Speculatieve grondhandel neemt af, maar blijft een kostbare valkuil

Bij deze vorm van grondhandel wordt een groter landbouwperceel opgeknipt in kleine kavels die afzonderlijk aan particulieren worden verkocht. Het verkoopargument is doorgaans dat de grond in de toekomst mogelijk voor woningbouw of bedrijfsontwikkeling kan worden gebruikt. Wanneer landbouwgrond bouwgrond wordt, kan inderdaad een grote waardestijging optreden. De crux is echter dat juist die bestemmingswijziging buitengewoon onzeker is.

Groei sterk teruggelopen
Per 1 april 2026 telt het Kadaster circa 27.400 beleggingspercelen. Dat zijn er op papier 1.600 meer dan een jaar eerder, maar die stijging is grotendeels het gevolg van een verbeterde onderzoeksmethode. De daadwerkelijke toename wordt geschat op ongeveer 500 nieuwe percelen tussen april 2025 en april 2026. Dat is ongeveer een kwart van de jaarlijkse groei in eerdere jaren.

Ook het aantal transacties is sterk afgenomen. In de jaren 2016 tot en met 2022 werden ongeveer 400 percelen per kwartaal verkocht. De laatste twee jaar ligt dat rond de 100. Volgens het Kadaster kan de maatschappelijke aandacht en de rechtspraak rond dit onderwerp daarbij een rol spelen. Tegelijkertijd blijft een grote voorraad eerder verkochte percelen bestaan. Het Kadaster constateert dat deze percelen veelal weinig ontwikkelperspectief hebben en door hun versnipperde eigendomsstructuur lastig opnieuw zijn te verkopen.

Minder dan 1% kon weer verkopen
Voor potentiële kopers is vooral een eerdere conclusie van het Kadaster relevant. Uit het onderzoek naar de periode vanaf 2009 bleek dat op geen enkel onderzocht beleggingsperceel een woning of bedrijf was gebouwd. Bovendien kon in minder dan 1% van de gevallen een eigenaar zijn perceel weer verkopen.

Daarmee is een waarschuwing op zijn plaats. Wie een klein stukje landbouwgrond koopt tegen een prijs die al rekening houdt met een mogelijke toekomstige bouwbestemming, koopt in feite vooral een verwachting. Zonder concrete ruimtelijke plannen kan die verwachting jarenlang – of permanent – onvervuld blijven.

De populaire gedachte dat zo'n stukje grond “straks tien keer zoveel waard wordt” verdient daarom grote scepsis. De grens van 99% kan niet zonder meer worden vertaald naar “99% van de beleggingen mislukt”, maar het Kadastercijfer laat wel zien dat meer dan 99% van de onderzochte percelen niet opnieuw werd verkocht. De praktijkcijfers over daadwerkelijke ontwikkeling zijn nog ongunstiger.

Is deze handel dan illegaal?
Niet automatisch. Het opsplitsen en verkopen van landbouwgrond is op zichzelf toegestaan en komt ook voor bij reguliere gebiedsontwikkeling. Het Kadaster benadrukt daarom dat niet iedere verkoop van een opgeknipt perceel onrechtmatig of strafbaar is.

Dat verandert wanneer bijvoorbeeld onjuiste of misleidende informatie wordt verstrekt, relevante informatie wordt achtergehouden of ten onrechte wordt gesuggereerd dat een bestemmingswijziging op korte termijn waarschijnlijk is. Dan kunnen onder meer de regels over oneerlijke handelspraktijken een rol spelen. Kopers kunnen onder omstandigheden vernietiging van de overeenkomst of schadevergoeding vorderen.

Daarnaast is er nog het financiële toezicht. Wanneer de aangeboden grond juridisch kwalificeert als een beleggingsobject, geldt op grond van artikel 2:55 Wft in beginsel een AFM-vergunningplicht, tenzij een wettelijke vrijstelling van toepassing is. Een landbouwkavel kan bijvoorbeeld een beleggingsobject zijn wanneer een rendement in het vooruitzicht wordt gesteld en het beheer door een ander dan de koper wordt uitgevoerd.

Dat de juridische beoordeling sterk afhangt van de omstandigheden blijkt ook uit een uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland van 25 maart 2026. Daar werd een beroep op dwaling en een oneerlijke handelspraktijk afgewezen, omdat de koper volgens de rechtbank vóór aankoop voldoende over het speculatieve karakter was geïnformeerd.

Waarschuwing voor consumenten
Een notariële levering of inschrijving bij het Kadaster is dus geen bewijs dat sprake is van een verstandige belegging. Ook een eventuele AFM-vergunning is geen kwaliteitskeurmerk voor het verwachte rendement.

Wie een dergelijk perceel krijgt aangeboden, doet er verstandig aan vóór aankoop minimaal na te gaan wat de actuele bestemming is, of de gemeente daadwerkelijk concrete ontwikkelplannen heeft, welke prijs recent voor het oorspronkelijke landbouwperceel is betaald en of er überhaupt een realistische markt bestaat om het kleine perceel later weer te verkopen.

De nieuwe Kadastercijfers laten zien dat de handel afneemt. Maar voor de duizenden particulieren die al eigenaar zijn van zo'n perceel blijft het fundamentele probleem hetzelfde: een mogelijke bestemmingswijziging is geen beleggingsrendement – totdat die wijziging daadwerkelijk plaatsvindt.

Bron: Kadaster