Hof: 10%-boete bij woningkoop niet meer vanzelfsprekend passend

Daarmee wordt een ontwikkeling die al langer in de rechtspraak zichtbaar is voor het eerst opvallend duidelijk gekoppeld aan de sterk gestegen woningprijzen en de marktomstandigheden.

Koopprijs € 380.000, boete € 38.000
Twee particuliere kopers kochten in 2023 een woning voor € 380.000. Voor de nakoming van hun verplichtingen was een bankgarantie van € 38.000 gesteld. De levering ging niet door omdat de kopers de koopsom niet tijdig konden voldoen. Zij wilden daarvoor onder meer gebruikmaken van een schenking van hun ouders uit de overwaarde van de ouderlijke woning. Die middelen waren op het benodigde moment echter niet beschikbaar. De verkoper stelde de kopers in gebreke en ontbond vervolgens de koopovereenkomst. Op grond van artikel 11.2 van de koopovereenkomst werd de gebruikelijke boete van 10% van de koopsom verschuldigd: € 38.000. De notaris betaalde, na aftrek van notariskosten, € 37.465,42 aan de verkoper. De rechtbank zag geen aanleiding de boete te verminderen. Het hof doet dat in hoger beroep wel.

Strenge maatstaf voor matiging blijft gelden
Het hof benadrukt dat artikel 6:94 BW een hoge drempel kent. Een rechter mag een contractuele boete alleen matigen wanneer de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Daarvan is sprake wanneer toepassing van het boetebeding in de concrete omstandigheden tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat leidt.

Niet alleen het verschil tussen de daadwerkelijke schade en de boete is daarbij van belang. Ook de aard van de overeenkomst, de functie van het boetebeding en alle overige omstandigheden moeten worden meegewogen. De kopers gingen bovendien niet vrijuit. Volgens het hof hadden zij eerder maatregelen moeten nemen om ervoor te zorgen dat de benodigde middelen beschikbaar kwamen. Hun onervarenheid en het feit dat zij adviezen van een financieel adviseur hadden gevolgd, kwamen in beginsel voor hun eigen risico.

Verkoper had uiteindelijk financieel voordeel
Daar staat tegenover dat de financiële gevolgen voor de verkoper beperkt bleven. De woning werd vervolgens voor € 398.555 verkocht. Dat was € 18.555 meer dan de oorspronkelijke koopprijs van € 380.000. De verkoper stelde € 11.455,65 aan schade te hebben geleden. Per saldo resteerde daardoor een voordeel van € 7.099,35. Het hof hield daarnaast rekening met € 3.931 aan geliquideerde proceskosten. Daarmee resteerde volgens het hof per saldo nog een voordeel van € 3.168,35. Ook erkent het hof dat de verkoper wel degelijk met onzekerheid en overlast werd geconfronteerd. Hij had zelf alweer een andere woning gekocht en liep daar eveneens een aanzienlijk boeterisico. De boete heeft bovendien niet alleen een schadevergoedingsfunctie, maar moet partijen ook prikkelen hun afspraken daadwerkelijk na te komen.

‘Veranderende verkeersopvatting’
Het meest opvallende gedeelte van het arrest volgt vervolgens in rechtsoverweging 4.18. Het hof constateert dat het standaardpercentage van 10% afkomstig is uit een periode waarin woningprijzen grofweg de helft bedroegen van de prijzen ten tijde van deze zaak. Tegelijkertijd worden woningen in een gespannen woningmarkt veelal sneller opnieuw verkocht en soms zelfs voor een hogere prijs. Volgens het hof is daarom sprake van:

“een veranderende verkeersopvatting met betrekking tot de redelijkheid van de hoogte van het standaardboetebeding”.

Het beding maakt immers al tientallen jaren vrijwel ongewijzigd deel uit van de modelkoopakte, terwijl woningprijzen sterk zijn gestegen. Daarbij maakt het hof direct een belangrijke relativering. Wanneer de woningmarkt in de toekomst omslaat, kan een boete van 10% volgens het hof weer beter bij de marktomstandigheden passen. Het hof verklaart het standaardbeding dus niet in algemene zin ongeldig.

Van € 38.000 naar € 10.000
Ook de persoonlijke omstandigheden van de kopers spelen mee. Het betrof twee studerende zussen van 21 en 25 jaar. Een schuld van € 38.000 zou hun financiële armslag gedurende lange tijd aanzienlijk beperken. Dat betekent echter niet dat de boete volledig wordt geschrapt. Een matiging tot nihil zou volgens het hof onvoldoende recht doen aan de functie van het boetebeding als prikkel tot nakoming en als middel om discussies over de omvang van schade te voorkomen. Alles afwegend matigt het hof de boete daarom van € 38.000 tot € 10.000. De verkoper moet € 28.000 terugbetalen, vermeerderd met wettelijke rente.

Fintool: 10% is geen automatisme meer
Deze uitspraak past in een ontwikkeling die in eerdere jurisprudentie al zichtbaar was. Het enkele feit dat partijen een standaardboete van 10% zijn overeengekomen, betekent steeds minder dat dit percentage in een procedure zonder verdere beoordeling volledig overeind blijft. Dat wil nadrukkelijk niet zeggen dat kopers een boetebeding kunnen negeren. Nog op 26 augustus 2026 liet de Rechtbank Den Haag een boete van 10% volledig in stand, hoewel de woning vervolgens voor een iets hoger bedrag werd verkocht. Matiging blijft daarmee sterk afhankelijk van de concrete omstandigheden. Voor de adviespraktijk blijft daarom het belangrijkste uitgangspunt: voorkomen is beter dan procederen over matiging. Leg financieringsafhankelijkheden goed vast, bewaak de termijnen van ontbindende voorwaarden en zorg dat tijdig duidelijk is of de benodigde middelen daadwerkelijk beschikbaar zijn. Voor verkopers geldt tegelijkertijd dat bij een beroep op de volledige 10%-boete de werkelijke schade, een eventuele hogere verkoopopbrengst en de omstandigheden van de woningmarkt steeds relevanter kunnen worden.

Het arrest lijkt daarmee niet het einde van het 10%-boetebeding in te luiden, maar wel een volgende stap in de ontwikkeling van 10% als standaardpercentage naar 10% als percentage dat in het concrete geval moet kunnen worden gerechtvaardigd.

Bron: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 29 september 2026

Trefwoorden: boetebeding, koopovereenkomst woning, financiering, boetematiging, financieringsvoorbehoud