Nieuwbouwwoning met gebreken: volledig depot vasthouden kan koper duur komen te staan

Dat blijkt uit een uitspraak van Rechtbank Den Haag van 25 februari 2026, die op 4 november 2026 is gepubliceerd (ECLI:NL:RBDHA:2026:31613).

In deze zaak hield de opdrachtgever € 140.000 van een aanneemsom van € 948.000 in depot bij de notaris. Dat is ongeveer 15,8% van de aanneemsom. Nadat de wettelijke termijn van drie maanden na oplevering was verstreken, bleef het volledige bedrag in depot. Volgens de rechtbank was dat niet terecht. De opdrachtgever moest de € 140.000 alsnog aan de aannemer betalen, vermeerderd met wettelijke rente.

49 gebreken vóór oplevering
De aannemer had voor de opdrachtgever een vrijstaande nieuwbouwwoning gebouwd. Bij een keuring door Vereniging Eigen Huis op 3 juli 2024 werden 49 punten geconstateerd. De opdrachtgever wilde vanwege de gebreken niet instemmen met oplevering. Om een oplevering alsnog mogelijk te maken, spraken partijen af dat € 140.000 bij de notaris in depot mocht blijven. Op 10 september 2024 vond de oplevering plaats. In het ondertekende opleveringsrapport stonden nog 32 punten: negen opleverpunten en 23 zogenoemde protestpunten.

Volgens de rechtbank stond op dat moment geen aan de aannemer toe te rekenen gebrek aan oplevering in de weg. Het enige punt dat daarvoor volgens de deskundige in aanmerking kwam, betrof ontbrekende balkonhekken. Die waren echter op verzoek van de opdrachtgever niet gemonteerd. De rechtbank concludeert daarom dat de woning op 10 september 2024 opleveringsgereed was en bovendien tijdig was opgeleverd.

Bijzondere 5%-regeling
Artikel 7:768 BW biedt een particuliere opdrachtgever bij de bouw van een woning een bijzondere bescherming. De opdrachtgever mag maximaal 5% van de aanneemsom inhouden op de laatste termijn en dit bedrag bij de notaris in depot storten. Voor deze eerste periode hoeft de opdrachtgever niet eerst aannemelijk te maken dat daadwerkelijk sprake is van gebreken. Het depot functioneert als zekerheid en als drukmiddel om eventuele opleveringsgebreken te laten herstellen. In deze zaak hadden partijen zelfs een veel hoger bedrag afgesproken: € 140.000, terwijl 5% van de aanneemsom € 47.400 bedraagt. Dat hogere overeengekomen depot hielp de opdrachtgever uiteindelijk niet.

Na drie maanden veranderen de spelregelsDe wettelijke onderhoudstermijn van drie maanden eindigde op 10 december 2024. Na het verstrijken van die termijn moet de notaris het depot in beginsel in de macht van de aannemer brengen. Wil de opdrachtgever toch een bedrag achterhouden, dan kan hij zich beroepen op de gewone opschortingsbevoegdheid van artikel 6:262 BW. Daarbij geldt echter een andere maatstaf. De opdrachtgever moet aan de notaris meedelen tot welk bedrag het depot gehandhaafd moet blijven. Bovendien moet het achtergehouden bedrag in redelijke verhouding staan tot de ernst en omvang van de resterende tekortkomingen. En precies daar ging het in deze zaak fout.

De opdrachtgever had geen onderbouwd verzoek aan de notaris gedaan waarin werd aangegeven welk bedrag vanwege welke resterende gebreken moest worden vastgehouden. Zijn advocaat verklaarde tijdens de procedure bovendien dat geen beroep op artikel 6:262 BW was gedaan. Volgens de rechtbank was daarmee de bevoegdheid om de betaling van het volledige bedrag op te schorten op 10 december 2024 vervallen.

Een deskundigenrapport kan cruciaal zijn
De rechtbank benadrukt ook het belang van een objectieve onderbouwing. De opdrachtgever hield het volledige bedrag van € 140.000 vast, maar had niet met een objectieve expertrapportage onderbouwd welk bedrag gerechtvaardigd was gezien de ernst van de resterende gebreken. Dat is voor de praktijk een belangrijk verschil.

