Update AFM/DNB/NVB: aflossingsvrij blijft groot – piek aan einddata komt dichterbij

Waarom 45% zo hoog is (en wat daar waarschijnlijk in zit)
De AFM en DNB spreken over het aandeel van de hypotheekschuld dat “aflossingsvrij” is. DNB benadrukt daarbij dat veel leningen uit een combinatie van een aflossingsvrij leningdeel en een aflossend leningdeel bestaan.

De vraag of spaar- en beleggingshypotheken hierin “meetellen” is begrijpelijk. In de praktijk bestaat een (bank)spaarhypotheek juist uit een aflossingsvrije lening met daarnaast een spaar-/verzekeringselement waarmee op einddatum (een deel van) de schuld wordt afgelost. In statistieken die naar “aflossingsvrije hypotheekschuld/leningdelen” kijken, ligt het daarom voor de hand dat zulke leningdelen wél onder “aflossingsvrij” vallen, ook al is er (mogelijk) wél vermogensopbouw. Dit onderscheid (wel/niet opbouw) zie je niet terug in de korte AFM-tekst, maar het past bij de productdefinities.

Wat verandert er niet: de bekende fiscale en acceptatiekaders
De AFM herhaalt de twee grote “remmen” die al langer gelden:

• Sinds 2011 is in de sector afgesproken dat nieuwe aflossingsvrije hypotheken in principe tot maximaal 50% van de woningwaarde worden verstrekt.
• Vanaf 2013 komen nieuwe aflossingsvrije hypotheken niet meer in aanmerking voor renteaftrek (voor dat aflossingsvrije deel).

Kortom: de groei zit ‘m niet in nieuwe productie, maar in de omvangrijke “oude” voorraad en leningcombinaties.

Waar zit de zorg dan wél? Einddatum-risico en herfinancieringsrisico

AFM: klantbelang en betaalbaarheid op lange termijn

De AFM houdt aflossingsvrij al sinds 2016 actief in het vizier en stelt dat aanbieders tijdens de looptijd inzicht moeten hebben in de klantspecifieke financiële situatie. Sinds 2018 loopt er een gestructureerde aanpak met o.a. actieve klantbenadering, betaalbaarheidstoetsen en oplossingsrichtingen. De AFM verwacht dat dit onverminderd doorgaat, juist richting de piek aan einddata. Belangrijkste consumentrisico’s die AFM noemt:

• aan het einde van de looptijd onvoldoende vermogen om af te lossen;
• of niet kunnen herfinancieren, bijvoorbeeld door lager (pensioen)inkomen en/of hogere rente.

DNB/ECB: risicobeheersing bij banken (onderpand, betaalbaarheid, kapitaal)

DNB benadert het vooral prudentieel: (deels) aflossingsvrij geeft extra risico omdat:

• terugbetaling vaker afhankelijk is van woningwaarde (onderpand kan dalen / onderhoud kan achterblijven);
• er onzekerheid over toekomstige betaalbaarheid is, omdat aflossingsvrije delen vaak lang doorlopen en veelal worden verlengd/geherfinancierd.

DNB noemt daarnaast expliciet dat banken (samen met ECB) verwachten dat aanbieders risico’s verder beperken via:

• terugbrengen van het volume aflossingsvrij;
• en extra risico’s verwerken in tarieven en (waar relevant) waardering.

NVB: sector onderzoekt “extra maatregelen”
De NVB geeft (via berichtgeving in de vakpers) aan dat hypotheekverstrekkers onderzoeken welke extra maatregelen nodig zijn om risico’s verder te beperken. Daarbij wordt ook teruggegrepen op de campagne ‘Word ook aflossingsblij’ en het feit dat veel klanten al zijn benaderd en actie hebben ondernomen (aflossen, omzetten, extra sparen).

Wat betekent dit concreet voor de adviespraktijk in 2026?
Dit is vooral een timing- en dossierdiscipline-dossier. De piek 2035-2038 klinkt ver weg, maar bij klanten met (bijna) pensioendatum, renteherzieningen, scheiding of inkomensdaling kan het nú al “kantelen”.

Breng de aflossingsvrije component scherp in kaart

Niet alleen “hypotheekvorm”, maar per leningdeel:

• einddatum / contractduur (en of verlengen realistisch is);
• LTV nu én op einddatum (scenario woningwaarde);
• (pensioen)inkomen op herfinancieringsmoment;
• aanwezigheid en hardheid van aflosmiddelen (spaargeld/BEW/SEW/KEW/ beleggingswaarde) en bijbehorende risico’s.

Maak het verschil zichtbaar tussen “aflossingsvrij” mét en zónder opbouw

Juist door de 45%-kop ontstaat bij klanten snel paniek of juist schijnveiligheid. Leg uit:

• aflossingsvrij zonder opbouw = eindschuld “staat open”;
• spaar-/bankspaar-/(sommige) beleggingsconstructies = lening is aflossingsvrij, maar er kan wél een aflosplan/vermogen zijn (met eigen spelregels en onzekerheden).

Oplossingsrichtingen: rangorde helpt

Werk in “trappen” (van licht naar zwaar), passend bij klant en betaalbaarheid:

• (deels) extra aflossen (boetevrij binnen voorwaarden);
• omzetten naar (deels) annuïtair/lineair (maandlast omhoog, eindrisico omlaag);
• looptijd-/productaanpassing of herstructureren (rekening houden met acceptatie en fiscale gevolgen);
• verhuizen/verkopen als eindscenario (met realistische check op restschuld/overwaarde).

Leg vast: waarom is dit product (nog) passend?

De AFM-lijn is duidelijk: aflossingsvrij kan passend zijn, mits zorgvuldig verstrekt én beheerd, met periodieke toets op betaalbaarheid en tijdige klantcommunicatie. Dat vraagt in het adviesdossier om expliciete vastlegging van scenario’s, zeker richting pensionering.

Bron: NVB en AFM