DNB: Inkomensnorm hypotheken

Nibud-normen
De Nibud-normen werden in eerste instantie alleen oor NHG hypotheken van toepassing verklaard, maar sinds 2007 ook voor hypotheken zonder NHG. Sinds 2013 kennen we de ‘Tijdelijke regeling hypothecair krediet’, waarin de Nibud-normen zijn vastgelegd.

Loan to Value
De maximering van de hypotheeksom ten opzichte van de waarde van de woning beinvloed niet de berekening van de maximale hypotheeksom die een huishouden kan lenen. Wel heeft de LTV als gevolg dat een huishouden vaker eigen geld moet inbrengen.

De figuur toont de geïndexeerde ontwikkeling van de maximale hypotheeksom volgens de Nibud-normen voor een huishouden met een bruto inkomen van 50.000 euro in 2008. Voor hogere en lagere inkomens geldt een zelfde patroon als in de figuur. De blauwe lijn in de onderstaande figuur toont de maximale hypotheeksom bij een constant inkomen en constante rente en brengt hiermee het effect van de lastenverzwaringen en de inflatie op de maximale hypotheeksom in beeld.  

Hogere lonen en lagere rente
Dit is echter niet het hele verhaal, want in dezelfde periode is ook de rente gedaald en zijn de inkomens gegroeid. Ook deze factoren zijn van invloed op de maximale hoogte van de hypotheek.

Grafiek 1 - Ontwikkeling maximale hypotheeksom bij een bruto inkomen van 50.000 euro in 2008
Index 2008 = 100

Bron: Nibud, CBS, eigen berekeningen DNB
* Rente op nieuwe contracten met een rentevaste periode langer dan 10 jaar
** Het inkomen is 50.000 euro in 2008 en stijgt met de gemiddelde stijging van het loon per arbeidsjaar
*** Meest recente rente en voorspelde inkomensgroei  

Bij een lagere rente zijn de woonuitgaven lager en leidt een zelfde ruimte voor woonuitgaven dus tot een hogere maximale hypotheek. De gemiddelde rente op leningen met een looptijd langer dan 10 jaar daalde van 5,4 procent in 2008 tot 3,1 procent in 2016. Deze rentedaling heeft de daling van de maximale hypotheeksom afgezwakt. De rode lijn in de figuur toont het gecombineerde effect van de lastenverzwaringen en de inflatie en de gedaalde rente op de maximale hypotheeksom.  

Bij een hoger loon blijft meer ruimte over voor woonuitgaven en kan de maximale hypotheeksom dus hoger zijn. Hoewel de loongroei sinds het uitbreken van de crisis niet uitbundig was, ligt het gemiddelde nominale loon per arbeidsjaar in 2016 ruim 12 procent hoger dan in 2008. De inkomensgroep die in 2008 bruto 50.000 euro verdiende, verdient in 2016 daarmee een kleine 58.000 euro. Dit heeft een opwaarts effect gehad op de maximale hypotheeksom. De gele lijn toont de ontwikkeling van de maximale hypotheeksom als er naast lastenverzwaringen, inflatie en de daling van de rente ook rekening wordt gehouden met de loonstijging. In plaats van 19 procent lager, ligt de maximale hypotheeksom bijna 4 procent hoger.  

Leennormen niet knellender dan in 2008
Dit betekent dat in het grootste deel van Nederland de leennormen, ten opzichte van 2008, niet knellender zijn geworden bij de aanschaf van de gewenste woning. De maximale lening ligt bijna 4 procent hoger, terwijl de gemiddelde woningprijs nog ruim 12 procent lager ligt dan in 2008. Natuurlijk verschilt deze verhouding sterk tussen regio´s. Vooral in grote steden zijn woningprijzen veel sterker gestegen.

Bron: DNB