Het was al lange tijd aangekondigd: het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen zou er komen. Vanaf 2 juni 2025 is het daadwerkelijk zo ver. Vanaf die datum kunnen jongeren een nieuwbouwwoning kopen met een koperskorting.  In dit artikel leggen we de constructie uit en gaan we in op de procedure en (fiscale) gevolgen.

Om voor de startersvrijstelling of het lage tarief van 2% in de overdrachtsbelasting in aanmerking te komen, moet de koper onder meer voldoen aan de eis dat hij de woning ‘anders dan tijdelijk’ als hoofdverblijf gaat gebruiken. In de Wet op Belastingen van Rechtsverkeer (WBR) is niet expliciet benoemd hoe lang ‘anders dan tijdelijk’ precies is. Wel heeft de toenmalig staatssecretaris daarover bij de invoering van de wet vragen beantwoord. Toch blijft er soms discussie over welk tarief geldt als vooraf vaststaat dat iemand juist bewust tijdelijk in de woning gaat wonen. Met een recente Hofuitspraak lijkt er nu meer duidelijkheid te zijn over de interpretatie ‘anders dan tijdelijk’. 

Over de aankoop van onroerend goed is overdrachtsbelasting verschuldigd. Het tarief van die belasting is afhankelijk van de aard en bestemming van dat onroerend goed. Het standaardtarief is in 2025 10,4%. Voor een woning die iemand zelf gaat gebruiken als hoofdverblijf, geldt een tarief van 2% of de startersvrijstelling.  Ook geldt voor de eigen woning dat de rente over de eigenwoningschuld aftrekbaar is. Voor ander onroerend goed geldt dat niet (voor particulieren). Het is daarom financieel erg van belang te weten of het onroerend goed kwalificeert als ‘eigen woning’ of niet. Meestal is die kwalificatie niet ingewikkeld. Maar er ontstaat wel met regelmaat discussie over ‘aanhorigheden’. Dit begrip is namelijk niet in de wet uitgewerkt. Met een beroep op de Wet Open Overheid (WOO) is nu een notitie hierover van de Belastingdienst openbaar gemaakt.  

Op 1 januari 2025 zijn enkele (fiscale) wetten aangepast, die van invloed zijn op het geven van een passend hypotheekadvies. Daarnaast is er andere recent gewijzigde wet- en regelgeving waarvan een hypotheekadviseur op de hoogte moet zijn. In dit nieuwsbericht geven we daarvan een beknopt overzicht. We gaan ervan uit dat de nieuwsberichten van de onderliggende Wft-modules Basis en Vermogen al gelezen zijn. Ook Consumptief krediet maakt deel uit van de taken van de hypotheekadviseur, dus ook het nieuwsbericht daarover wordt als bekend verondersteld. We herhalen de daarin beschreven wijzigingen hier niet.

Op 20 maart 2017 publiceerde de AFM een langverwachte leidraad over de wijze waarop banken de boeterente bij vervroegde aflossing moeten berekenen. Sinds 14 juli 2016 is de Mortgage Credit Directive in werking getreden. Die heeft er mede toe geleid dat wettelijk is vastgelegd dat de boeterente die een bank in rekening brengt, niet hoger mag zijn dan het financiële nadeel dat die bank lijdt. De AFM heeft nu aangegeven hoe dit financiële nadeel moet worden berekend. De leidraad geldt voor boeterentes vanaf 14 juli 2016. Veel mensen die vanaf dat moment boeterente hebben betaald, krijgen mogelijk geld terug op basis van de berekeningsmethodiek van de AFM.

Een adviseur hypothecair krediet moet een advies baseren op grondige kennis van de wetgeving en de mogelijke lening vormen. Maar een advies moet bovendien passen in de acceptatienormen van een aanbieder. Een fiscaal, juridisch en qua inkomen passend advies, hoeft nog niet geaccepteerd te worden door een geldverstrekker. Een adviseur die onvoldoende rekening houdt met acceptatienormen, overschrijdt de zorgplicht volgens het Kifid.

Verduurzaming is een belangrijk thema voor het kabinet. Dat geldt ook voor verduurzaming van de woningmarkt. Voor huiseigenaren worden diverse wegen gezocht om verduurzaming van hun huis te stimuleren. Eén van die maatregelen is de Investeringssubsidie duurzame energie en energiebesparing (ISDE). Deze subsidie wijzigt met enige regelmaat. Soms in hoofdlijnen, soms op detail. In dit artikel vatten we enkele relevante wijzigingen sinds 1 januari 2022 samen.

Om verduurzaming van woningen te stimuleren, heeft het Warmtefonds de Energiebespaarlening. De mogelijkheden om deze te gebruiken, zijn op 1 juni 2022 uitgebreid. Verduurzaming van de woningvoorraad heeft ook de aandacht van de politiek. In het bijzonder van minister Hugo de Jonge voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO). Hij ontvouwt dan ook vergaande plannen, waarmee duidelijk wordt dat hij niet wil afwachten tot iedereen vrijwillig een woning energiezuiniger maakt.

De AFM heeft in 2014 een boete opgelegd aan een tussenpersoon, omdat hij voor klanten tijdelijk in BKR geregistreerde kredieten had afgelost, waardoor het verstrekken van een hypothecair krediet mogelijk was (zogeheten 'passeerkredieten'). De tussenpersoon legde zich niet neer bij de boete en is naar de rechter gestapt, die duidelijk aangeeft wat een tussenpersoon wel en niet mag doen in het kader van dergelijke 'passeerkredieten'.

Het wordt steeds gebruikelijker om zaken digitaal af te handelen. Binnen het hypotheekadviestraject is steeds meer mogelijk via mail, een chat, het uploaden van gegevens, et cetera, de zaken af te handelen. Voor de procedure van de koop van een woning, kan echter nog niet alles digitaal. Dat bevestigt de Rechtbank Limburg in een recente uitspraak.