Europese Commissie herijkt staatssteunregels voor betaalbare woningbouw

Herziening van de SGEI-regels: wat staat er te gebeuren?

Tot nu toe konden lidstaten zonder voorafgaande goedkeuring van de Europese Commissie enkel staatssteun verlenen voor sociale woningbouw. Betaalbare woningen voor middeninkomens vielen hierbuiten, tenzij er complexe meldprocedures werden gevolgd of uitzonderingen via artikel 107(3)(c) VWEU werden aangevraagd.

De Commissie stelt nu voor om het begrip betaalbare huisvesting expliciet op te nemen in de SGEI-besluitvorming. Betaalbare woningbouw wordt gedefinieerd als:

“Woningaanbod voor huishoudens die – als gevolg van marktfalen – geen toegang hebben tot woningen met een minimaal energieniveau tegen betaalbare voorwaarden.”

Deze herdefiniëring maakt het eenvoudiger voor lidstaten om staatssteun te verlenen aan woningbouwprojecten voor middeninkomens zonder de huidige juridische obstakels.

Nederland: steun voor definitie, mits ruimte voor nationaal beleid

Nederland steunt de herziening van de SGEI-regels en pleit in haar reactie voor voldoende beleidsvrijheid op nationaal niveau. De kern van het betoog:

• Middeninkomens vallen vaak net buiten de doelgroep van sociale huur, maar kunnen ook niet terecht in de vrije sector.
• De recente uitbreiding van het woningwaarderingsstelsel (WWS) tot de middenhuurgrens (nu tot €1.184,82 per maand in 2025) helpt, maar is nog niet voldoende.
• Staatssteun via SGEI biedt kansen om deze groep gericht te ondersteunen.

Nederland stelt dan ook voor dat:

• De lidstaten zelf inkomensgrenzen mogen bepalen (geen uniform Europees criterium).
• De definitie van betaalbare huisvesting ruimte laat voor differentiatie in stedelijke en landelijke gebieden.
• SGEI-ondersteuning ook mogelijk moet zijn voor renovatie, niet enkel nieuwbouw.

Belang voor woningcorporaties en beleggers

Indien de herziene SGEI-regels worden ingevoerd zoals voorgesteld, ontstaat er een wettelijk kader waarin:

• Woningcorporaties ook middenhuurwoningen kunnen realiseren met staatssteun (bijvoorbeeld via borgstelling of leningen).
• Institutionele beleggers, mits onder voorwaarden, toegang krijgen tot projecten binnen het ‘betaalbare segment’.
• Toewijzing aan doelgroepen lokaal geregeld blijft, via huisvestingsvergunningen.

Nederland ziet het liefst een gesloten systeem voor SGEI-betaalbare woningen, vergelijkbaar met het huidige stelsel voor sociale woningbouw. Daarbij zouden enkel erkende partijen (zoals woningcorporaties) toegang hebben tot de subsidies, om misbruik of concurrentieverstoring te voorkomen.

Duurzaamheid en prijsregulering: randvoorwaarden

Opvallend is dat de Europese Commissie duurzaamheid meeneemt in haar definitie. Nederland benadrukt dat het energielabel onderdeel is van het WWS-puntensysteem, wat ook in de betaalbare sector effectief kan worden toegepast.

Daarnaast:

• Wordt een maximumprijs (huur of verkoop) wenselijk geacht, gebaseerd op woningkenmerken én inkomen van de huurder.
• Is een minimumprijs niet nodig, zolang overcompensatie wordt vermeden.
• Wordt voorgesteld om een minimale termijn van 10 jaar te hanteren waarin een woning onder betaalbare voorwaarden moet worden verhuurd of bewoond.

Wat betekent dit?

Deze herziening is van belang voor adviseurs in de woningmarkt, fiscalisten die werken met investeringsstructuren, en beleidsmakers bij gemeenten en woningcorporaties.

Let op:

• Bij toekenning van staatssteun in de middenhuur moet worden aangetoond dat het project zonder steun niet levensvatbaar is.
• Er komt mogelijk meer ruimte voor financiële instrumenten zoals achtergestelde leningen of rentekortingen.
• Nieuwe regelgeving wordt in 2026 verwacht, na afronding van de consultatie en definitieve besluitvorming.

Conclusie

De voorgenomen herziening van de SGEI-regels is een gamechanger voor het Nederlandse woonbeleid. Betaalbare huisvesting voor middeninkomens – tot nu toe een grijs gebied tussen sociaal en vrij – krijgt hiermee een duidelijke juridische en beleidsmatige plek. Nederland speelt hier proactief op in, met regelgeving die de toewijzing, prijsregulering en duurzaamheid borgt.

Voor adviseurs en beleidsmakers is dit hét moment om zich voor te bereiden op deze nieuwe categorie van ‘betaalbare SGEI-huisvesting’.

Bron: Rijksoverheid