Nieuwbouwwoning na sloop niet verzekerd: tussenpersoon draait op voor brandschade

De casus
De verzekerde had een woonhuis verzekerd via een assurantietussenpersoon. Hij kocht de woning met het plan deze te slopen en op dezelfde locatie een nieuwbouwwoning te realiseren. In 2023 werd de oude woning gesloopt. Kort na oplevering ging de nieuwbouwwoning door brand verloren.

De verzekerde stelde dat de woonhuisverzekering dekking bood. Op het polisblad stond immers het adres vermeld. De verzekeraar stelde daartegenover dat alleen de oude, gesloopte woning verzekerd was. De nieuwbouwwoning was nooit ter verzekering aangeboden en volgens de verzekeraar viel een bouwproject of nog niet bewoonde nieuwbouwwoning niet onder de bestaande dekking. De rechtbank gaf de verzekerde aanvankelijk gelijk. Het hof oordeelde echter anders.

Geen “inwisselbaar” verzekerd object
Centraal stond de uitleg van de polis. In de voorwaarden stond dat verzekerd was: “het woonhuis dat op het polisblad staat”. Volgens het hof kon de verzekerde daaruit niet redelijkerwijs afleiden dat elk woonhuis op hetzelfde adres automatisch verzekerd zou zijn. Dat is een belangrijk onderscheid. Het verzekerde object was volgens het hof niet inwisselbaar. Bij het sluiten van een opstalverzekering beoordeelt de verzekeraar het risico van een concreet object. Daarbij spelen onder meer bouwaard, gebruik, waarde, premie en voorwaarden een rol. Een grotere en luxere nieuwbouwwoning kan een andere premie, een ander verzekerd bedrag of andere acceptatievoorwaarden meebrengen. Daarbij woog mee dat de verzekerde werd bijgestaan door een assurantietussenpersoon. Juist dan mocht volgens het hof worden verwacht dat duidelijk was dat sloop en volledige vervanging van het verzekerde woonhuis verzekeringsrechtelijk relevant zijn.

Ook het eerdere contact over mogelijke nieuwbouw hielp de verzekerde niet. De daadwerkelijke sloop van de oude woning was niet expliciet aan de verzekeraar gemeld. Bovendien was de nieuwbouwwoning nooit bewoond geweest, terwijl op het polisblad stond vermeld dat sprake was van particuliere bewoning en een bewoonde woning. Conclusie: de brandschade aan de nieuwbouwwoning viel niet onder de woonhuisverzekering. De verzekeraar hoefde niet uit te keren. Omdat de verzekeraar op basis van het vonnis van de rechtbank al € 396.821,01 had betaald, moest de verzekerde dit bedrag terugbetalen, vermeerderd met rente en proceskosten.

De blik verschuift naar de tussenpersoon
Daarmee was de zaak niet klaar. De verzekerde had ook de assurantietussenpersoon aangesproken. Die tussenpersoon was al sinds 2019 bekend met de sloop- en nieuwbouwplannen. In 2021 had de tussenpersoon bovendien een financieringsopzet gemaakt voor de nieuwbouw. Volgens het hof had de tussenpersoon toen moeten onderkennen dat de bestaande woonhuisverzekering mogelijk niet zou aansluiten op de voorgenomen sloop en nieuwbouw. Het hof herhaalt de bekende zorgplichtnorm: een assurantietussenpersoon moet handelen zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsgenoot mag worden verwacht. Hij moet waken over de belangen van de verzekeringnemer bij de verzekeringen in zijn portefeuille. Daaronder valt ook het tijdig wijzen op de gevolgen die bekende feiten kunnen hebben voor de dekking. De tussenpersoon had dus niet mogen volstaan met afwachten. Als zij twijfelde of de nieuwbouwwoning onder de bestaande polis zou vallen, had zij uitsluitsel moeten vragen aan de verzekeraar. En als duidelijk was dat aanpassing of vervanging van de verzekering nodig kon zijn, had zij de klant daarop tijdig moeten wijzen.

