Duurste referentiewoning niet automatisch WOZ-waarde

Hof Den Haag heeft onlangs uitspraak gedaan over de toepassing van de vergelijkingsmethode van een gemeente voor de vaststelling van de WOZ-waarde van een appartement voor het jaar 2008. De gemeente nam in het taxatieverslag drie referentiewoningen op, die rond de waardepeildatum 1 januari 2007 waren verkocht. De gemeente baseerde de WOZ-waarde voor de appartementseigenaar vervolgens echter uitsluitend op die referentiewoning waarvoor de hoogste WOZ-waarde was vastgesteld. Deze referentiewoning was naar het oordeel van de gemeente van hetzelfde type als de woning van de appartementseigenaar.

Uitspraak rechtbank
Rechtbank Den Haag stelde de gemeente daarin gelijk en formuleerde daarbij de volgende regel: als sprake is van twee identieke panden die rond hetzelfde tijdstip zijn verkocht, moet voor de vaststelling van de WOZ-waarde de hoogste van de twee verkopen in beginsel als uitgangspunt worden genomen.

Uitspraak Hof
In hoger beroep oordeelt het Hof Den Haag anders. Uitgangspunt is dat de WOZ-waarde wordt vastgesteld aan de hand van concrete gegevens die de marktsituatie rondom de voor het betreffende tijdvak geldende waardepeildatum weerspiegelen. Naar het oordeel van het hof heeft de rechtbank een onjuiste invulling aan dat uitgangspunt gegeven door één transactie bepalend te achten omdat bij die transactie de hoogste prijs is gerealiseerd.

Gewogen gemiddelde
De inspecteur merkte voor het hof nog op dat de waarde in het economische verkeer wordt bepaald door de prijs die de beste koper in de meest geëigende markt biedt en dat is in dit geval de koper van de referentiewoning met de hoogste verkoopprijs. Het hof wees dit af. Naar het oordeel van het hof miskent de inspecteur met zijn stelling dat de door hem bedoelde beste koper een normfiguur is die gevonden wordt via resultaten van transacties met betrekking tot vergelijkbare panden rond de waardepeildatum. De normatieve beste koop volgt uit een (gewogen) gemiddelde van die transactieresultaten. Het hof vond de overige onderbouwing van de inspecteur niet inzichtelijk genoeg om daaruit een passende WOZ-waarde te kunnen destilleren.

Lagere WOZ-waarde
De appartementseigenaar had de door hem verdedigde WOZ-waarde gebaseerd op het gemiddelde van de verkoopprijzen van drie referentiewoningen en vervolgens een vermindering van 10.000 euro in aanmerking genomen wegens achterstallig onderhoud. Het hof kon zich in deze benadering vinden en vond op basis van feiten en omstandigheden de omvang van de vermindering aanvaarbaar. Het hof verminderde daarop de door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde van 161.000 tot 153.000 euro.

Wet WOZ
De Wet WOZ neemt de waarde in vrije staat als vertrekpunt voor de waardering van onroerende zaken. De waarde is “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld, gaat uit van twee ficties: alsof men de volle en onbezwaarde eigendom kan overdragen aan de verkrijger en dat de onroerende zaak vrij van huur en gebruik is. De ficties zijn ook van toepassing op de grond, zodat geen rekening wordt gehouden met bijvoorbeeld erfpacht.

Bron: PwC, 23-02-2011 (Hof Den Haag, 21-12-2010)