Akkoord aanvullende vormen van huisvesting: gemeenten en corporaties moeten tempo maken

Geen vervanging van reguliere woningbouw
Het akkoord is bedoeld als aanvulling op de reguliere woningbouwopgave. Volgens het akkoord zijn bijna 400.000 huishoudens op zoek naar een woning en zijn juist sociale huur- en middenhuurwoningen schaars. Reguliere nieuwbouw blijft noodzakelijk, maar biedt onvoldoende antwoord op de acute vraag. Aanvullende woonvormen moeten sneller kunnen worden gerealiseerd en tegelijkertijd de bestaande woningvoorraad beter benutten. Onder aanvullende vormen van huisvesting vallen woonruimten die voldoen aan het Besluit bouwwerken leefomgeving, maar afwijken van een permanente zelfstandige nieuwbouwwoning. Genoemd worden onder andere:

• verplaatsbare flexwoningen;
• transformatiewoningen in bijvoorbeeld voormalige kantoren of zorgpanden;
• woningdelen binnen bestaande sociale huurwoningen;
• andere zelfstandige of onzelfstandige woonruimten.

De bedoeling is dat deze woonvormen een volwaardig onderdeel vormen van de wooncarrière. Voor de ene bewoner kan een flexwoning langere tijd passend zijn, terwijl een gedeelde woonvorm voor een alleenstaande vooral als tussenstap naar zelfstandige huisvesting kan dienen.

Concrete doelstelling voor statushouders
Statushouders krijgen binnen het akkoord bijzondere aandacht. Gemeenten houden hun bestaande wettelijke verantwoordelijkheid voor hun huisvesting. Partijen hebben afgesproken de bestaande achterstand op de taakstelling in beginsel binnen drie taakstellingsperioden weg te werken met aanvullende vormen van huisvesting.

Daarnaast is afgesproken dat aanvullende woonvormen worden ingezet voor 20% van de te huisvesten statushouders gedurende de komende drie taakstellingsperioden. Omdat de taakstellingen voor 2027-II en 2028-I bij ondertekening nog niet bekend waren, wordt de omvang hiervan bepaald op drie maal 20% van de taakstelling voor 2027-I. Die omvang wordt vervolgens niet tussentijds aangepast.

Dit betekent niet dat aanvullende woonvormen uitsluitend voor statushouders bestemd zijn. Gemeenten en corporaties kunnen juist een mix van doelgroepen nastreven. Aedes benadrukt dat bijvoorbeeld ook jongeren uit de eigen gemeente en andere urgent woningzoekenden van deze extra woonruimte moeten kunnen profiteren.

Binnen zes maanden een lokaal werkprogramma
Een belangrijk praktisch gevolg is dat iedere gemeente samen met de lokaal actieve woningcorporatie(s) binnen zes maanden na ondertekening een lokaal werkprogramma moet opstellen. Daarin moeten onder andere worden opgenomen:

• de eventuele achterstand bij de huisvesting van vergunninghouders;
• de hiervoor genoemde 20%-ambitie;
• de aanpak om deze groepen binnen drie taakstellingsperioden te huisvesten;
• het verwachte aantal extra woonplekken;
• welke aanvullende woonvormen lokaal kansrijk zijn;
• eventuele uitvoeringsknelpunten waarvoor hulp nodig is.

Gemeenten worden tegelijkertijd opgeroepen niet te wachten tot dit programma gereed is. Laagdrempelige mogelijkheden, zoals woningdelen, kunnen direct worden opgepakt. Provincies verzamelen vervolgens de lokale programma's, bevorderen regionale afstemming en monitoren de voortgang.

Locatie, regelgeving én businesscase zijn knelpunten
Het akkoord benoemt vier terugkerende obstakels: geschikte locaties, financiële haalbaarheid, wet- en regelgeving en een tekort aan kennis en uitvoeringscapaciteit. Het Rijk wil daarom onder andere Rijksvastgoed opnieuw screenen op mogelijkheden voor woningbouw en gemeenten ondersteunen bij locatieonderzoek. Ook wordt gekeken naar een experiment met verruimingen binnen het omgevingsrecht. Verder wordt onderzocht of woningcorporaties meer mogelijkheden kunnen krijgen om woonruimte aan andere organisaties te verhuren wanneer huisvesting wordt gecombineerd met opvang.

Opvallend is dat ook de Wet vaste huurcontracten als mogelijk knelpunt wordt genoemd. Gemeenten en woningcorporaties ervaren de wettelijke beperking van tijdelijke huurcontracten in sommige gevallen als lastig bij aanvullende, meer tijdelijke woonconcepten. De minister heeft daarom een bredere verkenning naar het stelsel van vaste en tijdelijke huurcontracten gestart.

Financiële regelingen moeten de onrendabele top verkleinen
Aanvullende huisvesting kent niet alleen bouw- of verbouwkosten. Ook locatie-inrichting, beheer, begeleiding, participatie en gemeentelijke uitvoeringskosten kunnen zwaar drukken op de businesscase. Het akkoord noemt verschillende bestaande Rijksregelingen. De belangrijkste zijn:

Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen (SFT)
Voor zelfstandige woonruimten kan maximaal € 14.000 voor realisatie en € 6.000 voor sociaal beheer beschikbaar zijn. Voor onzelfstandige woonruimten gaat het om respectievelijk € 7.000 en € 4.000. Het beschikbare budget bedraagt volgens het akkoord € 178,5 miljoen tot eind 2027.

Doelgroepflexibele regeling (DFR)
Deze regeling kan worden gebruikt voor opvang en huisvesting van asielzoekers, statushouders en Oekraïense ontheemden. Zij kent volgens het akkoord geen vast budgetplafond. Onder voorwaarden worden transitie- en exploitatiekosten vergoed, plus een vergoeding voor gemeentelijke uitvoeringskosten van € 11 per plek per dag.

Regeling Huisvesting Aandachtsgroepen (RHA)
Deze biedt maximaal € 9.000 per gerealiseerde woonruimte, met een maximum van € 5 miljoen per gemeente.

Huisvesting Grote Gezinnen Vergunninghouders (HGGV)
Voor het geschikt maken van woonruimte voor grote gezinnen kan € 35.000 tot € 50.000 per gezin worden verstrekt. De regelingen kunnen in sommige situaties worden gecombineerd, maar uiteraard niet tweemaal voor dezelfde kostenpost.

Doorstroming wordt cruciaal
Alleen woningen toevoegen is volgens de partijen niet voldoende. De aanvullende woonvormen moeten waar passend een tussenstap in de wooncarrière blijven. Als bewoners niet kunnen doorstromen naar reguliere huisvesting, raakt ook deze flexibele voorraad uiteindelijk verstopt. Aedes gaat daarom nader uitwerken welke positie verschillende woonvormen hebben binnen de wooncarrière en wat dit betekent voor bijvoorbeeld inschrijfduur, urgentie en doorstroming. Het Rijk onderzoekt vervolgens welke maatregelen kunnen helpen, zoals behoud van inschrijftijd of urgentiestatus en passende contractvormen.

Bron: Aedes