Norm 4,5 keer jaarinkomen niet heilig

Per 1 januari 2007 is de nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen in werking getreden. Een belangrijke aanpassing van de gedragscode is een nieuw artikel om overkreditering te voorkomen. Onder de nieuwe gedragscode mogen de lasten van een hypothecaire lening niet meer bedragen dan de woonlastpercentages van het NIBUD. Deze NIBUD-percentages, die al jaren worden gebruikt bij de bepaling van de leencapaciteit in het kader van de Nationale Hypotheekgarantie, zijn een ijkpunt voor een verantwoorde verhouding tussen hypotheeklasten en het inkomen. De woonlastpercentages worden jaarlijks aangepast en geactualiseerd. De indruk is ontstaan dat deze maximale hypotheeknorm 4,5 keer het bruto jaarinkomen bedraagt.

Hoewel de uitkomst veelal in de buurt van die factor ligt, is het volgens de minister niet juist dat de norm altijd 4,5 keer het bruto jaarinkomen bedraagt. Deze factor varieert namelijk met inkomen en rentestand. Hoe hoger het inkomen, hoe groter de leencapaciteit. Bij de rente ligt het verband andersom: hoe lager de rente, hoe meer er geleend mag worden. In bijzondere gevallen mag de hypothecair financier afwijken van de regels over de bepaling van de leencapaciteit uit de gedragscode, mits gemotiveerd aangetoond kan worden dat de starter de woonlasten kan opbrengen.

Het meer lenen dan 4,5 maal het bruto jaarinkomen aan starters zonder eigen vermogen hoeft niet in strijd te zijn met de wettelijke zorgplicht van financiële instellingen. De wettelijke zorgplicht bestaat in de Wet op het financieel toezicht (Wft) uit verschillende elementen, waaronder de verplichting om vóór het verstrekken van een hypothecair krediet een kredietwaardigheidstoets uit te voeren en het krediet niet te verstrekken als dit, met het oog op overkreditering van de consument, onverantwoord is. De starter kan echter zeer goede inkomensperspectieven hebben of extra zekerheden inbrengen, waardoor het verantwoord kan zijn om een hoger krediet dan de maximale hypotheeknorm van het NIBUD te verstrekken; de gedragscode voorziet in het leveren van maatwerk in dergelijke gevallen. De minister benadrukt echter dat er ook situaties denkbaar waarin een financier binnen de hypotheeknorm blijft, maar toch de zorgplicht schendt.

Indien een financiële instelling de zorgplicht niet naleeft, kan de AFM aan deze instelling een aanwijzing geven, een bestuurlijke boete opleggen of in het uiterste geval de vergunning intrekken.

De AFM is begin dit jaar gestart met een onderzoek naar de kwaliteit van hypotheekadvisering. Het voorkomen van overkreditering is onderdeel van het onderzoek. De AFM toetst in het kader van dit onderzoek echter nadrukkelijk breder, namelijk ook op de kwaliteit van het advies en de transparantie. In dit onderzoek wil de AFM een beeld krijgen van de mate waarin de consument een passend advies krijgt en vaststellen of de consument daarbij in voldoende mate geïnformeerd is. Daarnaast wil de AFM meer weten over de mate waarin de gegeven adviezen reconstrueerbaar zijn, en als de resultaten van het onderzoek daartoe aanleiding geven, wil de AFM de marktpartijen ertoe aanzetten om een standaard van ‘good practice’ vast te stellen. De resultaten van dit onderzoek worden na de zomer verwacht. Daar waar nodig, zal de AFM in individuele gevallen handhavend optreden.

Bron: Ministerie van Financiën, 24-05-2007