Hypotheekmarkt bereikt nieuw recordniveau

Starters verder onder druk

De hypotheekmarkt liet in 2025 opnieuw een stevige groei zien en bereikte daarmee een recordniveau. Via het HDN Platform werden 563.582 hypotheekaanvragen verstuurd. Dat is 16,5% meer dan een jaar eerder. Van alle aanvragen in 2025 hadden 344.303 betrekking op de aanschaf van een woning (61%), 219.279 aanvragen betroffen oversluitingen of verhogingen (39%). De groei in 2025 volgde op het herstel in 2024 en werd gedragen door zowel de kopersmarkt (+13,5%) als de niet-kopersmarkt (+21,4%). Meer mensen kochten een andere woning of namen een extra hypotheek op de bestaande woning. Tegelijkertijd daalde het aandeel starters in totaal met 3,4%.

HDN registreerde een recordaantal hypotheekaanvragen: in totaal 563.582. Dat aantal ligt +16,5% hoger dan in 2024 en dat komt neer op bijna 80.000 extra aanvragen. De niet-kopersmarkt groeide met 21,4% en de kopersmarkt met 13,5%.

Kopersmarkt

Koopwoningen werden opnieuw duurder. De gemiddelde woningwaarde steeg van € 488.000,- naar € 512.000,- (+4,9%). In 2024 lag die stijging hoger (+9,6%). Het gemiddelde hypotheekbedrag steeg van € 359.500,- naar € 373.000,- (+3,7%). Starters dienden 171.958 aanvragen in. Zij namen daarmee net iets minder dan de helft van de kopersmarkt voor hun rekening. Een starter nam een gemiddelde hypotheek van € 354.500,- voor een woning met een gemiddelde marktwaarde van € 406.000,-. Dat betekent een stijging van respectievelijk +3,6% en +3,8%. Tegelijkertijd werd het aanbod van betaalbare woningen voor starters beperkter. In 2025 was nog maar 1 op de 5 huizen voor starters onder de € 300.000,-. In 2024 gold dat nog voor 1 op de 4 woningen. De Loan-To-Income (LTI) van de starter steeg verder van 4,29 naar 4,51.

Niet-kopersmarkt

De niet-kopersmarkt groeide met ruim 20%. Gepensioneerden zorgden voor de sterkste groei. Zij gebruikten de overwaarde van hun woning vaak voor consumptieve doeleinden (box 3 leningen). Toelichting: Met deze leningen lijken woningeigenaren onder meer schenkingen of leningen binnen de familie, een vakantiewoning of andere consumptieve uitgaven te financieren. Binnen dit jaaroverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen de kopers- en niet-kopersmarkt. Door boven in het scherm een selectie te maken onder ‘Koper’ kies je de betreffende markt.

Trends 2025

Hypotheekmarkt door het jaar heen verder gegroeid

Groei houdt aan, het meest in de niet-kopersmarkt. Bijna elke maand van 2025 lag hoger dan dezelfde maand in 2024. Vooral Gepensioneerden (+31,3%) en Oversluiters (+26,9%) trokken de groei. Een grote groep van bijna 100.000 aanvragers nam een relatief kleine hypotheek op de woning, gemiddeld € 58.000,-. In de kopersmarkt daalde het aandeel Starters licht tot net onder de 50%. Tegelijkertijd nam het aantal opstromers toe: meer doorstromers kochten een duurdere woning boven de NHG-grens, terwijl de groei bij doorstromers binnen NHG achterbleef.

Kopersmarkt

• De kopersmarkt kwam in 2025 uit op 344.303 aanvragen, een stijging van +13,5% ten opzichte van de 303.226 aanvragen een jaar eerder. Het gemiddelde hypotheekbedrag steeg van € 359.500,- naar € 373.000,- (+3,7%).
• De woningwaardeontwikkeling in 2025 is duidelijker gematigd dan in 2024. De woningwaarde steeg tussen Q1 en Q4 met € 9.500,-, van € 508.100,- naar € 517.600,- (+1,7%). In 2024 steeg dit tussen Q1 en Q4 met € 40.000,-, van € 464.500 naar € 504.500 (+8,6%).
• De meeneemhypotheek bleef onverminderd populair. Er werden 94.000 aanvragen ingediend met een meeneemregeling (+10%, t.o.v. 2024). De rente van een meeneemdeel lag gemiddeld 0,9% onder de rente van nieuwe leningdelen, wat de populariteit van de meeneemhypotheek meteen verklaart.
• Voor de aankoop van woningen werd bij 152.823 aanvragen gebruikgemaakt van de Nationale Hypotheek Garantie (+11,8%). Aanvragen zonder Nationale Hypotheek Garantie stegen naar 191.480 (+15%).

