Hoe worden huurinkomsten (van een deel van de eigen woning) uit AirBnB belast?

In ECLI:NL:GHAMS:2024:1325 stond precies die vraag centraal voor een aangebouwd gastenverblijf dat regelmatig kort werd verhuurd. Het Hof Amsterdam oordeelde dat het gastenverblijf een aanhorigheid is en bovendien (anders dan tijdelijk) ter beschikking blijft staan aan de eigenaren, waardoor artikel 3.113 Wet IB 2001 wél geldt: 70% van het netto verhuurvoordeel wordt belast in box 1. De Hoge Raad liet dit oordeel in stand met een verkorte motivering op grond van artikel 81 RO (cassatie ongegrond).

Feiten van de zaak
De belangrijkste feiten op een rij:

• Belanghebbende en partner zijn eigenaar van een woning.
• In 2016 is een aanbouw gerealiseerd met o.a. een bijkeuken (met directe toegang tot de hoofdwoning) en een gastenverblijf (kamer met keukenblok en sanitair).
• Het gastenverblijf werd via Airbnb aan toeristen verhuurd.
• In 2018: € 2.647,25 aan huurinkomsten en € 774 aan kosten.
• De inspecteur rekende de verhuur onder de tijdelijke-verhuurregeling eigen woning en belastte 70% (na kosten).
• De eigenaar stelde o.a. dat:
  • het gastenverblijf geen deel uitmaakt van de eigen woning (eigen ingang/nuts),
  • het niet als hoofdverblijf “functioneert” omdat zij het zelf niet gebruiken,
  • er geen “tijdelijkheid” is omdat het in feite permanent voor verhuur werd aangeboden.

Juridische vraag
De centrale vraag was:

Is het via Airbnb verhuurde gastenverblijf (als bestanddeel/aanhorigheid) onderdeel van de eigen woning en stond het de eigenaar “anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking”, zodat artikel 3.113 Wet IB 2001 van toepassing is en 70% van het verhuurvoordeel in box 1 belast wordt? Daaronder hangen twee deelvragen:

1. Kwalificatie: is het gastenverblijf een bestanddeel of in elk geval een aanhorigheid bij de woning?
2. Terbeschikkingstaan & tijdelijkheid: blijft het (behoudens verhuurperiodes) ter beschikking van de eigenaar, en is de verhuur “tijdelijk” in de zin van de jurisprudentie?

Uitspraak van het Hof

Aanhorigheid: “bij de woning horen, in gebruik, dienstbaar”

De rechtbank (en het Hof sluit zich daarbij aan) grijpt terug op de klassieke definitie van aanhorigheid: een gebouw dat bij de woning behoort, daarbij in gebruik is en daaraan dienstbaar is. In dit geval woog mee dat het gastenverblijf:

• bouwkundig deel uitmaakt van de woning (aangebouwd),
• kadastraal bij dezelfde onroerende zaak hoort,
• qua inrichting geschikt is voor gebruik “in dienst van de woning”.

Daarom: minstens aanhorigheid (en mogelijk zelfs bestanddeel).

“Ter beschikking” betekent: kunnen beschikken, niet per se zelf gebruiken

Een belangrijk praktisch punt: de eigenaar zei “wij gebruiken het zelf niet”. De rechtbank maakt daar korte metten mee:

• Het gastenverblijf is geschikt voor bewoning.
• De eigenaren kunnen bepalen of ze wel/niet verhuren of het zelf gebruiken.
• Feitelijk niet gebruiken is dus niet beslissend: daadwerkelijk gebruik is niet vereist om “ter beschikking staan” aan te nemen.

Dit is precies het Airbnb-element: zolang je als eigenaar de regie hebt (je kunt boekingen weigeren/aanvaarden), staat het object buiten de verhuurperiodes in principe weer tot je beschikking.

“Tijdelijke” verhuur: telkens zekerheid dat het snel terugkomt

Voor de kwalificatie “tijdelijke terbeschikkingstelling” gebruikt de rechtbank een vaste toets uit oudere HR-jurisprudentie: het gaat erom of er zekerheid bestaat dat de woning op korte termijn weer ter beschikking van de eigenaar komt. In deze zaak:

• de verhuurperiodes waren elk afzonderlijk korter dan twee maanden,
• ook al telde het totaal op tot meer dan twee maanden,
• en er waren wisselende gasten (successieve korte verhuren).

