Afkoelende beleggersmarkt in middenhuur: investeringsklimaat onder druk

Middenhuur: tussen markt en beleid

De middenhuur is sinds juli 2024 onderworpen aan het woningwaarderingsstelsel. Met huren tussen circa €900 en €1.200 per maand vormt deze categorie een belangrijk segment voor middeninkomens die tussen wal en schip vallen: te ‘hoog’ voor sociale huur, te ‘laag’ voor de koopmarkt.

De beleidsdoelstelling is helder: meer betaalbare huurwoningen realiseren zonder beleggers af te schrikken. Juist die balans blijkt echter moeilijk houdbaar, zo toont het onderzoek.

Investeringsklimaat: daling in 3 stappen

De periode 2015–2021 kenmerkt zich als relatief gunstig voor beleggers: lage rente, stijgende huren, voorspelbaar beleid. Beleggingsrendementen lagen in lijn met wat beleggers vereisten.

Vanaf 2022 kantelt dit beeld:

1. Rentestijging verhoogt financieringslasten.
2. Invoering middenhuurregulering drukt potentiële huuropbrengsten.
3. Wisselvallig beleid, zoals frequent wisselende overdrachtsbelastingtarieven, maakt langetermijninvesteringen risicovoller.

Volgens het rapport zijn er in vijf jaar tijd vijf tariefwijzigingen voor de overdrachtsbelasting aangekondigd, waarvan drie daadwerkelijk zijn ingevoerd. De verhoging van 8% naar 10,4% is volgens SEO louter een budgettaire ingreep geweest zonder analyse van marktimpact.

Krimp van de bestaande middenhuurvoorraad

De impact van het verslechterde klimaat is goed zichtbaar in de verwachte ontwikkeling van de woningvoorraad. Met behulp van een kasstromenmodel toont SEO aan dat circa 30% van de bestaande middenhuurwoningen (van institutionele en bedrijfsmatige beleggers) binnen tien jaar uit de markt zal verdwijnen. De oorzaak: verkoop levert meer op dan doorverhuur. Vooral in gespannen woningmarkten ligt de marktwaarde voor verkoop structureel boven de netto contante waarde van gereguleerde verhuur.

Nieuwbouw? Alleen onder voorwaarden rendabel

De uitweg via nieuwbouw blijkt beperkt. Het bouwen van nieuwe middenhuurwoningen is volgens SEO enkel rendabel als het gaat om kleinere meergezinswoningen met een relatief hoge huur binnen het toegestane middenhuursegment. Zodra de betaalbaarheidseisen stijgen (grotere oppervlaktes, lagere huren, langere instandhoudingstermijn), daalt de rendabiliteit fors. De modelberekeningen laten zien dat veel projecten enkel rendabel worden bij hogere huren of subsidies / belastingvoordelen. Daar komt bij dat het bouwen van betaalbare koopwoningen (onder €405.000) in veel gevallen financieel aantrekkelijker is dan middenhuur. Voor ontwikkelaars ligt de prikkel dus niet vanzelfsprekend bij de huurmarkt.

Drie opties voor beleidsinterventie

Het rapport benoemt drie potentiële richtingen om het investeringsklimaat te verbeteren. Iedere optie heeft echter een prijs — óf voor de overheid, óf voor huurders, óf voor eigenaar-bewoners:

1. Huurders laten betalen

• Hogere puntprijs in het woningwaarderingsstelsel
• WOZ-cap afschaffen
• Overgang naar het Duitse model met markthuurreferenties

Deze maatregelen verhogen het huurplafond maar verzwaren de woonlasten voor middeninkomens.

2. Overheid laat opbrengsten schieten

• Verlagen overdrachtsbelasting
• Verruiming renteaftrek
• REIT-regime invoeren
• Subsidies of achterborgstellingen (zoals NHG)

Van deze opties heeft vooral een gerichte achterborgstelling grote potentie: risico’s worden deels publiek gedragen, wat de belegger zekerheid geeft.

3. Eigenaar-bewoners laten bijdragen

• Hypotheekrenteaftrek beperken
• Startersvrijstelling afschaffen
• Eigenwoningforfait verhogen

Dit zou koopwoningen minder aantrekkelijk maken, waardoor de huurmarkt relatief sterker wordt. Maar het politieke draagvlak voor deze route is beperkt.

Conclusie: politieke keuzes onvermijdelijk

Het rapport stelt duidelijk: zonder aanvullend beleid zal de middenhuurvoorraad krimpen. Het huidige investeringsklimaat volstaat niet om de beleidsambitie waar te maken — het bouwen van tienduizenden nieuwe middenhuurwoningen tot 2030, én het behouden van bestaande voorraad. Voor woningmarktspecialisten, beleidsmakers en adviseurs betekent dit: er zijn geen gratis oplossingen. Verbetering van het investeringsklimaat vergt onvermijdelijk een politieke keuze over wie de rekening draagt.