Niet formeel opgezegd? Dan loopt de huur door

De casus
De verhuurder verhuurde vanaf 1 november 2023 haar woning aan Casalda B.V. Casalda verhuurde de woning vervolgens door aan een derde. De huurovereenkomst was gesloten voor bepaalde tijd en zou contractueel eindigen op 31 oktober 2025. Op 11 februari 2025 vroeg Casalda per e-mail of voortijdige beëindiging per 1 maart 2025 mogelijk was, omdat haar onderhuurder eerder wilde vertrekken. De verhuurder stemde daar niet onvoorwaardelijk mee in. Zij gaf aan dat beëindiging per 1 maart 2025 alleen mogelijk was als Casalda de openstaande huur over december 2024 én februari 2025 vóór 18 februari 2025 zou betalen. Ook moest het verzoek tot beëindiging per aangetekende post worden verzonden. Casalda betaalde wel februari 2025, maar niet december 2024. Volgens Casalda was dat een administratieve vergissing.

Geen beëindiging per 1 maart of 1 april
Casalda stelde dat haar e-mail van 11 februari 2025 moest worden gezien als geldige opzegging. Subsidiair vond zij dat, als beëindiging per 1 maart 2025 niet was gelukt, de huur dan in elk geval per 1 april 2025 was geëindigd wegens de contractuele opzegtermijn van één maand.

De kantonrechter ging daar niet in mee. Partijen waren het erover eens dat niet aan de voorwaarden voor beëindiging per 1 maart 2025 was voldaan. Dat de huur van december 2024 door een vergissing niet was betaald, maakte dat niet anders. Ook de betaling van februari 2025 kon niet worden gezien als aanvaarding van het voorstel van de verhuurder of als contractuele opzegging. Die maandhuur moest Casalda immers sowieso al betalen.

Daarna heeft Casalda volgens de kantonrechter op geen enkel moment alsnog rechtsgeldig opgezegd. Voor de rechtszekerheid is een duidelijke opzegging noodzakelijk. Omdat die ontbrak, liep de huur door tot het contractuele einde: 31 oktober 2025.

Financiële gevolgen
De huurachterstand werd volledig toegewezen: € 23.612,30. Daarnaast wees de kantonrechter buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente toe. Ook moest Casalda de eindafrekening water van € 482,82 betalen.

Voor herstelkosten vorderde de verhuurder ruim € 9.400. De kantonrechter vond voldoende aannemelijk dat schade was ontstaan, maar de koppeling tussen de foto’s, de gestelde schades en de herstelkosten was onvoldoende nauwkeurig uitgewerkt. Daarom werd de schade geschat op 50% van het gevorderde bedrag: € 4.705,69. De schoonmaakkosten van € 225 werden wel volledig toegewezen. De gevorderde € 300 voor nieuwe sloten werd afgewezen wegens onvoldoende onderbouwing.

Per saldo werd Casalda veroordeeld tot betaling van € 30.185,44, vermeerderd met wettelijke rente en proceskosten van € 2.466,54.

Praktijkbelang
Voor adviseurs is vooral de formele les relevant. Een huurder die een woning eerder wil verlaten, moet niet alleen “vragen of beëindiging mogelijk is”, maar ook zorgen voor een ondubbelzinnige, aantoonbare en contractueel juiste opzegging. Dat geldt zeker als de verhuurder voorwaarden verbindt aan voortijdige beëindiging. Ook voor verhuurders biedt de uitspraak houvast. Een voorwaardelijk akkoord blijft een voorwaardelijk akkoord. Wordt niet aan de voorwaarden voldaan en volgt geen formele opzegging, dan kan de huur doorlopen. Wel blijft goede dossiervorming belangrijk: bewaar e-mails, betalingsafspraken, aanmaningen, inspectieafspraken, foto’s en facturen. Bij schade moet bovendien duidelijk worden gemaakt welke schade bij welke herstelpost hoort.

Bron: Rechtspraak