Biedgarantie

Er zijn diverse vormen van ‘biedgaranties’ op de markt. Dit zijn niet altijd echt ‘garanties’. De productnamen verschillen, en betekenen telkens wat anders. Het zijn relatief nieuwe producten. Er is dan ook nog geen officieel standpunt over bekend van de Belastingdienst. Ook kennen wij geen rechtelijke uitspraken waarbij de fiscaliteit van deze producten een rol spelen.

Het antwoord dat we hieronder geven, is dan ook niet meer dan onze interpretatie. We onderbouwen die mening wel. Wij gaan in het antwoord trouwens voorbij aan alle betekenissen van het woord ‘biedgarantie’. Die term wordt namelijk ook gebruikt bij terugkoopregelingen. Het gaat in ons antwoord dus alleen om situaties waarbij een koper een bepaalde zekerheid heeft dat hij (zonder financieringsvoorbehoud) op een woning kan bieden.

Er zijn meerdere vormen:

• Een biedcertificaat: een hypotheekadviseur berekent de maximale lening op basis van inkomen (LTI), en legt dit vast in een ‘certificaat’. Dit is meestal kosteloos. Dus over aftrek hoef je het dan al niet te hebben. Bovendien geeft dit certificaat geen garanties: het is een momentopname van de LTI, op basis van door de klant aangeleverde informatie. Mocht die informatie niet kloppen of onvolledig zijn, of wijzigt er iets in de situatie (scheiding, werkloosheid, overlijden), dan heb je als klant niet zo veel aan dat biedcertificaat. Het kan alleen bij het bieden op een woning voelen als meer zekerheid bij de koper. En ook bij de verkoper, omdat de koper bij de verkoper kan aangeven dat al is uitgezocht dat zijn bod realistisch haalbaar is.
   
• Een biedverzekering: Zoals de naam al zegt, is dit een verzekering. Over verzekeringen wordt geen btw geheven, maar assurantiebelasting. Een biedverzekering valt niet onder de uitzonderingen voor die assurantiebelasting. Een biedverzekering kan ook dekking bieden als de klant overlijdt tussen het definitieve bod op de woning en de overdracht. Dat deel van de premie van de verzekering is dan wel vrijgesteld van assurantiebelasting. Een biedverzekering biedt over het algemeen dekking als de financieringsaanvraag niet lukt en de verkoper het boetebeding inroept (meestal 10% van de koopsom).
  
  Zouden deze kosten gezien kunnen worden als financieringskosten ten behoeve van de eigen woning?
  
  Nee, de verzekering is niet nodig om de financiering zelf rond te krijgen. De kosten zullen dus niet direct aftrekbaar zijn. Valt een biedverzekering dan onder de verwervingskosten? Nee, ook niet. Een biedverzekering is niet te zien als een kostenpost die rechtstreeks verband houdt met de aanschaf van een woning. Het is een verzekering die het risico afdekt dat er een boete betaald moet worden als de koop niet doorgaat.
   
• Een biedgarantie: Het is in de praktijk ook ‘gewoon’ een verzekering. Zoals de Bieden met Zekerheid-polis (via De Hypotheker) een verzekeringspolis van BNP Paribas Cardif. Hiervoor geldt dus hetzelfde als hierboven geschetst.

Samengevat:
De kosten voor een biedgarantie of variant daarop, kunnen naar onze mening niet direct worden afgetrokken van de inkomstenbelasting (het zijn geen financieringskosten). Ook kunnen de kosten volgens ons niet als eigenwoningschuld meegefinancierd worden, met renteaftrek (het zijn ook geen verwervingskosten).