Defiscalisering eigen woning beperkt prijsgroei zonder betaalbaarheidsproblemen

Wat betekent 'defiscalisering eigen woning'?

Met 'defiscalisering' wordt bedoeld dat het fiscaal voordeel dat gekoppeld is aan een eigen woning geleidelijk wordt afgeschaft of aanzienlijk beperkt wordt. Bijvoorbeeld:

• De hypotheekrente die eigenwoningbezitters betalen wordt (gedeeltelijk) niet langer fiscaal aftrekbaar.
• Wat vroeger werd gezien als een 'eigen woning' in box?1 (met renteaftrek, eigenwoningforfait etc) zou behandeld kunnen worden als een consumptiegoed, of anderszins in een eenvoudiger fiscale box of regime ondergebracht.
• De fiscale stimulering van eigenwoningbezit wordt daardoor verminderd. Het doel is onder meer het wegnemen van markverstorende effecten en het bevorderen van een stabielere woningmarkt.

Voor de fiscale praktijk is het belangrijk om te begrijpen dat zo’n beleidswijziging niet alleen gevolgen heeft voor huiseigenaren qua maandlasten, maar ook voor de waardering van woningen (koopprijzen) en de stabiliteit van de woningmarkt.

Wat vinden de auteurs: effecten op koopprijs en betaalbaarheid

Op koopprijsniveau

• Het artikel meldt dat wanneer fiscale voordelen worden afgebouwd, de koopprijzen van woningen nog steeds zouden stijgen – maar minder sterk dan onder het huidige regime. Zo is sprake van een matiger groeipad.
• Dit betekent dus niet automatisch een prijsdaling, maar eerder een afvlakking van de prijsontwikkeling.
• Dit effect kan voordelig zijn in termen van toegankelijkheid voor starters, omdat minder extreme prijsstijgingen de barrière om een woning te kopen mogelijk iets verlagen.

Op betaalbaarheid (maandlasten, inkomensverhoudingen)

• Volgens het artikel blijft de 'koopquote' (het aandeel van het inkomen dat gaat naar maandlasten) op langere termijn redelijk stabiel of zelfs licht dalend, mede doordat inkomens doorgaans stijgen.
• Het betekent dat, zelfs met minder fiscale ondersteuning, er geen structurele betaalbaarheidsproblemen voorzien worden voor de gemiddelde huiseigenaar.
• Wel kan het betekenen dat voor recente kopers de maandlasten hoger zijn dan onder het oude regime — het verschil zit vooral in de timing van aankoop en inkomensontwikkeling.

Macro-economisch / marktrisico

• Het artikel stelt dat defiscalisering de risico’s op een oververhitte woningmarkt (met sterk versnelde prijsstijgingen) kan verminderen. Daarmee kan het bijdragen aan een stabielere woningmarkt.
• Ook wordt opgemerkt dat het beleid ruimte geeft voor anticyclische interventies en stimulering van de bouwproductie.

Relatie met de eigenwoningregeling en fiscale aandachtspunten

De huidige fiscale regeling voor de eigen woning (in box 1) bevat onder andere: de renteaftrek van eigenwoningschuld, het eigenwoningforfait, aflossingseisen, de 30-jarige termijn etc. In het rapport wordt opgemerkt dat defiscalisering kan betekenen dat veel van deze regelingen komen te vervallen of worden herzien. Officiële bekendmakingen+1

Bron: ESB