BW

Een afgeleverde zaak dient aan de overeenkomst te beantwoorden (artikel 7:17 lid 1 BW). Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. In beginsel mag de koper verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien (artikel 7:17 lid 2 BW).

Informeren

Bij de koop van een woning is het niet zo dat elke onvolkomenheid daaraan maakt dat het gekochte niet aan de overeenkomst beantwoordt als bedoeld in art. 7:17 BW. De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van meteen te verrichten (achterstallig) onderhoud en aanpassing (bijv. van installaties) aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar. De verkoper hoeft niet uit eigen beweging elke onvolkomenheid te melden, maar als hem ernaar gevraagd wordt, mag hij daarover geen onjuiste mededelingen doen. Doet hij dat toch dan kan er grond zijn om aan te nemen dat de koper de aanwezigheid van een bepaalde hoedanigheid of de afwezigheid van een bepaald gebrek niet behoefde te betwijfelen. Gaat het om ernstige gebreken dan moet de verkoper, indien hij daarvan op de hoogte is, in het algemeen ook ongevraagd daarover mededelingen doen.

Bouwkundige staat

De woning betreft een woning van meer dan 125 jaar oud. Het is een feit van algemene bekendheid dat bij oudere woningen in het algemeen een minder goede bouwkundige staat mag worden verwacht dan bij nieuwere woningen. Dit geldt ook indien een woning recent is gerenoveerd. De reden dat bij een oudere woning een minder goede bouwkundige staat mag worden verwacht is immers niet uitsluitend gelegen in de omstandigheid dat de aanvankelijke bouwwerkzaamheden langer geleden zijn uitgevoerd, in een tijd waarin de bouwkundige normen minder streng waren en het gebouwde gedurende langere tijd onderhevig is geweest aan de tand des tijds. De reden kan ook zijn gelegen in de omstandigheid dat in of aan oudere woningen meer opeenvolgende (ver)bouw(ings)werkzaamheden plegen te zijn uitgevoerd, die van meer of minder goede kwaliteit kunnen zijn geweest en meer of minder goed op elkaar kunnen aansluiten.

Normaal gebruik

Gelet op de omstandigheid dat de woning meer dan 125 jaar oud is heeft koper – ook al zou verkoper hem hebben gezegd dat de woning in uitstekende staat verkeerde – niet erop mogen vertrouwen dat hij een woning kocht ten aanzien waarvan hij redelijkerwijze mocht verwachten dat zich op de korte termijn geen noemenswaardige problemen zouden voordoen. Gelet op de ouderdomsclausule die partijen zijn overeengekomen komen ook gebreken aan de woning die het normale gebruik van de woning in de weg staan in beginsel voor rekening en risico van koper.

Informatieplicht

Met koper is de rechtbank evenwel ook van oordeel dat voor zover op verkper de verplichting heeft gerust om koper voorafgaande aan de koop te informeren over hem bekende gebreken aan de woning, verkoper zich ter exoneratie niet kan beroepen op de ouderdomsclausule, noch op de omstandigheid dat deze gebreken wellicht niet in de weg staan aan het normale gebruik van de woning.

Verantwoording koper

Onder voornoemde ‘mededelingsplicht’ vallen niet de gebreken waarvan verkoper (hoewel hij ermee bekend was) redelijkerwijze heeft mogen verwachten niet gehouden te zijn koper daarop te wijzen gelet op hun onvoldoende ernstige aard en/of omdat hij erop heeft mogen vertrouwen dat deze gebreken voor koper (eventueel na het verrichten van enig onderzoek) voldoende kenbaar konden zijn.

20 of 40 jaar oud dak?

Tijdens de mondelinge behandeling heeft verkoper verklaard dat aangezien hij de woning in 2008 heeft gekocht, hij zelf de ouderdom heeft geschat van het dak. Hij weet niet of deze schatting juist is, hetgeen de rechtbank opvat als een betwisting van het door koper gestelde bij gebrek aan wetenschap.
Koper heeft nagelaten nader toe te lichten waarom het voor verkoper kenbaar moest zijn geweest dat het dak veertig jaar oud was en hij derhalve heeft moeten weten dat hij met zijn inschatting van twintig jaar een onjuiste voorstelling van zaken gaf. Bij die stand van zaken heeft koper zijn stelling dat verkoper hem ter zake van de ouderdom van het dak onjuist heeft voorgelicht onvoldoende onderbouwd.

Brochure keuken (ver)nieuwd

Koper stelt dat de woning aan hem te koop is aangeboden als een woning met een volgens de verkoopbrochure in 2018 vernieuwde keuken, terwijl hem inmiddels is gebleken dat de keuken is 'vernieuwd' met materialen/apparatuur uit 2008.
Verkoper betwist niet dat de keuken apparatuur uit 2008 bevat, maar voert aan dat [eisers] c.s. ook niet ervan heeft mogen uitgaan dat de apparatuur uit 2018 zou zijn, aangezien in de verkoopbrochure wordt gesproken over een ‘vernieuwde keuken’ en niet over een ‘nieuwe keuken’.

De verkoopbrochure vermeldt dat de keuken is ‘vernieuwd’ en bevat een opsomming van de in de keuken aanwezige apparatuur. De rechtbank is het met koper eens dat hij – gelet op de omschrijving van de keuken als vernieuwd met direct daarop volgend een omschrijving van de aanwezige apparatuur – redelijkerwijze erop heeft mogen vertrouwen dat ook de apparatuur in 2018 was vernieuwd. De omschrijving in de verkoopbrochure dat de keuken in 2018 is vernieuwd houdt in het reguliere spraakgebruik in dat de gehele keuken met de bijbehorende apparatuur, is vernieuwd. Op voorhand heeft koper geen rekening ermee hoeven te houden dat ‘vernieuwd’ zou kunnen betekenen dat er nog apparaten uit 2008 aanwezig zouden zijn. Het heeft naar het oordeel van de rechtbank dan ook op de weg van verkoper gelegen koper op dit punt voorafgaande aan de koop nader in te lichten teneinde te voorkomen dat bij koper op dit punt een onjuiste voorstelling van zaken zou kunnen bestaan.

Beslissing

De rechter wijst enkel de claim inzake de keuken toe en stelt de schade op €5.000, te betalen door de verkoper aan koper.

Bron: Rechtspraak.nl