Bevestig uw aanmelding

U ontvangt nu een e-mailbericht van waaruit u uw aanmelding moet bevestigen. Zonder deze bevestiging ontvangt u niet dagelijks actuele en praktische informatie. Doe het gelijk even!

Stuur mij dagelijks actuele en praktische informatie
Bekijk alle diensten
30 aug 2019 Nieuws

Eigenwoningreserve en verbouwing (rechtspraak)

Een huiseigenaar had zijn woning in de verkoop staan. De verkoop verliep niet vlot en de woning ging vanwege het bereiken van het einde van de verhuisregeling naar box 3.
  • Dagelijkse e-mail nieuwsbrief
  • Kennisbank met 1000+ artikelen
  • Rekenmodellen en downloads
  • Persoonlijk archief
  • Inclusief Permanent Actueel module!!

De verbouwing van de nieuwe woning is gefinancierd uit eigen middelen, maar de belanghebbende was voornemens de oude lening na verkoop van de oude woning te in de plaats te stellen van de voorfinanciering van die verbouwing.

Op 1 januari 2013 was de oude woning nog steeds niet verkocht, waardoor de belanghebbende uit de 3-jaarstermijn van art. 3.111(2) Wet IB 2001 liep waarbinnen hypotheekrente voor twee woningen aftrekbaar kan zijn (verhuisregeling) en waardoor de oude woning fictief werd vervreemd en overging naar box 3.

De rente op de oude lening is vanaf 1 januari 2013 in beginsel niet meer aftrekbaar. In geschil is in hoeverre de belanghebbende in 2013 desondanks de rente op de oude lening kan aftrekken omdat zij deels is geheralloceerd naar de verbouwing van de nieuwe woning.

Oordeel rechtbank

De Rechtbank Gelderland achtte een afspraak, toezegging of gewekt vertrouwen dat renteaftrek toegestaan zou blijven worden niet aannemelijk. De oude lening was volgens haar geen op de nieuwe woning betrekking hebbende eigenwoningschuld omdat zij is aangegaan tot verwerving van de oude woning.

Oordeel Gerechtshof

Ook het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden achtte een afspraak, toezegging of gewekt vertrouwen niet aannemelijk, maar hij oordeelde dat de oude lening wél met behoud van aftrek kan worden meegenomen naar de nieuwe woning. Financiering achteraf staat volgens HR BNB 2006/207 niet in de weg aan renteaftrek en aannemelijk is dat de belanghebbende steeds voornemens was de oude lening deels tot financiering van de verbouwing te gebruiken zodra de oude woning zou zijn verkocht.

Uit het Besluit van 10 juni 2010, DGB 2010/921 (Besluit) - dat onder voorwaarden goedkeurt dat een oude lening wordt hergebruikt voor de nieuwe eigen woning - heeft het Hof vervolgens afgeleid dat een lening voor een eigen woning na verkoop van die woning met behoud van aftrek kan worden meegenomen naar en gebruikt worden voor een nieuwe eigen woning. Bij vervreemding van de oude woning wordt die lening dan (met inachtneming van de bijleenregeling) onderdeel van de eigenwoningschuld voor de nieuwe eigen woning. Volgens het Hof geldt dit ook bij een fictieve vervreemding van de oude woning door uit de termijn van de verhuisregeling lopen, zoals in casu.

Cassatie

In cassatie bestrijdt de Staatssecretaris het oordeel dat de oude lening na de overgang van de oude woning naar box 3 deels is hergebruikt voor verwerving of verbouwing van de nieuwe woning, nu (i) bij overgang van een bezitting naar box 3 de financieringsschuld die bezitting volgt; (ii) de schuld voor de oude woning niet direct is hergebruikt en (iii) de nieuwe woning voor € 725.000 is gefinancierd met eigen middelen. Het Hof heeft zijns inziens miskend dat de goedkeuring in het Besluit is bedoeld voor gevallen waarin bij daadwerkelijke verkoop en aankoop van een eigen woning de oude lening meteen wordt afgelost met de nieuwe lening.

A-G

A-G Wattel constateert dat het Besluit geldt als de eigenwoningschuld ‘direct’ wordt herbesteed. Het Hof heeft aangesloten bij de fictieve vervreemding van de oude woning naar box 3 op 1 januari 2013 en heeft de oude lening toen ‘direct’ herbesteed geacht aan de verbouwing van de nieuwe woning in 2009, maar in het voorbeeld in het besluit waarop het Hof zich baseert wordt de oude woning daadwerkelijk verkocht, waarbij de vrijvallende lening overgaat op de nieuwe woning. In casu is de oude woning niet verkocht, maar slechts fiscaal-technisch (fictief) vervreemd, zonder enige herbesteedbare opbrengst. De A-G meent daarom dat belanghebbendes geval niet onder het Besluit van 10 juni 2010 valt. Het hardheidsclausulebeleid is voor het overige niet aan de rechter, maar aan de Staatssecretaris.

Escape?

