Meer woningaanbod en hogere rente: ING verwacht nog geen brede prijsdaling

Prijsverwachting opnieuw naar beneden
ING verwacht inmiddels dat de huizenprijzen in 2026 met circa 2,5% stijgen en in 2027 met slechts 1%. Daarmee is de prijsverwachting neerwaarts bijgesteld. De combinatie van een groter woningaanbod en hogere financieringskosten zorgt ervoor dat kopers minder gemakkelijk steeds hogere bedragen kunnen bieden.

Dat beeld past bij de meest recente gerealiseerde prijsontwikkeling. In juli 2026 lagen de prijzen van bestaande koopwoningen volgens CBS en Kadaster nog 3,9% hoger dan een jaar eerder. De prijsstijging op jaarbasis vlakt echter sinds eind 2024 vrijwel onafgebroken af.

Aanbod in vijf jaar ruim verdubbeld
Een belangrijke verandering is het grotere woningaanbod. Volgens ING is het aanbod bij NVM-makelaars in vijf jaar tijd gestegen van ongeveer 18.000 naar 37.000 woningen. Er komen momenteel, ondanks het hoge aantal transacties, meer woningen op de markt dan er worden verkocht.

Die ontwikkeling zagen we eerder dit jaar al terug. In het tweede kwartaal van 2026 werden via NVM-makelaars 56.700 bestaande woningen te koop gezet, destijds het hoogste aantal sinds het begin van de NVM-metingen in 1995. Meer aanbod betekent echter nog niet automatisch een ontspannen woningmarkt. De keuzemogelijkheden voor kopers bleven beperkt en bij veel transacties werd nog steeds boven de vraagprijs geboden.

Een deel van het extra aanbod hangt samen met verhuurders die huurwoningen verkopen. Vooral in en rond de grotere steden kan dit de verhouding tussen vraag en aanbod merkbaar veranderen.

Hypotheekrente zet betaalbaarheid verder onder druk
Naast het woningaanbod werkt ook de hogere hypotheekrente remmend. Een hogere rente leidt, bij een gelijk inkomen, in beginsel tot hogere maandlasten en kan de maximale hypotheek beperken. Dat verkleint de ruimte om hogere woningprijzen te financieren.

Voor de adviespraktijk is daarom vooral de combinatie van factoren relevant. Niet alleen de woningprijs bepaalt of een woning bereikbaar is. Ook de hypotheekrente, het inkomen, beschikbaar eigen geld en eventuele bestaande financiële verplichtingen bepalen uiteindelijk de financieringsruimte.

Geen landelijke daling betekent niet dat iedere markt stijgt
Het landelijke gemiddelde kan bovendien steeds minder zeggen over de situatie van een individuele koper. ING wijst erop dat prijsdalingen in specifieke lokale woningmarkten mogelijk zijn, terwijl de gemiddelde huizenprijs voor Nederland nog licht stijgt.

Voor hypotheekadviseurs wordt het daardoor belangrijker om bij aankoopbeslissingen niet alleen naar landelijke prijsprognoses te kijken. Woningtype, regio, energielabel, staat van onderhoud en het lokale aanbod kunnen tot sterk verschillende biedsituaties leiden.

Ook voor de benodigde buffer kan dat relevant zijn. Naarmate de markt minder eenzijdig stijgt, is het minder vanzelfsprekend dat een koper een hoge bieding boven de taxatiewaarde later snel door verdere waardestijging terugziet.

Meer keuze, maar nog geen kopersmarkt
De markt beweegt daarmee verder weg van de uitzonderlijk sterke prijsstijgingen van eerdere jaren. Kopers krijgen geleidelijk meer keuze en prijsstijgingen zwakken af. Van een brede kopersmarkt is volgens ING echter nog geen sprake.

Voor adviseurs is vooral de grotere differentiatie van belang. De vraag is niet langer alleen hoeveel een klant maximaal kan lenen, maar ook hoeveel financiële ruimte verstandig is bij een woning waarvan de toekomstige waardeontwikkeling minder vanzelfsprekend is.

Bron: ING Research