Enkele centimeters over de erfgrens: uitbouw en bijgebouw moeten worden aangepast

Vijf centimeter blijkt genoeg
De buren hadden in 2024 een uitbouw aan hun woning en een bijgebouw achter in de tuin laten bouwen. Al vóór en tijdens de werkzaamheden was tussen de eigenaren discussie ontstaan over de precieze ligging van de erfgrens. Uiteindelijk liet één van de buren het Kadaster een grensreconstructie uitvoeren. Daaruit bleek dat de uitbouw over de gehele diepte circa 5 centimeter over de kadastrale grens stond. Het bijgebouw overschreed de grens gedeeltelijk en liep volgens de kadastrale meting op tot maximaal 9 centimeter. De rechtbank stelt als uitgangspunt voorop dat de kadastrale grens ook de juridische erfgrens is, tenzij bijvoorbeeld door verjaring een andere eigendomssituatie is ontstaan. Omdat de bouwwerken gedeeltelijk op het perceel van de buren stonden, konden die buren op grond van hun eigendomsrecht in beginsel verwijdering verlangen.

Staat de schutting er al tientallen jaren? Dat is niet voldoende
De bouwende buren deden een beroep op verjaring. Volgens hen stond de schutting die de beide tuinen scheidde al sinds 1967 op dezelfde plaats en hadden zij en hun rechtsvoorgangers de grond tot aan die schutting altijd als eigen grond gebruikt. Daarmee waren zij volgens hun redenering door verkrijgende of bevrijdende verjaring eigenaar geworden van de smalle strook tussen de kadastrale grens en de schutting. De rechtbank gaat daar niet in mee.

Voor zowel verkrijgende als bevrijdende verjaring is bezit van de betreffende grond noodzakelijk. Daarbij gaat het niet simpelweg om het gebruiken van een strookje grond. De bezitsuitoefening moet zodanig ondubbelzinnig zijn dat de werkelijke eigenaar daaruit moet kunnen begrijpen dat een ander pretendeert eigenaar te zijn. Dat was onvoldoende aangetoond. Van belang was onder meer dat niet de rechtsvoorgangers van de bouwende buren de oorspronkelijke schutting hadden geplaatst. Bovendien was het strookje direct naast de schutting niet zichtbaar bij de bestrating of beplanting van hun tuin getrokken. Dat de schutting optisch als scheiding tussen beide tuinen fungeerde, was dus onvoldoende om eigendomsverkrijging door verjaring aan te nemen.

Eerst bouwen en daarna meten is risicovol
Interessant is ook het oordeel over de verantwoordelijkheid voor het vaststellen van de erfgrens. De eigenaar van het aangrenzende perceel had voorafgaand aan de bouw aangegeven dat volgens haar de schutting niet de erfgrens vormde. Volgens haar liep de grens ongeveer ter hoogte van een regenpijp. De rechtbank oordeelt dat het vervolgens op de weg van de bouwende buren lag om te voorkomen dat zij op grond van een ander zouden bouwen. Zij hadden vóór het bouwen het Kadaster kunnen inschakelen om de kadastrale grens vast te stellen. Dat deden zij niet. Dat speelt vervolgens een belangrijke rol bij zowel het beroep op rechtsverwerking als de belangenafweging rondom verwijdering.

Geen rechtsverwerking
De bouwende buren voerden ook aan dat de andere eigenaren bij de bouw betrokken waren geweest en zelf aanwijzingen hadden gegeven waar gebouwd kon worden. Ook dat verweer slaagt niet. Voor rechtsverwerking is meer nodig dan alleen tijdsverloop of enige betrokkenheid bij de werkzaamheden. Er moeten bijzondere omstandigheden zijn waardoor bijvoorbeeld het gerechtvaardigde vertrouwen is ontstaan dat de eigenaar zijn recht niet meer zal uitoefenen.

Daarvan was geen sprake. Integendeel: al tijdens de werkzaamheden was aandacht gevraagd voor de juiste erfgrens. Binnen een jaar na de realisatie was bovendien daadwerkelijk tegen de overbouw geprotesteerd.

