Neem nu een abonnement op Fintool.nl
De betrouwbare vraagbaak voor financiële dienstverleners.
Abonneren Bekijk alle diensten
16 feb 2022 Nieuws

Overdrachtsbelasting en perceel, welk tarief?

Belanghebbende heeft op 6 april 2018 een onroerende zaak gekocht aan de [adres] te [plaats] voor een koopprijs van € 825.000. Het perceel omvat een woning, een paardenhouderij en weilanden. In de akte van levering is de onroerende zaak omschreven als een woning met stallen, rijhal, ondergrond en weiland. De bestemming van het gehele perceel was ten tijde van de levering ‘agrarisch bedrijf’. Belanghebbende woont zelf in de woning en houdt een aantal paarden.
  • Dagelijkse e-mail nieuwsbrief
  • Kennisbank met 1000+ artikelen
  • Rekenmodellen en downloads
  • Persoonlijk archief
  • Inclusief Permanent Actueel module!!

Belanghebbende heeft ten aanzien van de levering van de woning een bedrag van € 10.500 (2% x € 525.000) aan overdrachtsbelasting op aangifte voldaan. Ten aanzien van de levering van de overige onroerende zaken heeft hij een bedrag van € 18.000 (6% x € 300.000) aan overdrachtsbelasting op aangifte voldaan.

Bij uitspraak op bezwaar heeft de inspecteur het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.

Geschil

In geschil is het antwoord op de vraag of voor de berekening van de verschuldigde overdrachtsbelasting de onroerende zaken die behoren tot de paardenhouderij alsmede de weilanden kwalificeren als aanhorigheid bij de woning als bedoeld in artikel 14, tweede lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR) en daarom het tarief van 2% van toepassing is.

2018 (2 of 6%)

Artikel 14 van de WBR (tekst 2018) luidt, voor zover van belang, als volgt:
“1. De belasting bedraagt 6 percent.
2. In afwijking van het eerste lid bedraagt de belasting 2 percent voor de verkrijging van woningen en van rechten waaraan deze zijn onderworpen, (…). Onder woningen worden mede begrepen aanhorigheden die tot woningen behoren of gaan behoren.”

Aanhorigheid

De wetgever is met het begrip ‘aanhorigheden’ in de zin van artikel 14, tweede lid, van de WBR aangesloten bij de uitgangspunten die gelden voor de eigenwoningregeling in de inkomstenbelasting. Van een ‘aanhorigheid’ is sprake indien een onroerende zaak ten tijde van de verkrijging naar objectieve maatstaven behoort bij de woning, daarbij in gebruik is en daaraan dienstbaar is. Of in dit geval de paardenhouderij en weilanden behoren bij de woning hangt af van diverse omstandigheden, zoals de afstand tussen de paardenhouderij, de weilanden en de woning, de bouwkundige situatie en de bereikbaarheid van de paardenhouderij en de weilanden vanuit de woning of vanaf de daarbij behorende grond.

Gelet op de ligging van de paardenhouderij en de weilanden ten opzichte van de woning (naast en achter de woning), de onderlinge bereikbaarheid en het feit dat alle onroerende zaken zijn gelegen op één perceel dat in handen is van dezelfde gebruiker, behoren de paardenhouderij en de weilanden naar het oordeel van de rechtbank tot de woning. Dat de paardenhouderij en de weilanden tevens bereikbaar zijn via een zandweg die aansluit op de openbare weg en of de paardenhouderij al dan niet zelfstandig geëxploiteerd kan worden maakt dit oordeel niet anders.

Dienstbaar

Naar het oordeel van de rechtbank is de paardenhouderij ook in gebruik bij en dienstbaar aan de woning. Tot de functies van de eigen woning behoren niet alleen het bieden van beschermde gelegenheid tot het slapen, eten/drinken en verblijf, maar ook (onder meer) het bieden van gelegenheid tot het uitoefenen van hobby’s.3 Belanghebbende heeft gesteld dat hij de paardenhouderij hobbymatig gebruikt, namelijk om de vijf paarden te verzorgen die hij eerder in zijn inmiddels gestaakte onderneming (op een andere locatie) bedrijfsmatig heeft gehouden, en tevens dat de paardenhouderij nooit bedrijfsmatig in gebruik is geweest. De vorige eigenaar heeft het parkeerterrein van de paardenhouderij volgens belanghebbende enkel gebruikt om voertuigen van zijn taxibedrijf te stallen. De inspecteur heeft het hobbymatige gebruik naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende betwist. De enkele verwijzing naar een oud nieuwsbericht op internet waarin paardrijlessen bij de paardenhouderij worden aangeboden, al dan niet tegen betaling, is daartoe onvoldoende.

