Wetsvoorstel versnelling verduurzaming en onderhoud VvE’s ter consultatie

Drie hoofdwijzigingen

Het wetsvoorstel bevat drie belangrijke onderdelen.

Ten eerste wordt voorgesteld dat besluiten over verduurzaming, onderhoud en de financiering daarvan kunnen worden genomen met een volstrekte meerderheid: meer dan 50% van de aanwezige stemmen in de vergadering van eigenaars. In veel splitsingsakten geldt nu nog een zwaardere meerderheid, bijvoorbeeld twee derde of drie kwart van de stemmen. Volgens de toelichting vormt die hogere drempel in de praktijk regelmatig een belemmering voor verduurzaming en groot onderhoud.

Ten tweede wordt de minimale looptijd van het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) verlengd van 10 naar 30 jaar. VvE’s kunnen nu al voldoen aan de wettelijke reserveringsplicht door te sparen op basis van een MJOP of via 0,5% van de herbouwwaarde. Het kabinet wil met de 30-jaarstermijn bereiken dat grote kostenposten, zoals dakvervanging, funderingsherstel, liftrenovatie of ingrijpende isolatiemaatregelen, eerder in beeld komen. Ook moet het MJOP een verplichte duurzaamheidsparagraaf bevatten. Daarbij gaat het volgens de toelichting niet om een zelfstandige verplichting om daadwerkelijk alle verduurzamingsmaatregelen uit te voeren, maar wel om een verplichting om de mogelijkheden, wenselijkheid en haalbaarheid van verduurzaming te verkennen.

Ten derde wordt voorgesteld om sneller en eenvoudiger een recht van opstal te kunnen vestigen op VvE-gebouwen. Daarmee kan worden voorkomen dat installaties door natrekking eigendom worden van de gezamenlijke appartementseigenaars. Denk aan zonnepanelen, WKO-installaties, warmtepompen of installaties voor aansluiting op een warmtenet. Voor exploitanten kan eigendom en onderhoudsbevoegdheid van deze installaties juist essentieel zijn.

Achtergrond: VvE’s blijven achter
Uit de memorie van toelichting blijkt dat de verduurzaming van appartementen in VvE’s achterblijft bij andere woningtypen. In 2024 gaf 47% van de appartementseigenaars aan dat in de afgelopen vijf jaar energiebesparende maatregelen waren uitgevoerd, tegenover 72% van de eigenaren van eengezinswoningen. Ook blijkt uit onderzoek dat slechts 10% van de VvE’s concrete plannen had om binnen twee jaar verduurzamingsmaatregelen te nemen.

Daarnaast speelt achterstallig onderhoud. Volgens de toelichting geeft een vijfde van de appartementseigenaars aan dat in het VvE-gebouw sprake is van achterstallig onderhoud. Juist bij oudere complexen kunnen onderhoud en verduurzaming niet los van elkaar worden gezien: vervanging van kozijnen, dakonderhoud of gevelrenovatie kan een logisch moment zijn om ook energetische verbeteringen mee te nemen.

Relevantie voor de hypotheek- en adviespraktijk
Voor financieel adviseurs is vooral van belang dat besluitvorming binnen VvE’s eenvoudiger kan worden, maar dat de fiscale en financieringsrechtelijke beoordeling niet automatisch eenvoudiger wordt.

Wanneer een VvE een lening aangaat voor onderhoud of verduurzaming, kan het aandeel van de individuele appartementseigenaar onder voorwaarden kwalificeren als eigenwoningschuld. Daarvoor blijven onder meer de besteding aan de eigen woning, de aflossingseis, het individuele eigenwoningverleden en eventuele eigenwoningreserve relevant. Fintool behandelde dit eerder naar aanleiding van het kennisgroepstandpunt over de schuld die door de VvE is aangegaan.

De verlenging van het MJOP naar 30 jaar kan ook gevolgen hebben voor de beoordeling van de maandelijkse VvE-bijdrage, de onderhoudsreserve en de verkoopbaarheid van appartementen. Een beter gevuld reservefonds kan positief zijn voor de onderhoudsstaat, maar het aandeel in een VvE-reservefonds blijft voor box 3 relevant. Fintool wees eerder al op de waardering van het lidmaatschapsrecht van de VvE en de behandeling van geoormerkte onderhoudsreserves.

Fintool-opmerking
Het wetsvoorstel kan de praktische besluitvorming binnen VvE’s aanzienlijk vereenvoudigen. Dat betekent echter niet dat elke VvE-lening fiscaal probleemloos in box 1 past. Bij appartementseigenaren blijft inventarisatie nodig van het eigenwoningverleden, overgangsrecht, aflossingsstand, eigenwoningreserve en het daadwerkelijke gebruik van de VvE-lening voor onderhoud of verbetering van de eigen woning.