Met het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3 is beoogd het werkelijke rendement te belasten. Het bepalen van de economische huurwaarde van een individuele (niet-verhuurde) onroerende zaak is echter zowel voor belastingplichtigen als voor de Belastingdienst ingewikkeld. Het zal dan ook in veel voorkomende situaties lastig zijn om te bepalen of het vastgoed een aanzienlijk lagere of hogere werkelijke huurwaarde heeft dan de vastgoedbijtelling en welke gedragseffecten naar verwachting zullen plaatsvinden. Om redenen van uitvoerbaarheid en doenlijkheid is dan ook voorgesteld om de economische huurwaarde van een onroerende zaak forfaitair te bepalen via een nieuw wettelijk forfait, de vastgoedbijtelling. Hierbij is zo veel mogelijk aangesloten bij de werkelijkheid.

Het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3 bevat voor de heffing op vastgoed in box 3 een drietal categorieën.

In de eerste categorie is de werkelijke huuropbrengst belast en zijn de werkelijke onderhoudskosten en andere periodieke kosten aftrekbaar (netto-huuropbrengst). Er is voor gekozen om deze categorie te beperken tot die situaties waarin onroerende zaken het gehele of nagenoeg het gehele kalenderjaar zijn verhuurd. Woningen die zijn bestemd als hoofdverblijf van de huurder zullen in veel gevallen het gehele jaar zijn verhuurd. Datzelfde zal in veel gevallen gelden voor verhuurde bedrijfspanden. In het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3 is rekening gehouden met tijdelijke leegstand van huurwoningen door ervan uit te gaan dat bij minimaal 90% verhuur in een kalenderjaar sprake is van voldoende verhuur in dat kalenderjaar voor de genoemde categorie (belasten netto-huuropbrengst). Het gaat hierbij bijvoorbeeld om (mutatie)leegstand tussen twee verhuurperioden in, groot onderhoud of een verbouwing. Het aantal niet-verhuurdagen van de onroerende zaak is dan maximaal 37 dagen, zowel in een regulier kalenderjaar als in een schrikkeljaar.

In de tweede categorie wordt de onroerende zaak het gehele jaar niet verhuurd. In dat geval wordt de vastgoedbijtelling belast.

Tot slot is er een derde categorie waarin sprake is van gemengd gebruik. Als de belastingplichtige de onroerende zaak in een kalenderjaar voor minder dan 90% gebruikt voor verhuur én de huurinkomsten minus de werkelijke onderhoudskosten en andere periodieke kosten zijn lager dan het bedrag van de vastgoedbijtelling op jaarbasis, dan geldt de vastgoedbijtelling.

Als het kabinet in deze situatie ervoor had gekozen om de lage netto-huuropbrengst te belasten in plaats van de vastgoedbijtelling, dan zouden niet-reële situaties kunnen ontstaan. Als er een korte periode wordt verhuurd, kan de netto-huuropbrengst lager zijn dan de vastgoedbijtelling op jaarbasis, terwijl het totale voordeel op jaarbasis hoger is dan alleen de netto-huuropbrengst. Het kabinet vindt het niet wenselijk om in die situaties alleen de lage netto-huuropbrengst te belasten. Als de netto-huuropbrengst in deze gevallen hoger is dan de vastgoedbijtelling is de netto-huuropbrengst belast.

Bron: Rijksoverheid