Aanwezigheid zwam in woning

In de akte waarin de koopovereenkomst is vastgelegd (hierna: de koopovereenkomst), is het volgende bepaald:
‘artikel 6 Staat van de onroerende zaak/gebruik
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.
[…]

Artikel 21 ouderdomsclausule
Het is koper bekend dat de onroerende zaak gebouwd werd circa 1950, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. […]

Transport

De levering van de woning heeft plaatsgevonden op 14 september 2021.

Zwam

Omstreeks 25 september 2021 ontdekte koper zwam in de woning. De zwam groeide tussen de plinten in één van de slaapkamers van de woning. Daarna werd op meerdere plekken in de woning zwam ontdekt. Koper heeft verkoper daarvan in kennis gesteld.

Op 1 oktober 2021 heeft het bedrijf H. een onderzoek uitgevoerd naar de zwam. In het rapport dat zij daarover heeft geschreven, is onder meer het volgende te lezen:

‘F. BEVINDINGEN
Meneer heeft gelijk dat het om zwam gaat, met name huiszwam in dit geval, deze komen achter de plinten naar boven, kleine stukjes, maar voldoende om vast te stellen dat het om huiszwam gaat. Wij hebben het oude kelder raam verwijderd en hier heb ik toen aangetast hout aangetroffen en Chips kruipruimte isolatie, hier zit de zwam helemaal doorheen gegroeid helaas. De houten balkjes die ik kon zien, zijn volledig aangetast door zwam, helaas zit de oude kelder helemaal vol met Chips attans dat denken wij, omdat wij niet in de kelder kunnen komen.
[..]
De aantasting is al langer gaande, exacte tijd is lastig te zeggen, maar sowieso langer als een half jaar, op zijn minst.’

Op 13 oktober 2021 heeft koper een uitgebreider onderzoek laten verrichten door het bedrijf N.

Het oordeel van de voorzieningenrechter

Het toetsingskader met betrekking tot de primaire vordering (non-conformiteit)
De beantwoording van de vraag of de aanwezigheid van zwam betekent dat de woning niet voldeed aan het bepaalde in artikel 6.3. van de koopovereenkomst, vergt uitleg van dit artikel. Naar normaal spraakgebruik houdt artikel 6.3 gelezen in samenhang met artikel 6.1 in, dat de koper het pand accepteert met al zijn gebreken, dus ook de gebreken die zij niet kenden, behalve hun onbekende en niet kenbare gebreken die het normale gebruik van het pand als woning belemmerden.

Gebreken die aan het normale gebruik van de woning in de weg staan en die de koper niet kende, maar die hij had moeten ontdekken als hij voldoende zorgvuldig te werk was gegaan zijn ‘kenbaar’ in de zin van voornoemd artikel 6.3. Van een koper wordt verwacht dat hij nagaat - of laat nagaan - of de zaak aan de door hem te stellen eisen voldoet. Hij moet bij twijfel vragen stellen en/of zelf voldoende onderzoek (laten) verrichten.

Mededelingsplicht

Op de verkoper rust een mededelingsplicht. Hij moet een koper op de hoogte stellen van gebreken waarvan hij behoort te weten dat ze voor koper van belang zijn en waarvan hij weet of vermoedt dat koper ze niet kent. Gaat het om ernstige gebreken die aan een normaal gebruik in de weg staan, dan moet de verkoper, indien hij daarvan op de hoogte is, ongevraagd daarover mededelingen doen. Indien en voor zover deze mededelingsplicht in dat geval is geschonden, kan aan de koper in het algemeen niet worden tegengeworpen dat hij op de betreffende punten geen nader onderzoek heeft verricht, de mededelingsplicht gaat dan voor de onderzoeksplicht.
Als de verkoper zijn mededelingsplicht verzaakt, kan de koper - als hij het gebrek niet kende - de verkoper met succes aansprakelijk stellen.

Het oordeel

Tussen partijen staat vast dat de zwam bij verkoop van de woning reeds aanwezig was en dat de aanwezigheid van zwam, die van een forse omvang is en zich inmiddels in de kruipruimte en kelder alsook in de (vrijwel gehele) daarbovengelegen benedenverdieping van de woning bevindt, aan een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Anders dan koper bepleit, betekent dat gegeven echter niet zonder meer dat verkoper aansprakelijk is voor de schade die koper daardoor lijdt. Indien de zwam verband houdt met de ouderdom van de woning, heeft – zoals verkoper terecht heeft aangevoerd – ten aanzien van de aansprakelijkheid van verkoper te gelden dat koper een oude woning heeft gekocht, zodat hij bedacht moest zijn op gebreken aan de woning. Partijen hebben immers een ouderdomsclausule (artikel 21 van de koopovereenkomst) in de koopovereenkomst opgenomen waarin is bepaald dat in afwijking van artikel 6.3 van de koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst, voor rekening en risico van koper komt.