Niet-kopersmarkt (o.a. oversluitingen & tweede hypotheken)

• De niet-kopersmarkt telde 219.279 aanvragen (+21,4%). Dat aantal lag ongeveer 47.000 hoger dan in 2024 (180.688).
• Het gemiddelde hypotheekbedrag steeg van € 115.000,- naar € 123.000,- (+7%).
• Van alle hypotheekaanvragen in de niet-kopersmarkt waren 167.816 aanvragen voor verhogingen (76,5%, onderhands dan wel tweede hypotheek). Onder deze verhogingen steeg het gemiddelde hypotheekbedrag met +7,3% waarmee het uitkwam op € 86.000,-.
• Opvallend is dat in de niet-kopersmarkt één op de drie leningdelen wordt aangewend voor andere doeleinden dan de woning, met een gemiddeld leningbedrag van € 70.000,-.

Klantprofielen

Goed jaar voor opstromers, oversluiters en gepensioneerden.

Krapte op de woningmarkt, stabiel lage rente en stijgende marktwaarde zorgden voor meer aanvragen van Gepensioneerden en Oversluiters. We zien vooral een toename van het onttrekken van geld uit de overwaarde van de woning voor andere doeleinden dan de woning, zoals schenkingen en het creëren van financiële ruimte. In de kopersmarkt groeide vooral het segment Opstromer.

Kopersmarkt

• De Opstromer was in 2025 het grootste profiel in de kopersmarkt, met 70.713 (+23,6% ) aanvragen, op de voet gevolgd door de Starter Hoog Segment 62.905 aanvragen (+ 14,4% ) en de Starter Stabiel 63.803 aanvragen (+ 6%).
• De Starter Stabiel, de Opstromer Nieuwbouw en de Doorstromer NHG zijn met 6% de groepen die binnen de kopersmarkt het minst groeiden.
• De Opstromer Nieuwbouw leende gemiddeld € 551.000,- (+5,3%) t.o.v. 2024. De gemiddelde marktwaarde lag op € 788.000,- (+5,6%).

Niet-kopersmarkt (o.a. oversluitingen & tweede hypotheken)

• De Verbouwer bleef net als in 2024 het grootste klantprofiel met 98.881 aanvragen (+16,3%) t.o.v. 2024. De Oversluiter volgt met 43.744 aanvragen (+26,9%) en de Gepensioneerden met 35.918 aanvragen (+31,4%). Daarmee is de groep Gepensioneerden het sterkst stijgende klantprofiel.
• De Oversluiter hield het gemiddelde hypotheekbedrag vrijwel gelijk. De Verbouwer leende meer € 58.250,- (+8%). Gepensioneerden leenden gemiddeld € 106.000,-, € 8.000,- meer dan in 2024 (+8%). Zij gebruikten de overwaarde van hun woning vaak voor consumptieve doeleinden (box 3 leningen).

Regionale ontwikkelingen

Sterke stijging van woningwaarde in Drenthe, woningwaardestijging Amsterdam vlakt af

Elke provincie liet groei zien in de kopersmarkt. De provincie Utrecht liet de sterkste groei zien, namelijk 23,9%,van 21.443 aanvragen in 2024, naar 26.569 hypotheekaanvragen in 2025. Flevoland groeide het minst sterk met +1,4% naar 7.464. Ook de niet-kopersmarkt groeide in alle provincies met +21,4% naar 219.279. Utrecht groeide met +28,5% en Groningen met +27,0%. Het landelijke gemiddelde van 2021 (297.179 hypotheekaanvragen in de niet-kopersmarkt) kwam in 2025 niet in zicht (219.279).

Stedelijke ontwikkelingen
Ook stedelijk zien we een noemenswaardige ontwikkeling. In Amsterdam steeg de gemiddelde woningwaarde naar € 648.000,- (+0,3%). Ter vergelijking, in de stad Utrecht steeg de gemiddelde woningwaarde naar € 596.000,- (+3,5%). Waar regionaal de woningwaarde nog steeg afgelopen jaar is deze groei in een aantal steden dus afgevlakt. De Starter Stabiel daalde in de provincies Flevoland en Noord-Brabant. De zeer bescheiden groei in aanvragen in de provincie Flevoland wordt vooral veroorzaakt door een daling in het aantal Opstromers Nieuwbouw (-23,7%), Ondernemer aankoop (-2,4%) en Starter stabiel (-0,6%).

Kopersmarkt

• Zuid-Holland bleef de grootste provincie in de kopersmarkt: 72.083 aanvragen (+12%). Kopers vroegen gemiddeld € 380.000,- aan voor een woning van € 504.000,- (+5,3%).
• Drenthe liet de sterkste stijging in de woningwaarde zien: gemiddeld € 440.800,- (+6,9%). De provincie Utrecht had de hoogste gemiddelde woningwaarde: € 595.000,- (+4,2%). Noord-Holland kwam uit op € 590.500,- (+2,5%). De provincie Utrecht is de grootste stijger in aantallen aanvragen (van 21.443 aanvragen in 2024 naar 26.569 in 2025), wat mogelijk ook een verklaring is voor de gestegen woningwaarde. De stijging van 23,9% in deze provincie is bijna een verdubbeling ten opzichte van de stijging in andere provincies (gemiddeld +12,8% stijging in aanvragen).
• Zeeland bleef de meest betaalbare provincie met een gemiddelde woningwaarde van € 402.000,- (+4,5%). Noord-Holland liet de kleinste woningwaardestijging zien (€ 590.500,-, +2,5%) gevolgd door Flevoland (€ 487.500,-, +3,5%).
• De Doorstromer NHG daalt in de provincies Zuid-Holland (-2,9%) en Zeeland (-0,3%) maar stijgt het sterkst in de provincies Noord-Holland (+18,1%) en Flevoland (+16,2%).

