Rabo voorspelt economische groei van 3,25 procent

De economische groei kan lager uitvallen als de lonen meer stijgen dan verwacht. Ook de ontwikkeling van de Amerikaanse economie vormt een risico, met name de huizenmarkt. Verder blijven de ontwikkeling van de euro/dollar en die van de olieprijs bronnen van risico.

Hieronder volgt een samenvatting van Rabo’s visie op de woningmarkt.

Huizenprijzen

De Nederlandse koopwoningenmarkt maakt een robuuste ontwikkeling door. Zowel in 2005 als 2006 zijn de huizenprijzen met ruim 5 procent toegenomen. Ook het aantal woningtransacties bereikte in 2006 een nieuw record. Wel is de rente sinds de laagste stand in het najaar van 2005 enigszins opgelopen. De oplopende huizenprijzen en de toenemende financieringskosten hebben een negatieve invloed op de betaalbaarheid van woningen. Ook in 2007 zullen starters op de woningmarkt diep in de buidel moeten tasten voor de aanschaf van de eerste koopwoning. Voor 2007 verwachten we een iets lagere prijsstijging dan de voorgaande jaren.

Prijsontwikkeling in 2006

In 2006 zijn de huizenprijzen boven verwachting gestegen. De registraties van de NVM en het Kadaster namen toe met respectievelijk 5,7% en 5,9%. Hoewel de kapitaalmarktrente in 2006 eerder steeg dan verwacht, viel deze stijging in omvang mee. Daar kwam bij dat de economie aantrok, wat positief doorwerkte op de arbeidsmarkt. De vraag naar woningen trok hierdoor aan. Aangezien het aanbod van woningen beperkt flexibel is, liepen de prijzen van woningen sneller op dan voorzien. Volgens de NVM bedroeg de gemiddelde prijs van een koopwoning eind 2006 241.000 euro. Vrijstaande woningen namen met 5,9% het meest in prijs toe, gevolgd door appartementen (4,8%) en tussenwoningen (4,5%). Hoekwoningen en twee-onder-een-kapwoningen stegen het minst in prijs (3,6%).

Verkooptransacties in 2006

Het aantal transacties is in 2006 op een nieuw record uitgekomen van 209.767 verkochte woningen. Wel neemt het 12-maands-totaalcijfer vanaf de zomer weer wat af. Een belangrijke oorzaak voor deze afname is de in de eerste helft van 2006 opgelopen kapitaalmarktrente. Een hogere rentestand werkt immers met vertraging door in het aantal verkooptransacties. Zo verstrijken er vaak enkele maanden tussen het afsluiten van een hypotheek en de eigendomsoverdracht bij de notaris.

Onvrijwillige verkopen

In 2006 registreerde het Kadaster 1.968 gedwongen woningtransacties. Dit is 3 procent meer dan in 2005. Voor 2007 verwacht Rabo een daling van het aantal onvrijwillige verkopen.

Aanbod woningmarkt

Al decennia is er een woningtekort. Met 70.000 woningen per jaar is de nieuwbouwproductie vanaf 2000 bijzonder laag. Eind jaren ’80 werden er nog ruim 100.000 woningen per jaar opgeleverd. Het tekort aan woningen creëert een opwaartse druk op de huizenprijzen. Met name starters plukken hier de wrange vruchten van. Naast het opvoeren van de nieuwbouwproductie is ook het bevorderen van de doorstroming op de woningmarkt van groot belang. Hierdoor kan het aantal aangeboden starterswoningen toenemen, wat de spanning tussen vraag en aanbod verkleint. De structurele opwaartse druk op prijzen van starterswoningen kan dan afnemen. Positieve ontwikkeling is dat het nieuwe kabinet wil investeren in de nieuwbouw van huur- en koopwoningen. Zo wordt de woningproductie verhoogd naar 80.000 tot 100.000 woningen.

Hypotheekverstrekking

In 2006 zijn 533.215 hypotheken verstrekt, wat een daling is met 4,9 procent ten opzichte van 2005. Door de opgelopen kapitaalmarktrente is vooral het aantal oversluitingen gedurende de tweede helft van het jaar afgenomen. Voor 2007 verwacht de Rabo een verdere daling van het aantal oversluitingen, waarmee de 12-maands-productie van nieuwe hypotheken voor het eerst sinds het voorjaar van 2003 groter zal zijn dan het aantal oversluitingen. In tegenstelling tot het aantal verstrekte hypotheken is de totale waarde van de hypotheekproductie in 2006 wel toegenomen; met 4,8 procent tot 118,9 miljard euro. De verhouding tussen hypotheek en executiewaarde, de zogenaamde loan-to-foreclosure-value, is de afgelopen jaren aanzienlijk toegenomen van minder dan 45 procent in 2000 tot circa 65 procent in 2006. Deze toename wordt deels verklaard doordat starters op de woningmarkt in beperkte mate over eigen vermogen beschikken. Hierdoor zijn zij vaak genoodzaakt om een hypotheek af te sluiten voor 100 procent van de executiewaarde of meer. Daarnaast wordt ook menig doorstromer op de woningmarkt verleid tot een topfinanciering. Vaak liggen financiële prikkels in het fiscale regime ten grondslag aan een beslissing tot een hoger hypotheekbedrag. Voorts is ook de stijging van de huizenprijzen van invloed op de loan-to-foreclosure-value. Aangezien deze in het huidige decennium tot nu toe minder stijgen dan gedurende de jaren ’90 het geval was, neemt de overwaarde van woonconsumenten na 2000 minder snel toe.

Vooruitzichten 2007

De vooruitzichten voor 2007 voor de Nederlandse woningmarkt zijn positief. Waken voor teveel optimisme is echter op zijn plaats. De huizenprijzen zijn immers twee achtereenvolgende jaren met ruim 5 procent toegenomen en ook de kapitaalmarktrente is gedurende deze periode gestegen. Daar komt bij dat grote delen van de Nederlandse woningmarkt nog steeds worden gekenmerkt door krapte, wat de prijs van koopwoningen verder opdrijft. Wel is er in 2007 ruimte voor inkomensstijgingen. Deze ruimte ontstaat door het verder aantrekken van de economie en de verkrapping van de arbeidsmarkt. De inkomenseffecten zullen naar verwachting de gestegen kosten van een koopwoning niet geheel compenseren. De betaalbaarheid van koopwoningen zal in 2007 dan ook verder afnemen. Al met al verwacht de Rabo voor 2007 een verdere stijging van de huizenprijzen met circa 3,25 procent.

Download hier het Economisch Kwartaalbericht maart 2007.

Bron: www.rabobankgroep.nl