Ook geen misbruik van recht
Bij een overschrijding van vijf of negen centimeter ligt de vraag voor de hand of volledige aanpassing van een bouwwerk niet buitenproportioneel is. Artikel 3:13 BW bepaalt dat iemand geen misbruik mag maken van een bevoegdheid die hem op zichzelf wel toekomt. Onder uitzonderlijke omstandigheden kan het eisen van verwijdering van een grensoverschrijdend bouwwerk inderdaad misbruik van bevoegdheid opleveren. Maar de bouwende buren hadden onvoldoende onderbouwd hoe ingrijpend en kostbaar aanpassing daadwerkelijk zou zijn. Bij de uitbouw leek uit foto's juist te kunnen worden afgeleid dat mogelijk vooral gevelafwerking en boeidelen over de grens staken. Voor het bijgebouw constateerde de rechtbank tijdens de plaatsopneming dat sprake was van een relatief lichte houten constructie met aan de binnenzijde gipsplaten. Alleen stellen dat verwijdering "heel kostbaar" is, bleek onvoldoende. Daartegenover stond een concreet belang van de andere buren: zij wilden mogelijk zelf een uitbouw realiseren. De bestaande, enigszins scheef lopende zijgevel zou hen daarbij kunnen hinderen.

Artikel 5:54 BW biedt evenmin redding
De bouwende eigenaren probeerden vervolgens legalisering van de bestaande situatie af te dwingen via artikel 5:54 BW. Dit artikel kan onder omstandigheden uitkomst bieden wanneer een gebouw gedeeltelijk op andermans grond staat. De eigenaar van het gebouw kan dan tegen schadeloosstelling een erfdienstbaarheid verlangen of, ter keuze van de grondeigenaar, overdracht van het benodigde stukje grond. Een belangrijke voorwaarde is echter dat de eigenaar van het bouwwerk door verwijdering onevenredig veel zwaarder wordt benadeeld dan de grondeigenaar door instandhouding van de overbouw. Ook daarvan was onvoldoende gebleken. Vooral de gestelde kosten waren onvoldoende concreet gemaakt. De buren hoefden daarom niet mee te werken aan legalisering.

Zes maanden om de situatie te herstellen
De rechtbank veroordeelt de eigenaren uiteindelijk om zowel de uitbouw als het bijgebouw te verwijderen voor zover deze op het kadastrale perceel van hun buren staan. Ook leidingen en kabels van het bijgebouw die over het andere perceel lopen, moeten worden verwijderd. Daarvoor krijgen zij zes maanden na betekening van het vonnis. Daarna geldt een dwangsom van € 100 per dag, met een maximum van € 10.000. Daarnaast moeten zij onder meer de kosten van de door de buren ingeschakelde grensreconstructie van het Kadaster vergoeden.

Betekenis voor de adviespraktijk
Deze uitspraak gaat niet over de fiscale eigenwoningregeling, maar is wel relevant bij aankoop, verbouwing en financiering van woningen. Een paar centimeter kan juridisch verschil maken tussen bouwen op eigen grond en bouwen op grond van de buurman. Vooral bij een voorgenomen uitbouw, bijgebouw of andere bouwactiviteit vlak langs een perceelsgrens is de praktische les duidelijk: ga niet zonder meer uit van een bestaande schutting, heg of regenpijp als juridische erfgrens. Als daarover twijfel bestaat, is vaststelling van de grens vóór aanvang van de bouw aanzienlijk goedkoper dan een procedure en bouwkundige aanpassing achteraf.

Ook voor de financieel adviseur kan dit relevant zijn wanneer een verbouwing onderdeel vormt van een financieringsaanvraag. Een bestaand of dreigend burengeschil over een gefinancierd bouwwerk kan immers van belang zijn voor de uitvoerbaarheid van de verbouwing, de taxatie en het klantdossier.

Bron: Rechtbank Noord-Holland 7 oktober 2026, ECLI:NL:RBNHO:2026:13567.