De koppen waren veelal, “Alleenstaande kan €16.000 meer lenen”. Vraag is of dat klopt. Ja en nee…
Het uitgangspunt is inderdaad dat er naast de maximale hypotheek (inkomen x woonquote, omgerekend naar maximale hypotheek) deze uitkomst soms met €16.000 verhoogd kan worden. Dus “Ja”.
Of toch niet..
Een tussenstapje.
Een starter zal gemakshalve met slechts 1 leningdeel aan de slag gaan. De praktijk is dat er sprake is van meerdere leningdelen (zeker bij doorstromers). Als de rentestand van alle leningdelen gelijk is, is de gewogen rente eenvoudig vast te stellen. Die is immers gelijk aan de toegepaste rente. Bij een mix van diverse leningdelen (bedragen) en rentestanden, dient men met een gewogen rente te gaan rekenen.
Voorbeeld
Leningdeel 1, €100.000, 3%, looptijd 360 maanden (rentevast kan korter zijn).
Leningdeel 2, €50.000, 4%, looptijd 360 maanden (rentevast kan korter zijn).
Gewogen rente dan: 3,667%
En met de gewogen rente kon men nog steeds eenvoudig de maximale hypotheek berekenen.
2024
Ook in 2024 is het vaststellen van de gewogen rente nog steeds relevant.
2024 vrij te laten deel
In 2024 geldt dat de woonlast uit de ‘verhoging’ (Alleenstaand/ energielabel) buiten beschouwing blijft.
Een voorbeeld:
Uitgangspunten |
||
AOW? |
Acceptatiecriteria tot AOW-leeftijd |
|
Label |
E |
|
Inkomen A |
30.000 |
|
Inkomen B |
0 |
|
Erfpacht |
0 |
|
Alleenstaand |
Ja, hier dus €16.000 verhoging |
|
Duo voor brutering |
0 |
|
PL/DK |
0 |
|
Leningdeel 1) €100.000 box 1, 360 maanden, 4,805%, maandlast €524,97
Leningdeel 2) €16.000 box 1, 360 maanden, 4,805%, maandlast €83,99
Totale lening: €116.000 [feitelijk is er nog een circa €7 hogere hypotheek mogelijk]
Gewogen rente hier: 4,805%
Totale maandlast dan: €608,96
Waarvan vrijgesteld (annuïteit van €16.000 / 360 maanden/ 4,805% gewogen rente = €83,99)
De woonlast bij een woonquote van 21,00% x €30.000 (inkomen) / 12 = €525,00 per maand.
€524,97 + €83,99 = €608,96. Hypotheek past op inkomen.
Mogelijke valkuil/ denkfout
Bij nader inzien wenst relatie de rente korter dan 120 maanden vast te zetten (toetsing AFM toetsrente, stel 5%), of relatie wenst de rentevaste duur langer vast te zetten, met als ‘gevolg’ dat – gemakshalve – de rente 5% wordt.
Men zou kunnen denken dat de rentelast over €16.000 achterwege wordt gelaten, maar er wordt gerekend met een gewogen rente.
€100.000 – 4,805%
€16.000 – 5,000% (gewijzigd)
Totale hypotheek was: €116.000
Gewogen rente: 4,832%, waardoor bovenstaande rekensom over moet….. want vrij te laten maandlast wijzigt bij een gewijzigd gewogen rentepercentage.
Met ‘doelzoeken’ in Excel komt men dan tot de volgende oplossing:
Leningdeel 1) €99.695 – 4,805% (rente ongewijzigd)
Leningdeel 2) € 16.000 – 5% (gewijzigde %, maar daardoor ook gewijzigde hoofdsom)
Totale hypotheek nieuw: €115.695
Er is nu sprake van een daling van de maximale hypotheek. Dit doordat de gewogen rente gestegen is als gevolg van gewijzigd leningdeel ‘€16.000’.
Een variant
Stel dat in plaats van de rente langer vast te zetten (of AFM toetsrente te hanteren) er de mogelijkheid is de rente toch minimaal 120 maanden vast te zetten, maar de rente voor leningdeel 2 daalt naar 2,857%
Ook nu geldt niet dat de maandlast voor leningdeel 2 (€16.000) achterwege blijft, maar dat de maandlast (op basis van de gewogen rente) over €16.000 achterwege blijft. Gewogen rente nieuw wordt dan: 4,543%
Leningdeel 2 blijft dan ook €16.000, maar met een rente van 2,857%
Leningdeel 1 had een rente van 4,805%, maar de maximale lening (leningdeel 1) wordt dan: €102.912
Totale lening: €118.912 (in plaats van oorspronkelijk €116.000)
In dit geval werkt het juist in het voordeel van de klant, dat de gewogen rente HOGER is dan de werkelijke rente. Hiermee wordt een klein voordeeltje bij de toegestane last van leningdeel toegekend, waardoor de totale lening HOGER uitvalt.
Fintool
Telefoon 085 - 111 89 99
Telefax 085 - 111 88 80
E-mail: info@fintool.nl
KvK 27256668