Recht op aftrek voorbelasting bij verhuur gedeelte woning blijft staan.

1. Inleiding
In ECLI:NL:GHSHE:2025:3538 beoordeelt Hof ’s-Hertogenbosch of de verhuur van een werkkamer en garage in een woning aan de vennootschap van één van de bewoners:

1. een economische activiteit vormt (btw-ondernemerschap),
2. een rechtstreeks en onmiddellijk verband heeft met de (bouw)kosten (aftrek voorbelasting), en
3. belast kan zijn via optie belaste verhuur, ondanks (mogelijk) privégebruik.

Kern: mag je btw op de bouwkosten (deels) terugvragen als je thuis een (onzelfstandig) deel “verhuurt” aan je eigen BV?

2. Feiten van de zaak

• Belanghebbende is een samenwerkingsverband van twee personen (ieder voor de helft eigenaar van de woning).
• De woning is gebouwd na aankoop van de grond in 2018; sinds 2020 wonen zij er.
• In de woning zitten een werkkamer en een inpandige garage/berging. De werkkamer is bereikbaar via de hal én via de garage; de garage heeft ook een eigen (buiten)toegang.
• Vanaf 1 oktober 2020 worden werkkamer + garage verhuurd aan de vennootschap; jaarhuur € 8.400 excl. btw, huurtermijn 5 jaar + optie 5 jaar, en in het contract staat dat de verhuur belast met btw is.
• In de garage staat o.a. een auto van de zaak en liggen stukken van de vennootschap; de garage wordt óók privé gebruikt. Zakelijk gebruik garage: 79% (niet in geschil).
• Belanghebbende vraagt btw-teruggaven door voorbelasting op bouwkosten af te trekken: volledig voor werkkamer + 79% voor garage. De inspecteur weigert (vier tijdvakken).
• Het Hof gelast uiteindelijk teruggaafbeschikkingen van € 10.299 (Q4 2018), € 13.899 (2019), € 4.295 (Q2 2020), € 1.633 (Q3 2020).

3. Juridische vraag

De centrale vraag is: bestaat recht op (gedeeltelijke) aftrek van btw op de bouwkosten van een woning, als (onzelfstandige) delen daarvan tegen vergoeding aan een vennootschap ter beschikking worden gesteld, en staat (enige) privécomponent daaraan in de weg? Het Hof vat het geschil zelf samen in drie deelvragen:

• economische activiteit?
• rechtstreeks en onmiddellijk verband tussen bouw en activiteit?
• verhuur belast of vrijgesteld?

4. Uitspraak van het Hof

Het Hof verklaart het hoger beroep gegrond, vernietigt de rechtbankuitspraak en de uitspraken op bezwaar, en laat de inspecteur de gevraagde teruggaven vaststellen.

4.1 Economische activiteit (btw-ondernemerschap)

Het Hof sluit aan bij de maatstaf van art. 7 Wet OB en art. 9 Btw-richtlijn: exploitatie van een vermogensbestanddeel om er duurzaam opbrengst uit te verkrijgen kan een economische activiteit zijn.

De inspecteur betoogde o.a. dat de ruimte onvoldoende zelfstandig zou zijn en dat het “eigenlijk” uit de arbeidsrelatie voortkomt. Het Hof (en al eerder de rechtbank op dit punt) acht relevant dat er daadwerkelijk tegen een marktconforme huur aan de vennootschap ter beschikking wordt gesteld: deelname aan de markt is dan gegeven.

Praktisch gevolg: je kunt dus btw-ondernemer zijn door het (structureel) verhuren/terbeschikkingstellen van een deel van je woning aan een (eigen) BV, ook als het om een onzelfstandig deel gaat.

4.2 Rechtstreeks en onmiddellijk verband (aftrek voorbelasting)

Cruciaal is of de bouwkosten (voor zover aan werkkamer/garage toerekenbaar) zijn gedaan ten behoeve van belaste handelingen. De inspecteur verwees naar HR 16 juli 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1158): geen aftrek als de woning “toch wel” gebouwd zou zijn. Het Hof gaat daar niet in mee, omdat:

• belanghebbende van meet af aan de intentie had om een deel zakelijk te bestemmen en tegen vergoeding ter beschikking te stellen;
• de woning volgens belanghebbende ook anders zou zijn ontworpen (keuken kleiner i.v.m. werkkamer/garagefunctie);
• en de aftrek beperkt is tot het deel dat toerekenbaar is aan de te exploiteren delen.

Het Hof noemt dit in lijn met HvJ Iberdrola (C-132/16) over het vereiste verband.

Les: documenteer je zakelijke intentie vanaf het ontwerp/moment van bouwen en beperk de aftrek tot het zakelijke (toerekenbare) deel.

4.3 Optie belaste verhuur ondanks privégebruik

Hier zit de “spanning” in deze zaak. De rechtbank vond: elke mate van gebruik “als woning” blokkeert de optie belaste verhuur; dus alleen bij uitsluitend zakelijk gebruik. Het Hof oordeelt anders en bouwt voort op art. 11 lid 1 onderdeel b onder 5° Wet OB:

• De zinsnede “gebouwen en gedeelten daarvan welke als woning worden gebruikt” ziet óók op gedeelten; dus je kunt voor delen van een woonhuis die niet als woning worden gebruikt, kiezen voor belaste verhuur—óók als het onzelfstandige delen zijn in een verder als woning gebruikt gebouw.
• Het Hof merkt daarbij op dat het “in algemene zin niet goed voorstelbaar” is dat een onzelfstandige ruimte volledig zakelijk is (werkkamer kan privécorrespondentie, garage is vaak gemengd), maar dat betekent niet dat belaste verhuur “nooit” kan.
• In deze zaak zijn werkkamer en garage onlosmakelijk verbonden en vormen feitelijk één geheel; dit geheel wordt hoofdzakelijk door de vennootschap gebruikt en “anders dan als woning”. Dan is optie belaste verhuur mogelijk; privégebruik is volgens het Hof ondergeschikt.
• Extra (handige) overweging: als door gedeeld/afwisselend gebruik de exclusiviteit ontbreekt en het dus strikt genomen géén “verhuur” is, dan is het mogelijk een andere dienst die niet onder de vrijstelling valt en dus óók belast is—“ook dan” wint belanghebbende.

Bron: Rechtspraak