Kabinet laat eigenwoningforfait ongemoeid, terwijl SEO veel hogere forfaits berekent

Waarom werd het eigenwoningforfait opnieuw onderzocht?
Het eigenwoningforfait is bedoeld als forfaitaire benadering van het voordeel dat een eigenaar-bewoner uit de eigen woning geniet. Uitgangspunt is de zakelijke huur die de eigenaar zichzelf als het ware bespaart. Daarop worden onderhoudskosten en zakelijke lasten in mindering gebracht. Bovendien is historisch een correctie toegepast omdat een eigen woning niet alleen een belegging is, maar ook een duurzaam consumptiegoed.

Het probleem is dat de cijfermatige onderbouwing van het forfait voor het laatst begin jaren negentig is uitgevoerd. Daarna is het percentage geïndexeerd en zijn verschillende beleidsmatige aanpassingen doorgevoerd. Zo is het eigenwoningforfait onder meer verlaagd in samenhang met de afbouw van de hypotheekrenteaftrek. Daardoor bestaat volgens SEO geen rechtstreeks verband meer tussen het huidige percentage en de oorspronkelijke berekeningswijze.

Voor 2026 bedraagt het forfait voor het grootste deel van de woningen 0,35% van de WOZ-waarde. Bij een woning met een WOZ-waarde van € 500.000 betekent dat een bijtelling van € 1.750.

SEO komt bij actualisering veel hoger uit
SEO heeft met CBS-gegevens onderzocht welke huur een koopwoning bij verhuur onder normale marktomstandigheden zou kunnen opleveren. Het gebruikte model verklaart ongeveer 70% van de verschillen in huurprijzen. De mediane geschatte markthuur bedraagt 3,8% van de WOZ-waarde.

In een voorzichtiger variant gaat SEO uit van circa € 4.000 aan jaarlijkse kosten. Ongeveer 90% van de onderzochte huishoudens heeft lagere kosten dan dit bedrag.

De onderzoekers benadrukken dat daarmee nog niet automatisch het nieuwe eigenwoningforfait is bepaald. Vooral het zogenoemde bestedingskarakter vraagt om een beleidsmatige keuze. Historisch is een deel van het berekende voordeel buiten de heffing gelaten, omdat wonen een primaire levensbehoefte is en een eigen woning doorgaans niet uitsluitend vanuit rendementsoverwegingen wordt gekocht. SEO noemt dit nadrukkelijk een politieke weging en presenteert daarom verschillende technische varianten.

Van 0,35% naar soms meer dan 3%
De uitkomsten illustreren hoe groot het verschil met het huidige forfait is. In het hoofdrapport worden voor woningen van € 300.000, € 500.000, € 800.000 en € 1,4 miljoen meerdere varianten doorgerekend. Voor een woning van € 500.000 ziet het beeld er bijvoorbeeld als volgt uit:

Zelfs de varianten met een forse correctie liggen daarmee ruim boven het huidige percentage. SEO presenteert deze percentages uitdrukkelijk als technische herijkingen, niet als beleidsvoorstellen.

Wet Hillen dempt het effect voorlopig
Een hoger eigenwoningforfait betekent bovendien niet één-op-één dat hetzelfde bedrag extra wordt belast. De hypotheekrenteaftrek, de inkomenspositie, de verdeling tussen fiscale partners en vooral de aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld spelen eveneens een rol.

In een voorbeeld van SEO heeft een stel een woning van € 500.000 en € 7.000 aan aftrekbare hypotheekrente. Bij toepassing van de variant met de 40%-bestedingscorrectie neemt het belastbare inkomen uit eigen woning volgens het rapport met ongeveer € 5.800 per jaar toe. Voor de hoofdkostwinner resulteert de voorbeeldberekening uiteindelijk in circa € 1.200 meer belasting per jaar.

Het dempende effect van de Wet Hillen wordt de komende jaren echter kleiner. De aftrek wordt versneld afgebouwd en is volgens de huidige wetgeving in 2041 volledig verdwenen. Daardoor kan de betekenis van het eigenwoningforfait voor schuldvrije of vrijwel schuldvrije woningeigenaren in de toekomst groter worden.

Ook de villabelasting komt in beeld
SEO besteedt afzonderlijk aandacht aan woningen boven de villagrens. Voor woningen met een WOZ-waarde boven € 1,35 miljoen geldt in 2026 een hoger forfait over het meerdere. Bij de technische varianten laat SEO dit onderscheid alleen in één variant terugkomen. De onderzoekers wijzen erop dat een hoger percentage voor uitsluitend dure woningen bij andere vormgevingen juridische risico's zou kunnen opleveren. Dat is relevant omdat juist over de villabelasting en het verschil in behandeling tussen woningen al procedures zijn gevoerd. De juridische analyse in het onderzoek is daarmee eveneens van belang: wanneer een forfait opnieuw zou worden vormgegeven, moet voldoende aansluiting bestaan bij het voordeel dat daadwerkelijk wordt benaderd.

Geen wijziging aangekondigd
Voor de adviespraktijk is de conclusie vooralsnog eenvoudig: de SEO-percentages worden niet ingevoerd. Het kabinet schrijft dat het onderzoek wel een inhoudelijke verdieping biedt en laat zien dat het eigenwoningforfait anders ingevuld zou kunnen worden. Tegelijkertijd verwijst het naar de afspraak om de fiscale behandeling van de eigen woning niet te wijzigen. Het onderzoek is niettemin relevant voor de langere termijn. Het maakt inzichtelijk hoe ver het huidige forfait inmiddels verwijderd is geraakt van zijn oorspronkelijke cijfermatige grondslag. Mocht een volgend kabinet de eigenwoningregeling opnieuw bezien, dan ligt er nu een actuele cijfermatige basis voor die discussie.

Bron: Rijksoverheid