Tijdens de eerste drie maanden biedt de wettelijke depotregeling de consument relatief ruime bescherming. Daarna is het niet voldoende om uitsluitend te stellen dat nog gebreken bestaan. Wie het depot wil handhaven, moet concreet kunnen maken:

• welke tekortkomingen nog bestaan;
• welke daarvan voor rekening van de aannemer komen;
• wat herstel naar verwachting kost;
• en welk bedrag daarom redelijkerwijs nog in depot moet blijven.

Een bouwkundig deskundigenrapport kan daarbij van grote betekenis zijn.

Gebrek betekent niet automatisch dat oplevering mag worden geweigerd
De uitspraak maakt daarnaast duidelijk dat het bestaan van opleveringspunten niet automatisch betekent dat een woning niet kan worden opgeleverd. Op 10 september 2024 stonden nog verschillende punten open. Toch kwalificeerde de rechtbank de woning als opleveringsgereed. Het gaat dus niet uitsluitend om het aantal gebreken, maar om de aard en ernst daarvan. Dat onderscheid is voor nieuwbouwkopers van belang. Een lijst met tientallen relatief beperkte herstelpunten kan juridisch een andere betekenis hebben dan één ernstig gebrek waardoor de woning feitelijk niet normaal kan worden gebruikt.

Ook aannemer moest nog herstellen
De uitkomst is overigens niet dat alle klachten van de opdrachtgever ongegrond waren. De rechtbank veroordeelde de aannemer tot herstel van vijf punten:

• gebreken aan de meterkast;
• beschadigingen aan het schilderwerk van de dakkapellen;
• beschadigingen aan opdekdeuren;
• gebreken aan de elektrische installatie;
• verzakkingen in de zandcementdekvloer van de woonkamer.

Opvallend is bovendien dat artikel 7:758 lid 4 BW volgens de rechtbank eraan in de weg stond dat de aannemer zich tegenover deze consument kon beroepen op een algemene voorwaarde waarmee aansprakelijkheid voor later ontdekte gebreken werd beperkt. Voor consumenten kan van deze wettelijke aansprakelijkheidsregel niet ten nadele worden afgeweken. De opdrachtgever kreeg daarnaast € 7.646,32 aan ten onrechte betaalde leges toegewezen.

Geen schadevergoeding
Financieel pijnlijker voor de opdrachtgever was dat zijn eigen betalingsverzuim doorwerkte in zijn schadeclaim. Omdat hij vanaf 10 december 2024 volgens de rechtbank zelf in verzuim verkeerde en niet was komen vast te staan dat de aannemer al haar herstelverplichtingen had opgeschort, wees de rechtbank zijn vordering tot schadevergoeding wegens het nog niet kunnen bewonen en de gestelde waardevermindering van de woning af. Daartegenover werd hij veroordeeld tot betaling van de volledige € 140.000, plus wettelijke rente vanaf 10 december 2024 en € 12.890,78 aan proceskosten in conventie.

Belang voor de hypotheekadviseur
Een geschil over de oplevering van een nieuwbouwwoning lijkt in eerste instantie vooral een zaak tussen koper, aannemer en notaris. Toch kan ook de financieel adviseur hiermee worden geconfronteerd. Een langdurig geblokkeerd bedrag, aanvullende herstelkosten of uitgestelde ingebruikname kunnen gevolgen hebben voor de liquiditeitspositie van de klant en voor de financiering rond de nieuwbouwwoning. De belangrijkste praktische boodschap uit deze uitspraak is daarom: maak onderscheid tussen het wettelijke depot tijdens de eerste drie maanden en een voortgezette opschorting daarna. Wie na die drie maanden geld wil blijven vasthouden, doet er verstandig aan tijdig juridisch en bouwkundig advies in te winnen en het nog benodigde depotbedrag concreet en proportioneel te onderbouwen.

Bron: Rechtspraak