Besluit aftrek van omzetbelasting aangepast: investeringsdiensten en VvE’s

Herziening btw-aftrek ook bij investeringsdiensten
Tot 2026 speelde de herziening van btw-aftrek vooral bij investeringsgoederen. Denk aan roerende zaken waarop wordt afgeschreven en aan onroerende zaken. Voor roerende investeringsgoederen geldt een herzieningsperiode van vijf jaar; voor onroerende zaken tien jaar. Sinds 1 januari 2026 geldt ook voor bepaalde investeringsdiensten een herzieningsregeling van vijf jaar: het jaar van ingebruikneming plus de vier daaropvolgende jaren.

Het gewijzigde besluit neemt nu ook een definitie van het begrip investeringsdienst op. Het gaat om een dienst aan één of meer onroerende zaken die meerjarig dient, inclusief materialen, installaties, machines en werktuigen die na installatie of montage als onroerend kwalificeren. Daarbij geldt een drempel: de vergoeding voor de dienst moet ten minste € 30.000 bedragen.

Voor de praktijk betekent dit dat de btw-aftrek bij grotere verbouwingen, renovaties en installaties niet altijd definitief vaststaat in het jaar waarin de btw in aftrek wordt gebracht. Als het gebruik van de onroerende zaak in de jaren daarna wijzigt, bijvoorbeeld van btw-belast naar btw-vrijgesteld gebruik of andersom, kan een herziening volgen.

Relevantie voor vastgoed en gemengd gebruik
De wijziging is vooral relevant bij vastgoed dat zakelijk wordt gebruikt of verhuurd. Denk aan een bedrijfspand, een praktijkruimte, een verhuurd gedeelte van een gebouw, of een gebouw waarin btw-belaste en btw-vrijgestelde activiteiten naast elkaar plaatsvinden.

Een voorbeeld: een ondernemer laat een pand ingrijpend verbouwen voor btw-belaste verhuur. De btw op de verbouwing wordt in aftrek gebracht. Als het pand enkele jaren later geheel of gedeeltelijk wordt gebruikt voor vrijgestelde verhuur, kan de eerder geclaimde aftrek gedeeltelijk moeten worden herzien. Omgekeerd kan bij overgang naar meer btw-belast gebruik juist aanvullende aftrek ontstaan.

Voor hypotheek- en vastgoedadviseurs is dit geen dagelijks Wft-onderwerp, maar het raakt wel aan adviesdossiers waarin vastgoed, ondernemerschap, box 3, belaste verhuur of een werkruimte in of bij de woning een rol speelt. Het is daarom verstandig om in dergelijke dossiers tijdig een fiscalist of btw-specialist te betrekken.

Verruiming voor ondernemer-leden van een VvE
Een tweede belangrijke wijziging ziet op VvE’s. In het bestaande besluit was al een goedkeuring opgenomen voor situaties waarin een VvE btw niet zelf in aftrek brengt, terwijl leden die ondernemer zijn de onderliggende goederen of diensten mede gebruiken voor btw-belaste prestaties. Om btw-cumulatie te voorkomen, kunnen ondernemer-leden onder voorwaarden de door de VvE niet afgetrokken btw zelf in aftrek brengen.

De voorwaarde dat de VvE niet als ondernemer kwalificeert, vervalt. Voortaan is bepalend dat de VvE de betreffende goederen en diensten niet als ondernemer heeft aangeschaft. Deze aanpassing sluit beter aan bij de praktijk, omdat VvE’s steeds vaker voor bepaalde activiteiten als btw-ondernemer kunnen worden aangemerkt, bijvoorbeeld bij laadpalen of verhuur van ruimten.

Dat is een praktische verruiming. Een VvE kan voor de ene activiteit buiten de btw-ondernemerssfeer handelen, terwijl zij voor een andere activiteit wel als ondernemer optreedt. De beoordeling verschuift daardoor van de status van de VvE als geheel naar de hoedanigheid waarin de VvE de concrete goederen of diensten heeft aangeschaft.

Aandachtspunten voor de adviespraktijk
Voor adviseurs zijn vooral de volgende punten van belang:

• Breng bij vastgoedfinancieringen in kaart of sprake is van btw-belast, btw-vrijgesteld of gemengd gebruik.
• Let bij verbouwingen of installaties vanaf € 30.000 op de herzieningsregeling voor investeringsdiensten.
• Vraag bij VvE-dossiers na of de VvE btw op kosten heeft afgetrokken, en zo niet, of ondernemer-leden mogelijk zelf recht op aftrek hebben.
• Leg vast of goederen of diensten door de VvE als ondernemer of juist niet als ondernemer zijn aangeschaft.
• Verwijs bij concrete btw-aftrekvragen naar een btw-specialist, zeker bij gemengd gebruik, belaste verhuur, werkruimten of vastgoed binnen box 3.

Bron: Staatscourant 2026, nr. 29217.