‘Huren is voor de dommen’

In de afgelopen twaalf jaar stegen de huren jaarlijks met 1 procent boven de inflatie, maar mensen die in 1995 een woning kochten en begonnen met gelijke woonlasten als huurders, hebben in dezelfde periode hun vermogen met vier nettojaarsalarissen zien stijgen, omdat de huizenprijzen gemiddeld met 7 procent per jaar stegen. Die vermogensgroei was meer dan voldoende om de woonlasten te dekken, zelfs als daarbij rekening wordt gehouden met alle bijkomende kosten als overdrachtsbelasting, onroerendezaakbelasting en onderhoud. In feite hebben huiseigenaren gratis gewoond en veel meer dan dat.

Maar ook nu blijft het kopen van een woning veel aantrekkelijker dan huren. Dat gaat zelfs op als de huren niet harder stijgen dan de inflatie en de huizenprijzen structureel achterblijven bij de inflatie. Groot rekent uit dat bij een inflatie van 2 procent de huizenprijzen jaarlijks met slechts 1,2 procent hoeven te stijgen, willen kopers op lange termijn niet duurder uit zijn dan huurders. Een gemiddelde stijging van nominaal 2,29 procent levert al genoeg vermogensgroei op om alle rentelasten te dekken, ervan uitgaande dat de huizenkoper in het hoogste belastingtarief van 52 procent valt. Valt hij in het 42 procent-tarief, dan is een waardestijging van 2,63 procent per jaar nodig.

Groot concludeert dat huizenbezitters veel gemakkelijker vermogen kunnen accumuleren dan huurders. Huiseigenaren kunnen de kosten van vermogen aftrekken terwijl de vermogensgroei slechts wordt belast met een laag percentage van de WOZ-waarde, namelijk een eigen woningforfait van 0,6 procent. Daar kunnen huurders niet tegenop sparen, omdat dan al snel via box 3 de vermogensrendementsheffing om de hoek komt kijken.

Volgens de onderzoeker moet het eigenwoningforfait flink verhoogd worden om de uitgangspunten voor huurders en kopers naar een vergelijkbaar niveau te brengen. Dat zou dan neerkomen op verzesvoudiging van het forfait.

Bron: Het Financieele Dagblad, 27-08-2007