Dat is voldoende voor “tijdelijk” in de zin van artikel 3.113 Wet IB 2001.

Gevolg: 70%-regeling van toepassing (en kosten pro rata)
Omdat de tijdelijke-verhuurregeling geldt, wordt het eigenwoningforfait verhoogd met 70% van het voordeel uit terbeschikkingstelling. De rechtbank corrigeerde nog dat ook 70% van de kosten aftrekbaar was, waardoor de aanslag iets omlaag ging.

Hof bevestigt (en onderscheidt Den Bosch 2016)
Het Hof Amsterdam neemt de overwegingen van de rechtbank over en benadrukt dat dit geval verschilt van de door belanghebbende aangehaalde zaak bij Hof ’s-Hertogenbosch: dáár stond de B&B-ruimte (naar het Hof begrijpt) uitsluitend ter beschikking van de huurder, terwijl hier de woning/eigenaren de beschikkingsmacht hielden tussen de verhuurperiodes.

Praktische tips (absoluut praktijkrelevant)

1. Let op “beschikkingsmacht” als beslissende factor
   In advies en dossiervorming: breng expliciet in kaart of de klant boekingen kan weigeren, de ruimte ook zelf kan gebruiken en of deze buiten verhuurperiodes vrijvalt. Dat ondersteunt (of ontkracht) de stelling “staat ter beschikking”.
2. Documenteer de bouwkundige en functionele verwevenheid met de woning
   Een aangebouwde ruimte die kadastraal één geheel vormt, is al snel bestanddeel/aanhorigheid. Verzamel: bouwtekeningen, kadastrale gegevens, foto’s/inrichting, toegang tot hoofdwoning. In deze zaak waren dat duidelijke ankers.
3. Reken consequent met netto voordeel en de 70%-systematiek
   In box 1 gaat het niet om “omzet” maar om het voordeel uit terbeschikkingstelling; kosten tellen in beginsel mee in het netto voordeel en werken dus door (hier: 70% van kosten aftrekbaar). Neem dit standaard op in je rekentool en leg het helder uit aan de klant.

Impact voor financieel adviseurs

Waarom dit advies-relevant is

Airbnb-verhuur is zelden een “los fiscaal dingetje”. Het raakt vaak:

• leencapaciteit en toetsinkomen (netto verhuuropbrengst, belastingdruk, bestendigheid),
• cashflow & buffers (seizoensmatige inkomsten),
• risicobeheer (verzekerbaarheid/opstal, aansprakelijkheid, gemeentelijke regels),
• en vooral: juiste fiscale duiding om verrassingen (navorderingen/rente/boetes) te voorkomen.

Wat verandert (of wordt bevestigd) door deze uitspraak

De uitspraak bevestigt een streng maar helder uitgangspunt:

• Een aangebouwde Airbnb-ruimte is al snel aanhorigheid.
• Ook als de klant zegt “ik gebruik het nooit zelf”, kan het toch “ter beschikking” staan.
• Bij kortdurende, wisselende verhuurperiodes kan al snel sprake zijn van “tijdelijke” verhuur, waardoor box 1 + 70%-regeling van toepassing is.

Voor adviseurs betekent dit: wees voorzichtig met aannames als een klant denkt “het is apart dus het zal wel box 3 zijn”. Deze casus laat zien dat die redenering vaak niet opgaat.

Praktisch adviesgesprek: de drie checkvragen

In het klantgesprek kun je bijna altijd met deze drie vragen de juiste fiscale route “voor-sorteren”:

1. Is het bouwkundig/kadastraal onderdeel van dezelfde woning?
2. Kan de klant vrij beslissen over verhuur (acceptatie/weigering) en zelf gebruik?
3. Zijn de verhuurperiodes kort en is er steeds een duidelijke terugval naar eigen beschikbaarheid?

Als de antwoorden richting “ja” gaan, is het box-1/3.113-scenario waarschijnlijk.

Bron: Rechtspraak ECLI:NL:GHAMS:2024:1325 en ECLI:NL:HR:2026:744