NOAB: Box 3-wetgeving veroorzaakt grote problemen in adviespraktijk

Formeel 36%, feitelijk (veel) hoger
Het box 3-tarief is op papier 36%. Maar doordat het box 3-inkomen onderdeel is van het verzamelinkomen, treedt afbouw op van inkomensafhankelijke heffingskortingen. Daardoor kan de effectieve box 3-druk voor met name lagere inkomens fors hoger zijn dan 36%. NOAB illustreert dat met “Gerda”:

• Werkend met een salaris van € 46.000 en een belast box 3-inkomen van € 1.000 komt zij uit op een feitelijke druk van 42,4% (36% box 3 + 6,4% door minder algemene heffingskorting).
• Als AOW’er met hetzelfde inkomen loopt de feitelijke druk zelfs op tot 54,2%, door afbouw van zowel de algemene heffingskorting als de ouderenkorting.

NOAB constateert dat lage en middengroepen hierdoor een hogere “vermogenstaks” betalen dan hogere inkomens, wat bij klanten tot verbazing en frustratie leidt.

Adviesimplicatie:
Maak bij box 3-adviezen altijd het effectieve tarief inzichtelijk, inclusief het effect op heffingskortingen en toeslagen. Anders kan een “klein” box 3-inkomen onverwacht hard binnenkomen.

Heffing over niet-bestaand rendement bij vastgoed
Een tweede hard knelpunt is de behandeling van vastgoed in de tegenbewijsregeling. Vanaf 1 januari 2026 wordt voor box 3-vastgoed een vastgoedbijtelling toegepast voor het ter beschikking staan van onroerende zaken. Uitgangspunt is de economische huurwaarde, met als kapstok 5,06% van de WOZ-waarde.

Voorbeelden uit de NOAB-bijlage

• Vakantiewoning
  Ina bezit in 2026 een vakantiewoning met een WOZ-waarde van € 300.000. Zij betaalt box 3-heffing over 5,06% van de WOZ-waarde (€ 15.180), dus circa € 5.464 belasting bij 36% tarief – ook als de woning feitelijk weinig wordt gebruikt.
• Leegstaande winkel
  Als Ina een winkel verhuurt voor € 1.250 per maand en de huurder gaat op 1 september failliet, moet zij in 2026 niet alleen belasting betalen over de ontvangen € 10.000 huur, maar óók over vier maanden “huur” die zij niet heeft ontvangen, puur omdat het pand haar ter beschikking stond.
• Erfhuis na overlijden
  Na het overlijden van haar vader (WOZ-waarde woning € 500.000) en verkoop van die woning wordt Ina geconfronteerd met een vastgoedbijtelling over zeven maanden, terwijl zij nooit zelf gebruik heeft gemaakt van het pand.

NOAB kwalificeert dit als onrechtvaardige heffing over inkomen dat niet bestaat. Daarnaast wijst NOAB op de manier waarop waardestijgingen bij verkoop van vastgoed worden toegerekend: de waardeaangroei tot de notariële levering wordt bij de verkoper belast, daarna bij de koper. In de praktijk geniet de koper een deel van de waardestijging, terwijl de verkoper over het hele jaar wordt aangeslagen.

Adviesimplicatie:

• Neem in uw vastgoedadvies nadrukkelijk mee wat er gebeurt bij leegstand, overlijden, verkoopdatum en levering.
• Wijzigingen in eigendom of gebruik midden in het jaar kunnen onverwacht zware box 3-gevolgen hebben, zeker bij hoge WOZ-waarden.

Kasstelsel + keuzevrijheid = ongewenste “spelletjes”
Wie kiest voor werkelijk rendement is verplicht het kasstelsel toe te passen. Inkomsten gelden dan in het jaar waarin zij worden ontvangen, verrekend of vorderbaar en inbaar zijn geworden. In combinatie met de jaarlijkse keuze tussen forfaitair en werkelijk rendement ontstaan aanzienlijke timing- en sturingsmogelijkheden. NOAB laat dat onder meer zien aan de hand van Christa:

• Christa laat haar dochter de huur voor een heel jaar vooruitbetalen in december, waardoor in dat jaar een extra hoge huurbelasting optreedt, maar zij dan voor het forfait kiest.
• Bij haar spaarrekening stuurt zij rente-uitbetalingen zodanig dat in het “forfaitjaar” veel rente wordt ontvangen, terwijl in het “werkelijk jaar” nauwelijks rente wordt genoten – zodat de werkelijke rente feitelijk onbelast blijft.

