Funderingsonderzoek geeft risicosignaal, maar nog geen zekerheid over de fundering

Risicoklasse A tot en met E
In het nieuwe model Taxatierapport Woonruimte wordt sinds 1 april 2026 gebruikgemaakt van funderingsinformatie van het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF). Een woning krijgt een risicoklasse van A tot en met E, waarbij A het laagste en E het hoogste risico vertegenwoordigt.

Belangrijk is het onderscheid tussen een risico-indicatie en een beoordeling van de daadwerkelijke technische staat van de fundering. NRVT benadrukte naar aanleiding van de Radar-uitzending nog eens expliciet dat de classificatie een indicatie is van het risico op funderingsproblemen en geen oordeel vormt over de feitelijke staat van de fundering. Dat onderscheid kan in de praktijk gemakkelijk verloren gaan.

D of E: nader onderzoek
Bij een KCAF-risicoklasse D of E vindt in beginsel aanvullend funderingsonderzoek plaats voordat het taxatierapport wordt afgerond. De uitkomsten daarvan worden door de taxateur meegenomen in de waardering en kunnen afwijken van de eerdere modelmatige risico-inschatting.

Radar onderzocht hoe woningzoekenden en verkopers sinds de invoering van de nieuwe werkwijze hiermee omgaan. Van de ondervraagde bieders nam volgens Radar 86% het funderingsrisico niet specifiek op als voorbehoud in het bod. Slechts 5% bood specifiek onder voorbehoud van een funderingskeuring; nog eens 11% koos voor een bouwkundige keuring waarbij de fundering werd meegenomen. Het betreft een panelonderzoek en de percentages moeten daarom niet worden gezien als representatief voor de gehele Nederlandse woningmarkt, maar zij illustreren wel een relevant adviesrisico.

Second opinion kan tot andere uitkomst leiden
Een ander opvallend onderdeel van het Radar-onderzoek betreft verkopers die vóór verkoop zelf een funderingsattest lieten opstellen. Van de 35 ondervraagde verkopers die dat deden, kregen 11 aanvankelijk een midden- of hoog risico. Zes van hen lieten vervolgens een second opinion uitvoeren. Bij vier van deze zes leidde dat volgens Radar tot een gunstiger oordeel. Dat betekent niet zonder meer dat één van beide onderzoeken onjuist is. Verschillen kunnen bijvoorbeeld samenhangen met de gehanteerde gegevens of onderzoeksmethode. Voor een koper is het echter wel aanleiding om kritisch te kijken naar wat daadwerkelijk is onderzocht, op welke gegevens het oordeel rust en welke onzekerheden in het rapport zijn blijven bestaan. Een attest moet daarom niet worden gelezen als een garantie dat gedurende een bepaalde periode geen funderingsherstel nodig zal zijn.

Taxatierapport is geen funderingsgarantie
Ook de taxateur geeft geen technische garantie op de fundering. Bij het bepalen van de risicoklasse is het KCAF-funderingsrisicorapport de primaire bron. Het taxatierapport vermeldt bovendien hoe betrouwbaar de gebruikte informatie is: deze kan bijvoorbeeld zijn vastgesteld, afgeleid of gebaseerd op een modelanalyse. Juist dit detail kan voor koper en adviseur relevant zijn. Een modelmatige inschatting op gebieds- of objectniveau is iets anders dan specialistisch onderzoek aan de daadwerkelijke constructie. NRVT merkt daarnaast op dat een in het funderingsrisicorapport genoemde herstelkostenindicatie slechts globaal is. Voor een exacte bepaling van herstelkosten is onderzoek door een funderingsspecialist noodzakelijk.