Verkoper is echter, ook als de aanwezigheid van zwam binnen de reikwijdte van de ouderdomsclausule valt, evenwel aansprakelijk voor de herstelkosten in verband met de aanwezigheid van de zwam indien hij daarvan bij de verkoop op de hoogte was. In dat geval had hij koper moeten mededelen dat in de woning zwam aanwezig was (r.o. 4.6.). De voorzieningenrechter is van oordeel dat koper voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat verkoper met de zwam bekend was. Daartoe wordt als volgt overwogen.

Koper ontdekte vlak na de levering van de woning de zwam, doordat op meerdere plekken in de woning de zwam door de naden van de plinten groeide. Omdat de zwam in deze forse mate (duidelijk te zien op de foto's in de overgelegde rapportage van N.) zo kort na de levering van de woning zichtbaar werd, acht de voorzieningenrechter het aannemelijk dat dit vóór de levering ook al zo was en dat verkoper gelet op de ernst ervan op de hoogte moet zijn geweest van de zwam. Dat geldt te meer nu de zwam niet op één plek tussen de plinten door groeide, maar op meerdere plekken in de woning, bijvoorbeeld bij de watermeter.

Geen plausibele verklaring

Dat verkoper op de hoogte moet zijn geweest van de zwam, vindt bovendien steun in de rapporten van zowel H. als N. H. heeft gerapporteerd dat de zwam minstens een half jaar aanwezig moet zijn geweest. Volgens N., die een uitgebreider onderzoek met breekwerk heeft verricht in vervolg op het onderzoek van H., lijkt de zwam te zijn ontstaan in de voormalige kelder van de woning, die niet toegankelijk is gemaakt door verkoper . De voormalige kelder bevindt zich onder een slaapkamer, waar de eerste sporen van zwam door koper is waargenomen. Volgens N. is de vloerconstructie direct onder het laminaat in deze slaapkamer (en dus boven de kelder) vrij nieuw. N. constateerde dat dit houtwerk recent is voorzien van zogenaamde ‘torx’ schroeven. Deze schroeven zouden vroeger niet zijn gebruikt. Het nieuwe houtwerk is geplaatst op balken en een laag dampremmende folie. Onder de nieuwe vloer en bovenop de isolerende folie bevinden zich isolatiechips (dat volgens N. ongebruikelijk is op deze plek) met daar weer onder lagen beplating en multiplex, oudere balken, een ruimte, (iets dat lijkt op) een tapijtlaag, een bepaald vulmiddel en tot slot een laag water. Gezien deze, volgens N. bijzondere opbouw van de vloerconstructie boven de kelder en onder de slaapkamer, is het naar de mening van N. aannemelijk dat verkoper wist van het bestaan van de zwam en lijkt het er volgens N. op dat verkoper handelingen heeft verricht om de zwam onzichtbaar te maken. verkoper heeft in dat verband weliswaar aangevoerd dat hij 15 jaar geleden de kelder heeft dichtgegooid met puin vanwege de veiligheid en omstreeks september 2020 in de slaapkamer een nieuwe vloer heeft geplaatst en isolatiechips heeft aangebracht in verband met de kou, maar daarmee heeft hij nog geen verklaring gegeven voor de volgens N. bijzondere opbouw van de vloerconstructie. Een nadere toelichting en onderbouwing met bescheiden had gelet op de rapportage van N. voor de hand gelegen, bijvoorbeeld een offerte dan wel nota en een verklaring van de aannemer die deze opdracht in september 2020 zou hebben uitgevoerd. De voorzieningenrechter houdt het ervoor dat in september 2020 reeds sprake was van zwam en verkoper dit heeft verhuld.

Destructief onderzoek

Nu verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden, kan hij koper niet tegenwerpen dat hij geen nader onderzoek heeft gedaan waardoor de aanwezigheid van zwam bij hem bekend had kunnen zijn. Immers in het onderhavige geval gaat de mededelingsplicht voor de onderzoeksplicht (zie r.o. 4.6.), zodat dat verweer van verkoper zal worden gepasseerd. Overigens wordt overwogen dat van een onderzoek door een deskundige in het kader van de onderzoeksplicht niet kan worden verwacht dat deze destructief onderzoek verricht en duidelijk is dat de zwam juist eerst zichtbaar kon worden na het door N. verrichte destructieve onderzoek.

Oordeel

Het voorgaande betekent dat verkoper op grond van artikel 6.3. aansprakelijk is voor kosten die gepaard gaan met de bestrijding van de zwam en vervanging/herstel van de aangetaste delen van de woning.

Bron: Rechtspraak.nl