NOAB erkent dat een keuzeregime altijd enige optimalisatie oproept, maar vindt de huidige combinatie van kasstelsel en jaarlijkse keuzevrijheid te ver gaan: het systeem nodigt uit tot agressieve timing, terwijl goedwillende burgers het vaak niet meer begrijpen.

Adviesimplicatie:

• Bespreek met cliënten dat de wetgever deze timingmogelijkheden onwenselijk vindt; puur “spelletjes spelen” kan later onder vuur komen te liggen.
• Leg in het dossier vast waarom in een bepaald jaar voor forfaitair of werkelijk rendement is gekozen.

Boeterente, schulden en verstorende forfaits

Niet-aftrekbare boeterente

Bij herfinanciering van box 3-schulden (bijvoorbeeld een lening voor een vakantiehuis) oordeelt de Belastingdienst dat de betaalde boeterente in de tegenbewijsregeling niet aftrekbaar is. NOAB laat zien dat dit ertoe leidt dat de belastingplichtige per saldo belasting betaalt over een puur financieel neutrale herfinanciering. In een voorbeeld leidt een herfinanciering tot een belaste vermogensaanwas van € 25.000, terwijl de boeterente eveneens circa € 25.000 bedraagt. Zonder aftrek betaalt de klant 36% box 3-heffing (€ 9.000) over een voordeel dat er materieel niet is. NOAB stelt dat boeterente in dit soort situaties wél als rente aftrekbaar zou moeten zijn.

Verschil forfaitair rendement bezittingen vs. schulden
Het voorlopig forfaitair rendement in 2026 bedraagt 6% voor “overige bezittingen” en 2,7% voor schulden, een verschil van 3,3 procentpunt. In het voorbeeld van Toon – met een verhuurde vakantiewoning en een effectenportefeuille – loont het fiscaal om beleggingen te verkopen en de schuld af te lossen, puur om box 3-inkomen te drukken. NOAB vreest dat dit het normale financiële gedrag verstoort; cliënten lossen schulden af waar dat economisch ongunstig kan zijn, enkel om forfaitaire druk te vermijden.

Adviesimplicatie:

• Weeg bij herfinancieringen en aflossingen fiscaal voordeel af tegen economische realiteit. Waarschuw voor “fiscaal gedreven” beslissingen die rendement kosten of liquiditeit aantasten.
• Leg verschil tussen 6% en 2,7% forfaitair rendement goed uit; veel klanten onderschatten de impact.

Valutaresultaten, familieleningen en andere waarderingshoofdpijndossiers
NOAB signaleert dat diverse waarderingsonderwerpen in box 3 in de praktijk nauwelijks uitvoerbaar zijn:

• Bij bankrekeningen in vreemde valuta moet de vermogensaanwas worden vastgesteld aan de hand van begin- en eindsaldo, alle stortingen en opnames, telkens omgerekend tegen (maand)koersen. In het uiterste geval moet voor 365 dagen een koersresultaat worden berekend.
• Voor familieleningen, papieren schenkingen en leningen tussen gelieerde partijen is het vaak onduidelijk wat de “zakelijke rente” is en hoe de waardewijzigingen moeten worden bepaald.

NOAB pleit er daarom voor om bij vorderingen en schulden tussen gelieerde partijen aan te sluiten bij de contractuele rente in plaats van de marktrente, zowel bij natuurlijk personen als dga/bv-relaties. Daarbovenop ervaren leden in de volle breedte grote administratieve lasten: gegevens over oudere jaren zijn vaak niet meer beschikbaar, waarderingsinformatie (zoals normatieve waarden verpachte gronden en WOZ-waarden) wordt laat gepubliceerd, en het uitrekenen van werkelijk rendement kost veel tijd. Met het oog op 2028 – wanneer werkelijk rendement voor alle belastingplichtigen het uitgangspunt wordt – vrezen leden een forse verdere belasting van capaciteit en kwaliteit in de adviespraktijk.

Algemene beleving: “Je krijgt het niet meer uitgelegd”
In de slotparagraaf inventariseert NOAB de gevoelens van klanten:

• de wet leidt tot heffing over opbrengsten zonder kostenaftrek;
• de systematiek wijzigt vrijwel elk jaar;
• het verzamelen van gegevens is tijdrovend en vaak onmogelijk voor oudere jaren;
• brieven van de Belastingdienst zijn niet duidelijk over de berekening van het fictieve rendement.

NOAB concludeert dat de huidige box 3-wetgeving structureel leidt tot heffing over rendement dat feitelijk niet bestaat, bijvoorbeeld bij leegstaand vastgoed of waardestijgingen die feitelijk bij de koper terechtkomen.

Bron: NOAB