Fiscaal voordeel met hypotheek in buitenlandse valuta

Veel woningbezitters in IJsland zijn in de problemen gekomen, omdat zij hun hypotheek hadden afgesloten in Japanse yen in plaats van IJslandse kronen. De yen kent sinds jaar en dag een zeer lage rente. Een dergelijke financiering gaat goed zolang de yen en de IJslandse munt stabiel blijven ten opzichte van elkaar. Wat er gebeurde raadt u waarschijnlijk al. De kroon devalueerde scherp ten opzichte van de yen. De desbetreffende huiseigenaren zijn hierdoor opgezadeld met een super ongunstige toename van hun schuld. In Hongerije gebeurde iets soortgelijks. Op grote schaal zijn daar hypotheken afgesloten in Zwitsere franken. Dit vanwege de veel lagere rente in vergelijk met de 16% voor forintleningen. De Zwitsere frank explodeerde ten opzichte van de forint met als gevolg dat veel Hongaarse woningbezitters hun rente- en aflossingsverplichtingen niet meer kunnen nakomen. Goedkoop is duurkoop geworden.

In Nederland zijn hypotheken in Zwitserse franken enige tijd aangeboden aan een selecte groep van vermogende woningbezitters. Vanwege de stijging van de Zwitserse frank ten opzichte van de euro pakt ook dit ongunstig uit.

Als men maximaal fiscaal voordeel nasteeft, moet de woninglening juist worden afgesloten in een valuta met een hoge rente. Stel men sluit een eigenwoninglening met een hoofdsom luidende in Hongeaarse forint. Afgesproken wordt, stel, 16% rente. Ervan uitgaande dat dit de gangbare hypotheekrente in Hongarije is, zal de fiscus in Nederland de aftrekpost accepteren. Leuk natuurlijk zo'n aftrekpost, maar bij een belastingtarief van 52% betaal je wel 48% van die hoge rente zelf. Dat klopt! Het verhaal wordt anders als de lening niet bij een bank wordt afgesloten, maar bij een familielid. Dat kan een familielid in Hongarije zijn, maar ook een familielid in Nederland. Het familielid in Hongarije ontvangt gewoon de aldaar gebruikelijke rente. Daar kunnen we dus kort over zijn. Het familielid in Nederland ontvangt een veel hogere rente dan in Nederland gebruikelijk is. Deze is feitelijk onbelast in box 3. Hij betaalt 1,2% over de waarde van de vordering per 1 januari van het belastingjaar. Als de forint minder waard wordt ten opzichte van de euro, daalt de schuld omgerekend in euro's van degene die de lening heeft afgesloten. Degene die de forintlening heeft verstrekt, wordt echter geconfronteerd met daling van zijn bezit. Als de hoge rente en het valutarisico zich allemaal binnen de familie afspeelt, zou men dit risico voor lief kunnen nemen. Het voorbeeld met de Hongaarse forintlening kan uiteraard worden herhaald voor elke valuta die een hoge rente kent, bijvoorbeeld de Turkse lira.

Vindt de Belastingdienst dit allemaal goed? In principe wel, want het is gewoon het systeem van de wet. Waar de Belastingdienst echter niet mee akkoord gaat, is dat men de hoogrentende lening combineert met een termijncontract of optiecontract waarmee het valutarisico wordt afgedekt. Via zo'n contract wordt men gecompenseerd voor de hoge rente. Zie Besluit van 10 juni 2010, nr. DGB2010/921, punt 9.