Startersvrijstelling overdrachtsbelasting en 'sloopwoning'

Sloop en herbouw van de woning

Tussen partijen is niet in geschil dat eisers de woning hebben gekocht om zich op die specifieke plek “anders dan tijdelijk” te gaan vestigen en dat zij dit ook daadwerkelijk hebben gedaan. De woning is immers een bedrijfswoning gelegen naast het agrarische bedrijf dat (deels) eigendom is van eiser. Eisers hebben aannemelijk gemaakt dat het middelpunt van de persoonlijke en economische belangen zich na de verkrijging van de woning op het adres van de verkregen woning bevindt c.q. zal gaan bevinden. Dit wordt door verweerder ook niet weersproken.

De rechtbank leidt uit de feiten af dat eisers op het moment van de verkrijging de intentie hadden om de woning na de aankoop te slopen en te herbouwen, maar dit voornemen was nog niet geformaliseerd. Zo was er wel een offerte voor de bouw van een nieuwe woning, maar er was nog geen vergunning aangevraagd voor de mogelijke sloop en herbouw en ook was er nog geen offerte voor de sloopwerkzaamheden. Het niet verkrijgen van een sloop- en herbouwvergunning dan wel te hoge sloop- en bouwkosten zouden de plannen nog kunnen dwarsbomen. Ook de invoering van een nieuwe omgevingswet zou nog tot uitstel of afstel kunnen leiden.

Oordeel rechter

Gelet op hetgeen is opgemerkt in de parlementaire geschiedenis en op wat eisers hebben aangevoerd, is de rechtbank van oordeel dat het toepassen van de startersvrijstelling in het onderhavige geval in overeenstemming is met doel en de strekking van de Wet differentiatie overdrachtsbelasting. Eisers zijn immers niet te vergelijken met beleggers. Zij zijn natuurlijke personen en starters op de woningmarkt die een woning hebben gekocht met de bedoeling om zich duurzaam op het adres van de verkregen woning te gaan vestigen. Naar het oordeel van de rechtbank kan eisers niet worden tegengeworpen dat ze niet binnen een bepaalde termijn in de woning zijn gaan wonen, maar deze na de verkrijging eerst hebben gesloopt om direct daarna op dezelfde plek een vergelijkbare woning te bouwen. Er is bovendien in dit geval, zoals verweerder ter zitting heeft bevestigd, geen sprake van oneigenlijk gebruik om een voordeel in de overdrachtsbelasting te behalen nu er geen enkele twijfel is dat eisers na voltooiing van de herbouw de woning als hoofdverblijf zullen gaan gebruiken en dit ook daadwerkelijk hebben gedaan.

Nu de rechtbank van oordeel is dat de startersvrijstelling van toepassing is, zullen de beroepen gegrond worden verklaard.

Bron: Rechtspraak.nl

Naar voren halen moment van verkrijging

19. Verweerder stelt in zijn verweerschrift dat het moment van verkrijging een aantal maanden naar voren is gehaald in verband met de leeftijdsvoorwaarde genoemd in artikel 15, eerste lid, onderdeel p, ten eerste, van de WBR. De startersvrijstelling mist daarom ten aanzien van eiser toepassing, aangezien eiser twee dagen na het passeren van de akte 35 jaar is geworden. Dat de verkrijging naar voren is gehaald blijkt uit het feit dat partijen wisten dat verkoper nog uiterlijk tot 1 oktober 2022 in de woning moest blijven omdat diens gekochte woning nog niet klaar was voor bewoning. Ter zitting heeft verweerder aangegeven dat de voortgezette bewoning van in dit geval maximaal 5 maanden gelet op de uitspraak van Hof Den Haag van 12 december 2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:2606 en de toelichting van de staatssecretaris van Financiën van 27 februari 2025 (nr. 2025-0000060065) in beginsel geen reden is om de startersvrijstelling niet toe te passen. Dit impliceert dat verweerder deze stelling heeft ingetrokken. Voor zover verweerder ten aanzien van eiser heeft bedoeld te stellen dat ondanks de voortgezette bewoning wél het verlaagde tarief van artikel 14, tweede lid, van de WBR kan worden toegepast maar niet de startersvrijstelling omdat het naar voren halen louter is ingegeven door de leeftijdsgrens van 35 jaar, oordeelt de rechtbank als volgt. 

In het vraag- en antwoordenbesluit inzake de overdrachtsbelasting van 15 juli 2021 (nr. 2021-140430) is een soortgelijke situatie aan de orde gesteld. In het antwoord op vraag 10 stelt de staatssecretaris van Financiën dat het naar voren halen van een overdracht om fiscale redenen met voortgezette bewoning van maximaal een maand acceptabel is. Het naar voren halen om fiscale redenen met voortgezette bewoning van maximaal vijf maanden zou dan naar het oordeel van de rechtbank onder de gegeven omstandigheden ook acceptabel moeten zijn, mede gelet op de toelichting van de staatssecretaris van Financiën van 27 februari 2025, nr. 2025-0000060065. Hierbij dient wel te worden opgemerkt dat de casus van Hof Den Haag waar de betreffende toelichting op zag, ging om toepassing van het verlaagde tarief van artikel 14, tweede lid, van de WBR en niet op de startersvrijstelling van artikel 15 van de WBR.

20. Eisers stellen dat er geen sprake is van een naar voren halen vanwege de leeftijd van eiser, maar dat de verkrijging op 30 mei 2022 heeft plaatsgevonden omdat verkoper zelf op 1 juni 2022 zijn nieuwe woning zou verkrijgen en hij voor die verkrijging diende te beschikken over de opbrengst van de verkoop van de woning. De rechtbank stelt vast dat dit door verweerder niet is weersproken. De rechtbank gaat er daarom van uit dat financieringsaspecten van de verkoper de reden of in elk geval één van de belangrijkste redenen is om de datum van overdracht vóór 1 juni 2022 te agenderen. Er is derhalve geen sprake van het naar voren halen van de verkrijging louter vanwege fiscale redenen zodat de startersvrijstelling ook ten aanzien van eiser kan worden toegepast.