Kamervragen box 3: “route Van Uunen” via huurcessie gaat niet op, rentetermijn naar voren halen kan soms wél (maar is onvoorspelbaar)

1. Huurtermijnen naar voren halen (door verkoop/cessie van toekomstige huur) en daarna per jaar “shoppen” tussen forfait en werkelijk rendement.
2. Spaarrente naar voren halen (door spaarrekening op te zeggen zodat rente in december i.p.v. januari wordt uitgekeerd).

De staatssecretaris is helder: de huurcessie-route werkt fiscaal niet zoals geschetst, omdat het rendement niet “in één jaar” kan worden geconcentreerd. Het rente-naar-voren-halen is wél een mogelijkheid, maar levert lang niet altijd voordeel op en wordt niet gerepareerd, mede omdat het voordeel vooraf niet goed voorspelbaar is en het tegenbewijs ziet op het totale box 3-vermogen.

Huurcessie / verkoop toekomstige huurtermijnen: waarom de “route Van Uunen” volgens Financiën niet werkt

Wat is de gedachte achter de route?

De (in de media beschreven) gedachte was: verkoop of cedeer het recht op toekomstige huur (bijvoorbeeld meerdere jaren) zodat je in jaar 1 veel cash ontvangt en daarna juist weinig/geen huur. Dan zou je in jaar 1 eventueel het forfait “pakken” en in de jaren erna via de tegenbewijsregeling het lagere werkelijke rendement belasten.

Waarom gaat dit niet op?

Financiën redeneert vanuit de systematiek van box 3 en de tegenbewijsregeling: bij cessie van huurtermijnen ontstaat (materieel) een genotsrecht op de onroerende zaak. De overdrachtsprijs (contante waarde) die de verhuurder ontvangt is geen ‘regulier voordeel’ uit de bron, maar hangt samen met de verkoop van een bezitting. Vervolgens gebeurt iets belangrijks:

• Door de cessie daalt de waarde van de onroerende zaak bij de verhuurder (waardedrukkend effect genotsrecht), maar dat wordt voor de vermogensaanwas-systematiek niet “negatief” als rendement weggeschreven.
• Daarna neemt de waarde van dat genotsrecht gedurende de looptijd af tot nihil. Die afname vertaalt zich juist in een jaarlijkse waardestijging van de onroerende zaak bij de verhuurder. En die waardestijging wordt jaarlijks in de heffing betrokken als vermogensaanwas.
• Bij de cessionaris werkt het spiegelbeeld: die ontvangt huur als regulier voordeel, maar ziet ook jaarlijks een negatieve vermogensaanwas doordat het genotsrecht in waarde afloopt.

Kortom: je “verplaatst” niet simpelweg huurinkomsten naar één jaar; het systeem spreidt het effect via de waardering/afloop van het genotsrecht en de jaarlijkse vermogensaanwas.

Praktijkimplicatie voor adviseurs

• Verwacht dat deze discussie juridisch nog terugkomt (procedures zijn denkbaar), maar de beleidslijn is: geen lek via huurcessie.
• Let extra op de kwalificatie: verhuur aan de eigen BV valt niet in box 3 maar onder de terbeschikkingstellingsregeling (box 1) (in de beantwoording expliciet genoemd).

Spaarrente naar voren halen: “gat” bestaat, maar voordeel is onzeker

Wat kan er?

Bij sommige banken kun je bij opzegging van een spaarrekening de uitbetaling van (maximaal) één rentetermijn naar voren halen: rente valt dan nog in december in plaats van januari. Tot de beoogde invoering van het stelsel op basis van werkelijk rendement (voorzien per 1 januari 2028) kan dat in bepaalde situaties een belastingvoordeel opleveren.

Waarom wordt dit niet “gedicht”?

Financiën benadrukt dat voordeel niet altijd optreedt, omdat:

• Tegenbewijs kan alleen als het totale werkelijke rendement van het hele box 3-vermogen lager is dan het forfaitaire rendement.
• Als er ook beleggingen zijn (doorgaans hoger rendement), heeft één vervroegde rentetermijn vaak relatief weinig invloed op het totaal.
• Vooraf is meestal niet voorzienbaar hoe hoog het totale werkelijke rendement in het volgende jaar zal zijn en of tegenbewijs dan überhaupt gunstig is.

Duiding: het “gat” kan dus bestaan, maar het is geen eenvoudig “drukknop-voordeel” en daarmee lastig om generiek en uitvoerbaar te repareren zonder neveneffecten.

Overgang naar 2028: waarom het keuzeregime tijdelijk is (en wat er nog wordt aangepast)

De kern van het probleem is volgens Financiën het keuzeregime: jaarlijks kiezen tussen forfaitair en werkelijk rendement (tegenbewijs). Een keuzeregime geeft per definitie ruimte voor optimalisatie. Daarom is het doel om per 1 januari 2028 naar een stelsel te gaan waarin werkelijk rendement wordt belast en het keuzeregime verdwijnt.

Interessant detail uit de antwoorden: bij het herbezien van het overgangsrecht richting 2028 is een kleine wetstechnische aanpassing gesignaleerd: bij de bepaling van de inbrengwaarde van onroerende zaken per 1 januari 2028 ontbrak nog een verwijzing naar het artikel over genotsrechten. Dit wordt volgens Financiën gerepareerd via een separaat aanpassingswet-traject, zodat het waardedrukkende effect van genotsrechten correct wordt meegenomen.

Aandachtspunten en “adviesproof” checklist

Voor verhuurders/woningbeleggers

• Cessie/verkoop toekomstige huurtermijnen: reken niet op een “één-jaar-cash-in-één-jaar-belasting”-effect; het rendement landt volgens Financiën via jaarlijkse vermogensaanwas alsnog over de looptijd.
• Vooruitbetaalde huur: praktisch beperkt (huurder moet meewerken) en bovendien telt bij tegenbewijs óók de waardeaanwas van vastgoed mee. Bij vooruitbetaling langer dan een jaar kan bij de huurder bovendien een genotsrecht in box 3 gaan spelen (nihilwaardering niet meer vanzelfsprekend).
• Verhuur aan eigen BV: box 1 (TBS), niet box 3.

Voor spaarders/relatief “spaar-zware” box 3-portefeuilles

• Het vervroegen van één rentetermijn kan incidenteel helpen, maar toets altijd op:
  • totale box 3-samenstelling (beleggingen drukken het effect),
  • verwachting werkelijke rendementen volgend jaar (onzeker),
  • en het feit dat tegenbewijs “all-in” is voor box 3.

Reactie Eric van Uunen