“De klant meldde de sloop niet” was onvoldoende verweer
De tussenpersoon voerde aan dat de klant haar niet had geïnformeerd over het daadwerkelijke moment van sloop, de start van de bouw en de oplevering. Het hof vond dat niet doorslaggevend. De plannen waren bekend. Er was in 2021 nog contact over financiering van de nieuwbouw en in 2022 liepen er ook andere verzekeringscontacten. De tussenpersoon mocht er daarom niet zonder meer vanuit gaan dat de plannen niet doorgingen. Als zij dat al dacht, had zij dit actief moeten verifiëren. Belangrijk is dat het hof het ontbreken van meldingen door de klant niet als eigen schuld aanmerkte. Juist omdat de tussenpersoon niet had gewaarschuwd voor het risico van ontbrekende dekking, was de klant volgens het hof onvoldoende doordrongen van het belang van die meldingen. Ook het argument dat de bank de klant had gewezen op het belang van een verzekering voor de woning, ontsloeg de tussenpersoon niet van haar eigen zorgplicht.

Causaal verband en schade
Volgens het hof was voldoende aannemelijk dat de verzekerde, bij een tijdige waarschuwing, een passende verzekering zou hebben geregeld. Eventueel had hij zijn bouwplannen kunnen aanpassen als bepaalde keuzes, zoals installatie of afwerking in eigen beheer, problemen zouden opleveren bij acceptatie. De tussenpersoon stelde nog dat de verzekeraar ook bij een nieuwe verzekering mogelijk dekking had geweigerd vanwege een bouw- of installatiefout. Dat verweer hield geen stand. De verzekeraar had dat verweer in hoger beroep juist laten vallen, mede omdat de brandoorzaak niet met voldoende zekerheid kon worden vastgesteld. De schade werd vastgesteld op € 396.721,01, vermeerderd met wettelijke rente en proceskosten. Daarmee komt de financiële impact voor de tussenpersoon in de praktijk al snel in de buurt van een half miljoen euro.

Betekenis voor de adviespraktijk
Deze uitspraak is vooral relevant voor adviseurs die hypothecair krediet combineren met schadeverzekeringen. Juist bij verbouwing, leegstand, sloop, nieuwbouw, tijdelijke bewoning, verhuizing of oplevering kan de verzekeringsdekking wijzigen of zelfs ontbreken. De les is praktisch:

• bespreek bij aankoop, verbouwing en nieuwbouw niet alleen de financiering, maar ook de dekking van opstal, inboedel, aansprakelijkheid en eventuele CAR-/bouwverzekeringen;
• leg vast welke plannen de klant heeft gemeld en welke verzekeringsconsequenties zijn besproken;
• vraag bij twijfel actief uitsluitsel aan de verzekeraar of gevolmachtigde;
• wacht niet passief af tot de klant exacte data van sloop, bouw of oplevering doorgeeft;
• maak duidelijk wanneer de bestaande polis niet zonder meer meebeweegt met een gewijzigd object of gewijzigd gebruik.

De kern is dat een adviseur die meerdere rollen vervult — hypotheekadvies, verzekeringsadvies en beheer van schadeverzekeringen — informatie uit het ene dossier niet zomaar mag negeren in het andere dossier. Bekendheid met sloop- en nieuwbouwplannen kan dus een actieve waarschuwingsplicht oproepen.

Voor de klant was de nieuwe woning niet verzekerd. Voor de tussenpersoon bleek het risico juist wél verzekerd: via de eigen beroepsaansprakelijkheid, mits die dekking biedt. Voor de adviespraktijk is de boodschap helder: bij sloop en nieuwbouw moet de woonhuisverzekering niet als administratief detail worden behandeld, maar als essentieel onderdeel van het advies- en beheerproces.

Bron: Rechtspraak