Maar misschien heeft de belanghebbende de goedkeuring niet nodig. Uit HR BNB 2006/207 en HR BNB 2006/208 (financiering achteraf) volgt dat aan een belastingplichtige die aantoonbaar van plan is een eigenwoninglening aan te gaan, de aftrek van rente op die lening niet geweigerd kan worden op de grond dat hij verbouwing van zijn nieuwe huis voorfinanciert uit eigen middelen zolang zijn oude woning niet is verkocht. De belanghebbende betoogt dat hij vóór de verbouwing al van plan was de oude lening deels voor de financiering daarvan te gebruiken. Het verschil met HR BNB 2006/207 en HR BNB 2006/208 is dat in die zaken alsnog een lening werd aangegaan na voorlopige voorfinanciering, terwijl de belanghebbende al een lening had lopen. Dat verschil lijkt de A-G niet principieel en uit HR BNB 2008/90 (herfinanciering) volgt dat aan renteaftrek niet in de weg staat dat een oude lening na verloop van tijd wordt vervangen door of wordt omgezet in een nieuwe lening.

Omzetting?

Beslissend is daarmee volgens de A-G of de oude lening is omgezet in een lening voor de verbouwing van de nieuwe woning. In ’s Hofs benadering is dat gebeurd op 1 januari 2013, maar dat is volgens de A-G onverenigbaar met belanghebbendes feitelijke standpunt dat de oude lening al in 2009 (deels) is geheralloceerd naar de toen voltooide verbouwing van de nieuwe woning. De Staatssecretaris stelt dat de oude schuld bij de bank niet is geheralloceerd; de belanghebbende bestempelt die stelling als een feitelijk onjuiste bewering. Opmerkelijkerwijs is dit bij de feitenrechter niet opgehelderd. Voor renteaftrek in 2013 op de oude lening lijkt de A-G cruciaal of die lening daadwerkelijk (deels) is geheralloceerd vóór overgang van de oude woning naar box 3. Is dat niet gebeurd, dan volgt de oude lening de oude woning volgt naar box 3.

Doorverwijzing

Belanghebbendes standpunt is dan ook dat zulks wél is gebeurd vóór 2013. Het Hof heeft dat echter niet onderzocht. Voor de aftrekbaarheid van de rente is weliswaar niet van belang dat de oude woning nog steeds tot zekerheid van de bank strekt, maar wel dat de lening niet meer die oude woning, maar thans de nieuwe woning financiert. Dat heeft het Hof niet vastgesteld. De A-G acht daarom het principale beroep gegrond.
Nu verwijzen zaak voor feitelijk onderzoek naar de herallocatie van de oude banklening

Bron: Rechtspraak.nl

Downloads

Downloads zijn alleen beschikbaar als u bent ingelogd. Log graag in of neem een abonnement.

Lees ook…

Eigenwoningreserve en verbouwing (1)

Een relatie heeft in 2018 een woning gekocht. De oude woning is pas deze maand verkocht. Bij de financieringsopzet is wel rekening gehouden met een verwachte overwaarde. De opbrengst is gunstiger uitgevallen dan verwacht. Kan relatie de meevaller gebruiken voor een (aanvullende) verbouwing?

Eigenwoningreserve en verbouwing (2)

Het kan ook zijn dat relatie in 2018 een woning heeft aangekocht (volledig gefinancierd met box 1), waarna begin 2019 uit eigen middelen de verbouwing (bijvoorbeeld €20.000) voldaan is. Stel dat de eigenwoningreserve (deze maand ontstaan uit verkoop) ook €20.000 bedraagt. Moet relatie dan de huidige box 1 verlagen met de eigenwoningreserve?

Eigenwoningreserve en verbouwing (3)

Stel de overwaarde uit de verkoop (dit jaar) valt €15.000 mee ten opzichte van eerdere uitgangspunten. Relatie heeft echter de wens in het voorjaar (2020) de woonboulevard af te struinen en de verbouwing te starten. Kan dan (ook) de eigenwoningreserve verrekend worden met de verbouwingsplannen?

Whitepaper: Afkoop KEW en verbouwingen. Wat mag nu wel en wat mag niet?

Een veel voorkomende vraag van adviseurs (en consumenten) is de vraag of de afkoopwaarde van een kapitaalverzekering eigen woning (KEW) gebruikt mag worden voor een verbouwing. De variant daarop is de vraag of de afkoopwaarde ‘voorgefinancierd’ kan worden uit eigen middelen, waarna de afkoopwaarde gebruikt wordt om het spaarsaldo aan te zuiveren. En wat heeft de Belastingdienst nu eigenlijk (wel) goedgekeurd?

Rubrieken

Dossiers

Opvoerdatum

30 aug 2019

Laatst gewijzigd

30 aug 2019

Adresgegevens

Fintool
Vlinderweg 2 | Unit 0.24
2623 AX Delft

Telefoon 085 - 111 89 99
Telefax 085 - 111 88 80
E-mail: info@fintool.nl

Fintool bv © 2003/2019. Alle rechten voorbehouden.
Lees graag de leveringsvoorwaarden en het privacy reglement.