Niet-kopersmarkt (o.a. oversluitingen & tweede hypotheken)

• In Friesland steeg het aantal aanvragen het minst: +15,7% van 7.525 in 2024 naar 8.710 het afgelopen jaar.
• Woningeigenaren in Noord-Holland leenden bij verhogingen gemiddeld het meest: € 100.000,- (+7%). In Limburg lag de opname relatief het hoogst ten opzichte van de woningwaarde: € 75.000,- bij een woningwaarde van € 408.700, -.

Duurzaamheid

Energiebesparende maatregelen minder vaak meegenomen in de financiering.

In 2025 daalde het aandeel hypotheekaanvragen met als onderdeel energiebesparende maatregelen voor verduurzaming van de woning naar 12,5% (daling van 16%). Die daling is zichtbaar bij hypotheekaanvragen van kopers én niet-kopers. Het gemiddelde bedrag voor energiebesparende maatregelen daalde bij niet-kopers van € 24.969,- naar € 23.509,-. Hoewel het aantal aanvragen met energiebesparende maatregelen (EBM) in 2025 afnam, laten de cijfers zien dat huishoudens blijven investeren in hun woning. Zo registreerde HDN bijna 100.000 hypotheekaanvragen voor verbouwers. Bij verbouwingen vinden doorgaans ook verbeteringen en verduurzamingsmaatregelen plaats.

Disclaimer: Woningeigenaren kunnen naast de Energie Besparende Voorzieningen hun woningverduurzaming ook financieren vanuit eigen middelen, leningen zoals Warmtefonds of SVN leningen of subsidies zoals ISDE die niet via het HDN Platform verlopen.

Kopersmarkt

• Energiezuinige woningen hadden in 2024 een gemiddelde woningwaarde van € 561.500,-. Dit is circa 10% hoger dan het marktgemiddelde (€ 512.000,-).
• Woningen met energielabel D of lager stegen sneller in waarde dan het marktgemiddelde, met +5,4% naar € 455.600,-.
• Bij 13,1% van de aanvragen financierden kopers energiebesparende maatregelen mee (-14% t.o.v. 2024).
• 70.507 aanvragen waren voor woningen met een label D of lager (+3%). In 27,2% van de aanvragen financierden kopers maatregelen mee (2024: 29,1%)

Niet-kopersmarkt (o.a. oversluitingen & tweede hypotheken)

• De niet-kopersmarkt liet bijna 20% minder aanvragen zien met energiebesparende maatregelen.
• Bij woningen met een label D of lager financierde bijna 20% maatregelen mee (-16%).

Eigen geld

Doorstromer profiteert van waardestijging, starter moet meer eigen geld meebrengen.

Kopers legden gemiddeld € 39.900,- eigen geld in (-2% t.o.v. 2024). Starters die in 2025 voor het eerst de woningmarkt betraden, namen gemiddeld € 45.000,- mee (+2%). De starter Jong en de Starter Stabiel brachten ongeveer 13% eigen geld mee t.o.v. de woningwaarde van € 330.875,-.

Kopersmarkt

• De Doorstromer legde voor het derde jaar op rij minder eigen geld in: gemiddeld € 33.695,- (-7,3%). Voor 2024 was dat € 36.331,- (-9,1%) en in 2023 was dat € 39.969,-.
• De Starter Stabiel nam +8,6% meer eigen geld mee, gemiddeld: € 45.000,-. Starter Jong nam +7,2% meer eigen geld mee: gemiddeld € 42.150,-. Starter Jong leende relatief het meest: 4,59 maal hun inkomen. In 2024 nam de Starter Jong nog € 39.300,- eigen geld mee (LTI 4,36)

Niet-kopersmarkt (o.a. oversluitingen & tweede hypotheken)

• De niet-kopersmarkt liet een toename zien van volledig of deels aflossingsvrije hypotheken. Het aantal hypotheekaanvragen met volledig aflossingsvrije hypotheken steeg naar 43.297 (+33%). Van deze 43.297 is ongeveer de helft van de aanvragen gepensioneerd. Het gemiddelde hypotheekbedrag kwam uit op € 112.500,-. De gemiddelde Loan to Value van woningeigenaren die een dergelijke hypotheek afsloten bedraagt 20,9%.
• Ongeveer de helft van deze aanvragen kwam van gepensioneerden. Zij namen gemiddeld € 102.000,- op uit overwaarde. Deze groep groeide met +37,7% t.o.v. 2024.

Bron: HDN