In de verkoopbrochure is over [het Woongebied] onder meer het volgende vermeld:
“T1 en T2 zijn verhoogde duinranden die een duincoulisse vormen om de kavels heen. In deze zone mogen geen wijzigingen aan het landschap of de ondergrond worden uitgevoerd door de bewoners/eigenaren behalve voor de inrit van de eigen kavel. T3 is een tuinzone van voor meter diep waarin inhammen gerealiseerd (kunnen) worden voor het aanleggen van een bootje (één per woning).”
De bouwkavels zijn door [Makelaarskantoor] op funda aangeboden. Hierbij is onder meer het volgende meegedeeld:
“Vrijstaande villa’s in [het Woongebied]
(…) Een aantal kavels ligt aan het water. Hier is ruimte om een aanlegplaats voor uw sloep te creëren.
(…)
Bij de kavels [I] en [II] is een insteekhaven inbegrepen.”
Op 22 juni 2020 hebben kopers bij het Hoogheemraadschap van Delfland (hierna: het hoogheemraadschap) een aanvraag ingediend voor een ontheffing om gemotoriseerd te mogen varen op de [naam Vaarwater] , die in verbinding staat met de watergangen achter de kavel van kopers.
Bij brief van 16 oktober 2020 heeft het hoogheemraadschap aan kopers meegedeeld dat afwijzend op de aanvraag wordt beslist:
“Op 22 juni 2020 ontvingen wij uw aanvraag waarin u aangeeft met uw boot op de [naam Vaarwater] te willen varen. (…). Op de aangewezen wateren in bijlage 3 [van de Vaarverordening Delfland, rechtbank] is doorgaande motorvaart niet zonder meer toegestaan (…). De [naam Vaarwater] is aangewezen als vaarwater waarop met ontheffing gevaren mag worden. Echter u woont niet aan de [naam Vaarwater] en uit uw aanvraag blijkt niet dat u aan één van de andere genoemde voorwaarden voldoet om in aanmerking te komen voor ontheffing.”
Tegen dit besluit hebben kopers bezwaar ingediend. Nadat het hoogheemraadschap het bezwaar bij brief van 21 juni 2021 ongegrond had verklaard, hebben kopers beroep ingesteld bij de rechtbank. Ook dat beroep is afgewezen.
Bij koop dient de afgeleverde zaak aan de overeenkomst te beantwoorden (artikel 7:17 BW). Dit wordt het conformiteitsvereiste genoemd. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefte te betwijfelen, alsmede eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.
De rechtbank is van oordeel dat deze (gestelde) omstandigheden onvoldoende zijn om daaraan de gerechtvaardigde verwachting te kunnen ontlenen dat door het hoogheem-raadschap aan kopers een vaarontheffing voor de [naam Vaarwater] zou worden verleend.
De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat verkoopdocumentatie dient te worden bezien als bezien als een reclamemiddel met een algemene aanprijzing, hetgeen koper als makelaar moet herkennen. De insteekhaven is op zich geschikt is voor het afmeren van vaartuigen, ook voor een (motor)sloep. Koper was - zoals bij de mondelinge behandeling is gebleken - vóór de koop bekend met de vaarkaart van het omliggende gebied met de daarop vermelde vaarwegen waarvoor een vaarontheffing nodig is. Hij heeft vóór de koop telefonisch contact gehad met een medewerker van het hoogheemraadschap. Van deze medewerker heeft koper geen duidelijk antwoord gekregen op zijn vraag of er gemotoriseerd gevaren mocht worden. Bij kopers had dus twijfel moeten bestaan over de mogelijkheid om gemotoriseerd op de [naam Vaarwater] te varen en het had op hun weg gelegen daarover navraag te doen bij het hoogheemraadschap en niet bij de verkoopmakelaar. Dit temeer omdat het volgens kopers voor hun beslissing om de kavel te kopen doorslaggevend was dat zij met een motorsloep zouden kunnen varen. Zij wisten dat het hoogheemraadschap de instantie is die over het al dan niet verlenen van een vaarontheffing gaat en dus dat alleen deze instantie daarover duidelijkheid kan verschaffen. Het had daarom op de weg van kopers gelegen om nader onderzoek te verrichten. Zij konden in ieder geval niet zonder meer afgaan op de beweerdelijke mededelingen van de verkoopmakelaar, de verkoopdocumentatie en de omstandigheid dat de kavel een insteekhaven had. Dit alles is onvoldoende is om er van uit te kunnen gaan dat een vaarontheffing zou worden verleend.
Het verkrijgen van een vaarontheffing of het gemotoriseerd kunnen varen kan in zijn algemeenheid niet worden aangemerkt als een eigenschap die voor normaal gebruik van een kavel met een insteekhaven (van 3x9 meter) nodig is. Het verkrijgen van een vaarontheffing of het gemotoriseerd kunnen varen kan in dit geval ook niet worden aangemerkt als een bijzonder gebruik dat in de overeenkomst is voorzien.
Wat hiervoor is overwogen leidt de rechtbank tot het oordeel dat het verkrijgen van een vaarontheffing niet kan worden aangemerkt als eigenschap van de gekochte kavel, en dat het niet-verkrijgen daarvan niet als een zodanig gebrek kan worden aangemerkt dat de kavel niet aan de koopovereenkomst zou beantwoorden. De rechtbank is dus van oordeel dat geen sprake is van non-conforme levering/wanprestatie door de ontwikkelaar.
Koper wordt in het ongelijk gesteld. Ook een beroep op dwaling mislukt.
Bron: Rechtspraak.nl
Fintool
Telefoon 085 - 111 89 99
Telefax 085 - 111 88 80
E-mail: info@fintool.nl
KvK 27256668