Kabinet wil ‘short-stay’-constructies beperken: wetsvoorstel moet huurmarkt eerlijker maken

Wat is het probleem met ‘short-stay’?

In het huurrecht bestaat de uitzonderingsbepaling voor woonruimte “naar aard van korte duur” (artikel 7:232 lid 2 BW). Deze uitzondering werd oorspronkelijk bedoeld voor situaties waarin huurbescherming evident niet van toepassing is, zoals vakantieverhuur. In de praktijk is deze constructie echter uitgegroeid tot een ‘vluchtroute’ voor verhuurders die reguliere huurbescherming willen omzeilen. Uit een evaluatie van de Wet doorstroming huurmarkt bleek dat al in 2021 20% van de verhuurders gebruik maakte van ‘short-stay’-contracten, ondanks de mogelijkheid van tijdelijke huurcontracten. Inmiddels is tijdelijke verhuur verder aan banden gelegd met de Wet vaste huurcontracten. De praktijk laat echter zien dat verhuurders nu massaal terugvallen op de ‘short-stay’-route, met name bij arbeidsmigranten, expats en internationale studenten.

Nieuwe wettelijke begrenzing: maximaal 30 dagen

Om het oneigenlijke gebruik van ‘short-stay’-constructies tegen te gaan, stelt de minister voor deze contractvorm wettelijk te begrenzen tot een maximale duur van 30 dagen. Daarmee wordt teruggekeerd naar de oorspronkelijke bedoeling van de wetgever: het uitsluiten van huurbescherming bij overduidelijk tijdelijke situaties, zoals een korte vakantieverhuur. Deze maatregel beoogt recht te doen aan de huurbescherming als norm, zoals beoogd met de Wet vaste huurcontracten. Gemeenten krijgen bovendien handhavingsbevoegdheden via de Wet goed verhuurderschap om op overtredingen te kunnen toezien en eventueel bestuurlijke sancties op te leggen.

Herintroductie van tijdelijk huurcontract met extra waarborgen

Opmerkelijk is dat het tijdelijk huurcontract – eerder afgeschaft – in aangepaste vorm terugkeert. Het kabinet stelt voor om binnen het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomsten opnieuw ruimte te bieden voor tijdelijke contracten, onder meer voor arbeidsmigranten. Daarbij gelden strikte voorwaarden:

• De woning moet voldoen aan de zogeheten Roemer-norm (o.a. 15 m² leefruimte per persoon, eigen slaapkamer, sanitaire voorzieningen onder één dak);
• Er moet sprake zijn van certificering via bestaande keurmerken zoals SNF of het Agrarisch Keurmerk Flexwonen;
• Het tijdelijke contract kan maximaal 2 jaar duren en mag eenmalig verlengd worden binnen die termijn.

Doel is om verhuurders flexibiliteit te geven, zonder dat dit ten koste gaat van de huur- en prijsbescherming van de huurder.

Nieuwe opzeggingsgrond bij huisvesting op eigen terrein

Voor werkgevers die werknemers huisvesten op hun eigen terrein, bijvoorbeeld seizoensarbeiders, introduceert de minister een nieuwe opzeggingsgrond. Wanneer de arbeidsrelatie eindigt én de woning nodig is voor een nieuwe werknemer, kan het huurcontract (voor onbepaalde tijd) worden beëindigd. Deze maatregel erkent de praktische bezwaren waar werkgevers tegenaan lopen en wil tegelijkertijd voorkomen dat voormalige werknemers te lang blijven wonen op plekken die bedoeld zijn voor werkgerelateerde huisvesting.

Impact op de markt en volgende stappen

Met dit wetsvoorstel hoopt het kabinet een einde te maken aan de wildgroei aan ongewenste huurconstructies, die inmiddels ook de reguliere markt ontregelen. Expats in grote steden worden vaak geconfronteerd met torenhoge huren zonder enige bescherming, terwijl andere woningzoekenden worden weggedrukt door deze marktwerking. De consultatiefase van de wetsvoorstellen start begin 2026. De daadwerkelijke wetswijziging zal dus nog enige tijd op zich laten wachten, maar verhuurders, gemeenten en belangenorganisaties doen er goed aan zich alvast voor te bereiden.

Conclusie

De voorgestelde maatregelen brengen meer balans tussen flexibiliteit voor verhuurders en bescherming voor huurders. Door het misbruik van ‘short-stay’-contracten te beperken en tegelijkertijd ruimte te bieden voor goed gereguleerde tijdelijke verhuur, probeert het kabinet de woningmarkt eerlijker en transparanter te maken. Of de wetswijzigingen ook daadwerkelijk voldoende soelaas bieden in de praktijk, zal in belangrijke mate afhangen van de handhaving door gemeenten én de bereidheid van verhuurders om mee te bewegen richting betere huisvestingsnormen.

Bron: Rijksoverheid