Koper betaalt 10% boete: ontbreken energielabel rechtvaardigt opschorting waarborgsom niet

Koopprijs € 231.000, waarborgsom € 23.100
Partijen sloten op 25 april 2025 een koopovereenkomst voor een woning met een koopprijs van € 231.000. Volgens de overeenkomst moest de koper uiterlijk 3 juni 2025 een bankgarantie stellen of een waarborgsom van € 23.100 storten. De levering stond gepland voor 17 juni 2025. De koper deed geen van beide. Ook nadat de oorspronkelijke leveringsdatum was verstreken en partijen verder overlegden over de afronding van de verkoop, bleef de zekerheid uit. De verkoper stelde de koper vervolgens in gebreke en gaf hem gelegenheid om alsnog na te komen. Uiteindelijk ontbond zij de koopovereenkomst op 5 augustus 2025 en vorderde zij de contractuele boete van 10% van de koopsom.

“Ik heb alleen de kop en staart gelezen”
Een van de verweren van de koper was dat hij niet zou hebben afgesproken dat hij een waarborgsom of bankgarantie moest stellen. Tijdens de zitting verklaarde hij slechts de “kop en staart” van de overeenkomst te hebben gelezen en de betreffende bepaling niet te hebben gezien. Dat verweer helpt hem niet. Volgens de rechtbank komt het voor zijn rekening en risico dat hij de overeenkomst heeft ondertekend zonder deze volledig te lezen. Met zijn handtekening mocht de verkoper ervan uitgaan dat hij met de opgenomen verplichtingen instemde. Daarbij speelde mee dat de koper beroepsmatig woningen aan- en verkoopt en bekend was met het gebruik van waarborgsommen.

Energielabel was volgens koper een voorwaarde
De koper stelde daarnaast dat zijn verplichting om de waarborgsom te voldoen afhankelijk was van het verstrekken van een energielabel door de verkoper. Ook daarvoor ziet de rechtbank geen aanknopingspunt. In de koopovereenkomst was geen dergelijke voorwaarde opgenomen en ook uit de correspondentie bleek niet dat partijen waren overeengekomen dat eerst een energielabel moest worden verstrekt. Had de koper daarvan daadwerkelijk een voorwaarde willen maken, dan had hij dit bij het sluiten van de koopovereenkomst moeten bedingen. De verplichting om een bankgarantie te stellen of een waarborgsom te storten bleef daarmee volgens de rechtbank onvoorwaardelijk.

Energielabelverplichting geldt bij levering
Interessant is het oordeel over artikel 6.27 van het Besluit bouwwerken leefomgeving. De koper beriep zich op die bepaling omdat volgens hem de verkoper verplicht was een geldig energielabel af te geven. De rechtbank overweegt dat deze verplichting tegenover de overheid geldt. Daarmee was in dit geval geen contractuele verplichting jegens de koper geschonden. De rechtbank voegt daar nog aan toe dat, zelfs wanneer wel van een verplichting tegenover de koper zou worden uitgegaan, deze verplichting pas bij de levering geldt. De koper kon het ontbreken van het energielabel daarom niet gebruiken als rechtvaardiging om al eerder zijn eigen verplichting tot het stellen van zekerheid niet na te komen.

Ingebrekestelling voldoende duidelijk
Ook over de ingebrekestelling werd uitvoerig gediscussieerd. In de standaardovereenkomst was bepaald dat na ingebrekestelling acht dagen gelegenheid tot herstel moest worden gegeven. De verkoper stuurde op 1 juli 2025 een ingebrekestelling en verduidelijkte vervolgens op 10 juli wat van de koper werd verlangd. Volgens de rechtbank moest voor de koper duidelijk zijn dat het om het stellen van de overeengekomen zekerheid ging. Zijn latere correspondentie bevestigde bovendien dat hij wist dat de verkoper betaling van de waarborgsom verlangde. De rechtbank achtte de ingebrekestelling daarom rechtsgeldig en stelde vast dat de koper in verzuim was geraakt.

Boete van 10% wordt niet gematigd
Na ontbinding maakte de verkoper aanspraak op de contractuele boete van € 23.100. De koper vroeg de rechtbank om matiging. Ook dat verzoek wordt afgewezen. De rechtbank wijst erop dat een boete van 10% van de koopsom een gebruikelijk beding is in koopovereenkomsten voor woningen en dat het beding wederkerig werkt: afhankelijk van wie tekortschiet, kan zowel koper als verkoper ermee worden geconfronteerd.

Dat de woning later voor € 235.000 aan een andere koper werd verkocht — dus € 4.000 meer dan de oorspronkelijke koopprijs — maakte dit niet anders. Voor matiging is vereist dat toepassing van het beding tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat leidt. De koper had daarvoor onvoldoende bijzondere omstandigheden aangevoerd. De rechtbank veroordeelt hem daarom tot betaling van € 23.100, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 5 augustus 2025. Daarnaast wordt € 1.006 aan buitengerechtelijke incassokosten toegewezen en moet hij de proceskosten in conventie en reconventie dragen.

Bron: Rechtbank Den Haag 26 augustus 2026, ECLI:NL:RBDHA:2026:27826, gepubliceerd 1 oktober 2026