleid. Wanneer de aanbodelasticiteit laag is, dan hebben subsidies op de woningmarkt maar beperkt effect op de betaalbaarheid van woonruimte. Zulke subsidies vergroten namelijk de vraag, terwijl het aanbod niet veel kan toenemen. In dat geval leiden woningmarktsubsidies vooral tot prijsstijgingen, zonder dat woningen echt betaalbaarder worden.

Bron: CPB