Onderzoeksplicht koper blijft relevant
Een onzekere fundering raakt niet alleen de financiering, maar ook de juridische positie van de koper. Fintool besprak eerder een arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 14 juli 2026. Daarin waren vóór aankoop concrete signalen aanwezig dat onzekerheid bestond over de houten paalfundering. Ook was specialistisch onderzoek geadviseerd. De koper liet dat onderzoek niet uitvoeren. Het hof oordeelde vervolgens dat de koper de gevolgen van die onzekerheid niet zonder meer achteraf bij de verkoper kon neerleggen. De regel dat de mededelingsplicht van de verkoper zwaar weegt, neemt dus niet weg dat een koper bij concrete waarschuwingssignalen zelf nader onderzoek kan moeten verrichten. Voor de adviespraktijk maakt dit het moment waarop funderingsinformatie beschikbaar komt extra belangrijk. Is vóór het bod al bekend dat er twijfel bestaat, dan verdient het aanbeveling dat de koper ook nadenkt over een passend voorbehoud en niet uitsluitend vertrouwt op het latere taxatieproces.

Financierbaarheid van toekomstig herstel
Ook wanneer de woning op dit moment nog normaal bruikbaar is, kunnen verwachte herstelkosten financieel zwaar wegen. Bij een NHG-financiering geldt dat de geldverstrekker funderingsinformatie uit het taxatierapport moet meewegen. Wanneer herstel direct nodig is en wordt meegefinancierd, worden de kosten in beginsel meegenomen in een bouwdepot. Zijn herstelkosten niet onmiddellijk te verwachten, dan moet worden beoordeeld of de consument die toekomstige lasten kan dragen. NHG laat de wijze waarop die beoordeling plaatsvindt vooralsnog aan de geldverstrekker.

Dat is geen theoretisch risico. De AFM becijferde eerder dat ongeveer een half miljoen woningeigenaren een kwetsbare fundering hebben en dat bij ruim 120.000 eigenaren herstel nodig is. Voor ruim 25.000 huishoudens leek financiering van herstel volgens dat onderzoek niet verantwoord mogelijk. Het kabinet verwacht bovendien dat het aantal gebouwen met funderingsschade de komende jaren verder kan oplopen. Binnen 25 jaar wordt rekening gehouden met maximaal circa 780.000 gebouwen met funderingsschade.

Ook fiscale gevolgen bij financiering herstel
Wordt na aankoop daadwerkelijk funderingsherstel uitgevoerd en hiervoor aanvullend geleend, dan komt ook de fiscale eigenwoningregeling in beeld. Voor zover geleend geld daadwerkelijk wordt besteed aan onderhoud of verbetering van de eigen woning, kan de lening onder voorwaarden kwalificeren als eigenwoningschuld. Voor nieuwe leningen gelden onder meer de fiscale aflossingseisen. De belastingplichtige moet daarnaast aannemelijk kunnen maken dat de geleende middelen aan de eigen woning zijn besteed. Bij financiering via een aanvullende hypotheek, familielening of andere lening verdient de fiscale kwalificatie daarom afzonderlijke aandacht. Het enkele feit dat financiering vanuit hypothecair oogpunt mogelijk is, maakt de rente nog niet automatisch aftrekbaar.

De belangrijkste boodschap uit de recente discussie is daarmee niet dat het funderingsrisicomodel geen waarde heeft. Het model zorgt juist voor meer transparantie en brengt risico’s eerder in beeld. Wel moet duidelijk blijven welke zekerheid een document wel en niet geeft. Voor de adviespraktijk zijn daarom onder andere relevant:

• Is de risicoklasse gebaseerd op modelgegevens of op feitelijk onderzoek aan de woning?
• Wat is bij een aanvullend onderzoek precies onderzocht?
• Zijn er eerdere rapporten en waarom wijken eventuele onderzoeken van elkaar af?
• Is aanvullend specialistisch onderzoek vóór het onvoorwaardelijk worden van de koop wenselijk?
• Wat betekenen mogelijke herstelkosten voor marktwaarde, maximale financiering en toekomstige betaalbaarheid?
• Is bij financiering van herstel ook de fiscale behandeling van de aanvullende lening beoordeeld?

Een groen licht voor de hypotheek is uiteindelijk iets anders dan een technisch certificaat dat de fundering geen problemen zal opleveren.

Bronnen: Radar