Verkoop onder waarde én renteloze lening vergroten legitieme portie

Vastgoed verkocht aan één dochter
Erflaatster had verschillende onroerende zaken aan één van haar dochters verkocht. De andere dochter deed na het overlijden van haar moeder een beroep op haar legitieme rechten. Een belangrijk twistpunt was de waarde van de verkochte onroerende zaken. De rechtbank was eerder uitgegaan van een gezamenlijke waarde van € 621.000. De dochter die een beroep deed op haar legitieme portie vond dat de waarde € 910.000 moest bedragen. Uiteindelijk benoemde het hof deskundigen voor de waardering. Zij kwamen in hun deskundigenbericht van 17 februari 2026 uit op een totale waarde van € 691.000. Het hof zag geen aanleiding daarvan af te wijken. Het deskundigenbericht was volgens het hof voldoende onderbouwd en partijen hadden gelegenheid gekregen daarop te reageren. Daarmee stond vast dat de moeder de onroerende zaken voor een te lage prijs had verkocht. Het hof stelt de gift aan de verkrijgende dochter vast op € 70.000.

Ook renteloos lenen levert een gift op
Daar bleef het niet bij. De moeder had de koopsom van € 621.000 bovendien renteloos aan de dochter geleend. Het hof had hierover in een eerder tussenarrest al beslist dat ook het voordeel van deze renteloze lening als gift kon worden aangemerkt.

Let op: niet de lening van € 621.000 zelf wordt als gift behandeld. Het gaat om het financiële voordeel doordat geen rente hoefde te worden betaald. Het hof had de omvang daarvan vastgesteld op € 37.260. Er waren daarmee twee afzonderlijke bevoordelingen:

• € 70.000 vanwege de verkoop onder de waarde in het economische verkeer
• en € 37.260 vanwege het renteloos ter beschikking stellen van de koopsom.

In totaal wordt hierdoor € 107.260 extra in aanmerking genomen bij de berekening van de legitimaire massa.

Gevolgen voor de legitimaire massa
De rechtbank had de legitimaire massa eerder berekend op € 1.533.228,35. Het hof verhoogt dit bedrag met € 107.260 tot: € 1.640.488,35

De legitieme breuk van de andere dochter bedraagt in deze situatie een vierde. Haar legitieme portie komt daarmee volgens het hof uit op € 410.122.

Daarop moeten nog eerdere giften aan deze dochter van € 121.141 in mindering worden gebracht. Per saldo stelt het hof haar legitieme vast op: € 288.981

Dat is € 25.815 meer dan waarvan de rechtbank eerder was uitgegaan. De dochter die tevens executeur is, moet daarom aanvullend € 25.815 uit de nalatenschapsboedel betalen, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 3 september 2017.

Administratie blijkt minstens zo belangrijk
Het arrest is ook interessant vanwege de informatieplicht. De dochter moest onder andere gegevens verstrekken van Zwitserse, Franse en Nederlandse bankrekeningen en de koopovereenkomst van een woning in Frankrijk. Het hof geeft haar daarvoor twee maanden. Worden de gevraagde stukken niet tijdig afgegeven, dan geldt een dwangsom van € 1.000 per dag, met een maximum van € 100.000.

Voor de adviespraktijk is dat een belangrijk signaal. Bij vermogensoverdrachten binnen de familie is niet alleen de juridische vormgeving van belang. Ook jaren later moet kunnen worden gereconstrueerd welke bedragen zijn betaald, welke waarderingen zijn gebruikt, welke renteafspraken golden en wat met banktegoeden is gebeurd.

Proceskosten niet gecompenseerd
Opvallend is verder de proceskostenveroordeling. Bij procedures tussen familieleden worden proceskosten regelmatig gecompenseerd. Het hof doet dat hier niet. Het hof verwijst onder meer naar de verkoop onder waarde, de renteloze financiering en opnames die met de pinpas van erflaatster waren gedaan en volgens rechtbank en hof deels direct of indirect aan de dochter ten goede waren gekomen. De dochter wordt daarom veroordeeld tot betaling van onder meer € 1.684 griffierecht en € 30.904,50 aan advocaatkosten. Daarnaast komen de kosten van de vastgoeddeskundigen uiteindelijk volledig voor haar rekening. Het arrest maakt daarmee ook duidelijk hoe kostbaar een jarenlang onvoldoende gedocumenteerde vermogensverschuiving binnen een familie kan worden.

Civielrechtelijke gift is niet automatisch fiscale schenking
Voor financieel en estate planners is een belangrijk onderscheid nodig. Dit arrest gaat over de civielrechtelijke berekening van de legitieme portie. De vaststelling dat bij verkoop onder waarde of renteloos lenen sprake is van een gift die relevant is voor de legitimaire massa, betekent niet zonder meer dat voor de schenkbelasting dezelfde waardering, grondslag of hetzelfde moment geldt.

Dat onderscheid verdient bijzondere aandacht bij transacties met woningen of ander vastgoed. Voor een adviseur zijn daarom eigenlijk twee analyses nodig: welke vermogensverschuiving ontstaat fiscaal op het moment van de transactie én welk effect kan diezelfde transactie later civielrechtelijk hebben op de rechten van andere kinderen?

Aandachtspunt voor de adviespraktijk
Bij verkoop van vastgoed aan een kind is alleen het vastleggen van een koopprijs niet voldoende. Onderbouw ook waarom die prijs zakelijk is. Wordt de koop door de ouder gefinancierd, leg dan eveneens vast welke rente wordt gerekend en waarom die rente passend is. Juist de combinatie van verschillende voordelen kan later relevant worden. Een voordeel in de koopprijs en een voordeel in de financiering zijn niet noodzakelijk één en dezelfde gift. Het arrest van Hof Den Haag laat zien dat dergelijke bevoordelingen jaren later nog rechtstreeks kunnen doorwerken in de omvang van de legitieme portie.

Bron: Gerechtshof Den Haag, 11 augustus 2026, ECLI:NL:GHDHA:2026:2675.

Trefwoorden: legitieme portie, gift, verkoop onder waarde, renteloze lening, estate planning