Agrarisch

De omstandigheid dat de bestemming van het perceel ten tijde van de levering agrarisch was (en nog steeds is) brengt, in tegenstelling tot wat de inspecteur betoogt, niet met zich dat de paardenhouderij en de weilanden geen aanhorigheid bij de woning kunnen zijn. Belanghebbende heeft voorafgaand aan de aankoop bij de gemeente geïnformeerd of hij verplicht was het perceel bedrijfsmatig te gebruiken. Dat was niet het geval. Het is echter geen optie voor belanghebbende om de bestemming van het perceel te wijzigen van ‘agrarisch’ naar ‘wonen’. In dat geval zouden namelijk een aantal opstallen moeten worden gesloopt. Belanghebbende zou dan geen mogelijkheid hebben om zijn vijf paarden onderdak te bieden. Bovendien heeft belanghebbende onweersproken gesteld dat de bestemming weliswaar toestaat dat er maximaal twintig paarden worden gehouden maar dat het complex door de huidige regelgeving niet meer geschikt is om dat aantal ook daadwerkelijk te houden.

Aanhorigheid

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de paardenhouderij en de weilanden bij de woning aanhorigheden vormen in de zin van artikel 14, tweede lid, van de WBR. De rechtbank ziet verder geen aanleiding om onderscheid te maken tussen de paardenhouderij en de weilanden, zoals de inspecteur in zijn subsidiaire standpunt heeft betoogd. De weilanden worden enkel gebruikt om de paarden hun noodzakelijke weidegang te geven en vormen naar het oordeel van de rechtbank daarom één geheel met de paardenhouderij.

Verlaging overdrachtsbelasting

Gelet op wat hiervoor is overwogen is het beroep gegrond verklaard. De overdrachtsbelasting ten aanzien van de levering van de overige onroerende zaken wordt verminderd naar € 6.000 (2% x € 300.000). De totale overdrachtsbelasting bedraagt aldus € 16.500.

 

Bron: Rechtspraak.nl

Downloads

Downloads zijn alleen beschikbaar voor abonnees. Log graag in of neem een abonnement.

Lees ook…

Whitepaper ‘Overdrachtsbelasting’

Met Prinsjesdag 2020 is het wetsvoorstel “Wet differentiatie overdrachtsbelasting” gepubliceerd. Met een groot voor- of nadeel voor huizenkopers, is maar net welke ‘pet’ de koper op heeft. En hoewel met wetsvoorstellen in de regel vaak een ‘afwachtende houding’ aangenomen kan worden, dient de hypotheekadviseur met dit wetsvoorstel nu al aan de slag te gaan. Hierna wat ‘valkuilen’, uitleg, tips en opmerkingen.

[Update 13/11/2020], 1) geen einddatum, 2) woningwaardegrens

Is weiland aanhorigheid?

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van een onroerende zaak (rijksmonument) waartoe een woonboerderij en een weiland behoren en waarvan een gedeelte wordt geëxploiteerd als bed & breakfast (B&B).

Garages vormen een aanhorigheid bij de woning

In een rechtszaak aangespannen door de eigenaar (X) van een woning en twee garageboxen die een dubbele rioolheffinsaanslag ontving heeft de rechtbank beslist in het voordeel van de eigenaar. De garages maken deel uit van een blok van zeven garageboxen en zijn gelegen aan de achterzijde van de woning. Tussen de woning en de garageboxen ligt een weg. X is voor een zevende deel (per garage) mede-eigenaar van deze weg. Hij kan zijn garages bereiken via de achtertuin, door een poort.

Tweede woning als aanhorigheid: renteaftrek gewaarborgd

Het is van algemene bekendheid dat slechts voor één woning renteaftrek kan plaatsvinden. Nu hangt de belastingwet van uitzonderingen aan elkaar. Er zijn drie zogenaamde overbruggingsregelingen op grond waarvan tijdelijk voor meerdere woningen renteaftrek kan worden geclaimd: voor het voormalige hoofdverblijf dat leeg te koop staat, voor het toekomstige hoofdverblijf dat verbouwd wordt of in aanbouw is en voor de woning die de belastingplichtige heeft verlaten omdat hij ruzie heeft gekregen met zijn partner. Over deze regelingen gaat dit artikel niet. Iemand die naast zijn hoofdverblijf een vakantiewoning heeft, kan de financieringsrente voor de vakantiewoning niet aftrekken. Als iemand het leuk vindt om 50% van zijn tijd in woning 1 te verblijven en 50% in woning 2, moet hij kiezen welke woning hij als eigen woning aangemerkt wil zien. Lees: voor welke woning hij de rente wil aftrekken in zijn aangifte inkomstenbelasting. Recent is een bijzondere casus voorgelegd aan de belastingrechter.

Rubrieken

Dossiers

Opvoerdatum

16 feb 2022

Laatst gewijzigd

16 feb 2022

Adresgegevens

Fintool

Telefoon 085 - 111 89 99
Telefax 085 - 111 88 80
E-mail: info@fintool.nl
KvK 27256668

Fintool bv © 2003/2024. Alle rechten voorbehouden.
Lees graag de leveringsvoorwaarden en het privacy reglement.