Institutionele beleggers minder actief op grondmarkt: kansen en knelpunten voor de middenhuurontwikkeling

Terugval in verwervingen: beleggers stapten eerder uit

Na de crisisjaren kende de grondmarkt een flinke opleving, met een piek aan grondaankopen door beleggers tussen 2015 en 2018. Sindsdien is er een duidelijke daling in het aantal transacties zichtbaar, vooral onder institutionele beleggers. Het aantal verwervingen nam af van circa 160 transacties in 2018 tot minder dan 80 in 2024. Deze daling was niet louter conjunctureel: de financiële slagkracht van ontwikkelaars nam toe, terwijl beleggers juist terughoudender werden vanwege oplopende grondprijzen en toenemende planologische onzekerheid.

Vooral beleggers lijken “de markt voor te zijn” geweest, aldus het rapport: zij trokken zich al vroegtijdig terug uit directe verwerving, en kopen inmiddels beduidend minder van marktpartijen. De cijfers spreken voor zich: hoewel institutionele beleggers 73% van de percelen aankochten (5.452 van de 7.438 percelen tussen 2015-2024), vertegenwoordigden zij slechts 32% van het verworven oppervlak (147 ha van 458 ha).

Beperkte grondvoorraad: slechts 77 hectare in bezit

De totale grondposities van institutionele beleggers beslaan slechts 77 hectare per 1 januari 2025. Dat is voldoende voor circa 2.300 woningen bij een lage dichtheid (30 woningen per hectare), of maximaal 4.600 woningen bij intensievere bebouwing. Ter vergelijking: het totaal aan grondposities van alle ontwikkelende investeerders bedraagt 356 hectare.

Een van de verklaringen is dat institutionele beleggers nauwelijks actief zijn buiten de bebouwde kom, met uitzondering van een beperkt bezit (10 hectare) in de G44-gemeenten. In de G4 is hun juridische bezit buiten de bebouwde kom zelfs nihil. Deze terughoudendheid kan deels verklaard worden door het feit dat beleggers primair investeren in binnenstedelijke locaties — juist daar waar sloop-nieuwbouw of transformatieprojecten plaatsvinden, en waar de grond veelal al bebouwd is.

Belangrijke nuance: het Kadaster registreert enkel juridisch eigendom. Afspraken zoals optiecontracten en bouwclaims — gebruikelijk in binnenstedelijke herontwikkelingen — blijven buiten beeld. De daadwerkelijke betrokkenheid van beleggers is mogelijk groter dan de cijfers suggereren.

Strategisch bezit of dode activa?

De gemiddelde eigendomsduur van grondposities is 8 jaar. Opvallend is een piek bij 17 à 18 jaar. Dit roept de vraag op: gaat het hier om strategisch bezit voor toekomstige ontwikkeling, of om posities die in de praktijk onrendabel of onontwikkelbaar zijn gebleken?

Voor de korte termijn zijn er indicaties dat slechts een deel van de grondposities daadwerkelijk ‘bouwrijp’ is. De rest vraagt mogelijk om langdurige planologische trajecten of kent juridische of fysieke belemmeringen. Dit vraagt om beter inzicht in de ontwikkelvolwassenheid van gronden in portefeuilles van beleggers.

Geografische spreiding: sterk geconcentreerd

Het grondbezit van institutionele beleggers is geconcentreerd in slechts 130 van de 342 gemeenten. In 75% van deze gevallen is het eigendom geconcentreerd bij één of enkele partijen. Gemeenten waar het bezit relatief groot is, zijn onder meer Waterland, Hoeksche Waard, Woerden, Amstelveen en Utrecht. Juist in deze regio’s kunnen kansen liggen voor samenwerking tussen gemeenten en beleggers, mits er voldoende beleidsmatige ruimte en draagvlak is voor middenhuur.

Impact van het Didam-arrest

Het rapport wijst impliciet op de impact van het Didam-arrest (HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778), waarin werd bepaald dat overheden bij de verkoop van grond in beginsel mededingingsruimte moeten bieden. In reactie daarop proberen ontwikkelaars vaker gronden reeds in eigendom te hebben voordat zij in gesprek gaan met gemeenten. Dit zet institutionele beleggers op achterstand, omdat zij vaak pas in latere fases instappen, wanneer plannen al verder gevorderd zijn.

Deze ontwikkeling vergroot het belang van vroege samenwerking en transparante marktprocedures waarbij ook beleggers actief kunnen deelnemen aan tenders, met het oog op middenhuurdoelstellingen.

Conclusie en beleidsimplicaties

De terugtrekkende beweging van institutionele beleggers op de grondmarkt is geen toeval, maar het resultaat van structurele verschuivingen. Grondaankoop past steeds minder goed bij hun beleggingshorizon en risicoprofiel, mede door stijgende prijzen, juridische onzekerheden en veranderende marktrollen. De ambitie om via middenhuur bij te dragen aan de woningbouwproductie vraagt echter juist om nieuwe vormen van samenwerking en vroegtijdige betrokkenheid.

Aanbevelingen:

• Gemeenten kunnen investeren in transparante marktbenaderingen die ook beleggers betrekken.
• Overweeg nieuwe vormen van PPS-constructies waarbij institutionele beleggers al in de ontwikkelfase participeren.
• Breng economische eigendom en sloop-nieuwbouwposities in kaart, om een vollediger beeld te krijgen van de ontwikkelcapaciteit.

Bron: Rijksoverheid